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1、第第 3 3 次作业次作业 一、填空题（本大题共一、填空题（本大题共 1515 分，共分，共 5 5 小题，每小题小题，每小题 3 3 分）分） 1. _ 是用以衡量企业短期偿债能力的重要依据。 2. 房地产投资的不确定性分析的基本方法有： _ 和 _ 。 3. _ 是在职职工及其单位各自按规定比例缴存的归职工个人所有的长期 住房储金。 4. _ 是房地产企业在一定时期内生产经营活动的最终财务成果。它集中 反映了房地产企业生产经营各方面的效益。 5. 开发产品销售率指房地产开发经营企业考核期实现销售的 _ 与 _ 的 比值二、简答题（本大题共二、简答题（本大题共 3030 分，共分，共 2 2
2、 小题，每小题小题，每小题 1515 分）分） 1. 简述征信调查的原则 2. 简述房地产项目建设周期中项目财务管理的主要内容。三、名词解释题（本大题共三、名词解释题（本大题共 2525 分，共分，共 5 5 小题，每小题小题，每小题 5 5 分）分） 1. 房地产投资财务分析 2. 房地产市场调查 3. 可行性研究报告 4. 房地产投资项目方案比选 5. 市场效率四、论述题（本大题共四、论述题（本大题共 3030 分，共分，共 3 3 小题，每小题小题，每小题 1010 分）分） 1. 分析国外的几种主要融资模式，其特点及融资渠道。 2. 通常情况下，区位是影响房地产投资价值的重要因素，要想
3、让区位带来较高 的房地产投资价值，那么在选择区位时应该重视些什么问题，并对此作出一定 分析说明。 3. 分别根据土地使用权来源的不同，解释各级土地市场中土地的开发成本。答案：答案：一、填空题（一、填空题（1515 分，共分，共 5 5 题，每小题题，每小题 3 3 分）分）1. 参考答案：参考答案： 流动比率 解题方案：解题方案： 流动比率 评分标准：评分标准： 每空 1 分 2. 参考答案：参考答案： 临界点分析，敏感性分析 解题方案：解题方案： 房地产投资的不确定性分析的基本方法 评分标准：评分标准： 每空 1 分 3. 参考答案：参考答案： 住房公积金 解题方案：解题方案： 住房公积金概
4、念 评分标准：评分标准： 每空 1 分 4. 参考答案：参考答案： 利润总额 解题方案：解题方案： 利润总额 评分标准：评分标准： 每空 1 分 5. 参考答案：参考答案： 房屋建筑面积；同期竣工的房屋建筑面积 解题方案：解题方案： 开发产品销售率 评分标准：评分标准： 每空 1 分二、简答题（二、简答题（3030 分，共分，共 2 2 题，每小题题，每小题 1515 分）分）1. 参考答案：参考答案： 征信调查中的原则 （1）五 C 原则 品行（Character）；能力（Capacity）； 资本（Capital）；担保品（Collateral）；状况（Condition） （2）五 P
5、原 则 借款人因素（People Factor）；目的因素（Purpose Factor）；还款因素 （Payment Factor）；保障因素（Protection Factor）；前景展望因素 （Perspective Factor） （3）MFE 原则 管理要素（Management Factor）； 财务要素（Financial Factor）；经济要素（Economic Factor） 解题方案：解题方案： 征信调查的原则 评分标准：评分标准： 答对一点得 1 分全部答对得 8 分 2. 参考答案：参考答案：项目财务管理的主要内容是资金筹措计划的实施、已完工程款的结算与决策、 到期借
6、款的还贷、项目现金流量的差异分析等。项目财务管理的基本任务是防 范项目建设过程中的财务风险，控制投资，降低成本，保证项目资金及利润计 划的实现。 解题方案：解题方案： 房地产项目建设周期中项目财务管理的主要内容 评分标准：评分标准： 答对一点得 1 分，全部答对得 6 分三、名词解释题（三、名词解释题（2525 分，共分，共 5 5 题，每小题题，每小题 5 5 分）分）1. 参考答案：参考答案： 从房地产项目或企业投资角度进行的经济分析，即根据政府现行财税制度和有 关法律、法规和规定，计算、分析房地产投资直接发生的财务收益和费用等方 面的内容，从项目（企业）角度，考察盈利能力、清偿能力等财务
7、状况，据此 评价和判断项目在财务上的可行性 解题方案：解题方案： 房地产投资财务分析 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分 2. 参考答案：参考答案： 以房地产为特定对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记当和分析， 对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种 活动 解题方案：解题方案： 房地产市场调查 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分 3. 参考答案：参考答案： 在房地产投资分析过程中，对房地产项目进行了深入的技术和经济论证后编制 出的成果报告 解题方案：解题方案： 可行性研究报告 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分 4. 参考答案：参考答案
8、： 对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从 中筛选满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过 程 解题方案：解题方案：房地产投资项目方案比选 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分 5. 参考答案：参考答案： 市场传递产品和价格信息的功能 解题方案：解题方案： 市场效率 评分标准：评分标准： 全部答对得 5 分四、论述题（四、论述题（3030 分，共分，共 3 3 题，每小题题，每小题 1010 分）分）1. 参考答案：参考答案： （1）证券化融资为主的美国模式。这种融资方式主要发生在经济发达国家，尤 其集中于实行消费者导向型市场经济模式的英
9、国和美国其特点主要是公平、公 开的住房信贷市场；完善的市场体系，灵活的融资方式；以住宅抵押贷款为主 体的房地产金融市场；政府对房地产金融市场的全方位调控。 （2）储蓄融资 为主的德国模式。房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济 模式的发达国家。这种经济模式推崇政府对市场经济进行宏观调控，既反对政 府对经济放任自流，同时也反对政府对经济管制过紧。其特点主要是以专门经 营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场；储蓄融资体系采用专 款专用、以存定贷和利率固定的经营方式。其融资方式主要是：第一贷款，第 二贷款，浮动利率的短期抵押或无抵押贷款，低息、无息贷款。 （3）社会福 利基金
10、融资为主的新加坡模式。新加坡公积金支付的特点为强制性；广泛性； 稳定性；灵活性。而新加坡房地产融资渠道的构成主要是两种：个人买房的融 资渠道，房地产开发商的融资渠道。 解题方案：解题方案： 融资模式 评分标准：评分标准： 答对一点得 3 分全部答对得 10 分 2. 参考答案：参考答案： 1）注意区位升值潜力的分析：现在房地产界形成一种共识，即认为并不是越接 近市中心投资取得的收益越高。选择某区位进行投资，往往要作升值潜力分析， 作各种利弊的权衡比较，在科学的基础上进行决策。如：项目的 SWOT 分析：项 目优势分析 、项目劣势分析 、机会点分析 、威胁点分析。 （2）选择区位要 有超前意识，
11、特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析：如果投资者 能够分辨出哪一个区位在不远的将来对买方或租户具有竞争上的优势，就能在 这类信息反映到价格中之前，抢先得到适当区位地块的使用权。如果能准确预 测将来区位形势变化，就能更准确地估计出新物业的投资价值。将投资价值与 尚未完全反映相关信息的市场价值进行比较，可以使敏锐的投资者更好地驾驭 市场。解题方案：解题方案： 区位 评分标准：评分标准： 答对一点得 5 分全部答对得 10 分 3. 参考答案：参考答案： 由于土地使用权来源不同而不同。由一级地产市场（土地一级市场是指土地使 用权从无偿划拨到有偿使用的转变，也就是通常所说的土地出让，或称土地批
12、 租，是整个房地产市场的龙头，也可以说土地一级市场把握了房地产市场的命 脉）取得使用权的土地，其成本费用主要是土地出让金、征地拆迁费、七通一 平（道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通与场地平 整）费或三通一平（水通，电通，路通与场地平整）费等；由二级地产市场 （土地二级市场是指城市土地使用者与城市土地使用者之间的市场，包括城市 土地使用权转让市场和转租市场。与一级市场不同，二级市场土地供需运动不 仅仅是单纯的土地供需运动，更多的是通过房地产供需运动来实现的。已经进 入市场的土地有偿使用权整体转让形成了土地二级市场。土地三级市场：有偿 土地使用权部分转让）上取得使用权的土地，其成本费主要是土地转让金，除 了上述土地开发成本外，还要加入土地使用权进入流通领域后的费用，如管理 费、维护费和各种摊销费用，还要加上土地开发必备的税费、利息及开发商应 赚取的利润等。 解题方案：解题方案： 土地使用权 评分标准：评分标准： 答对一点得 4 分全部答对得 12 分
