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1、1 总论1.1 项目概况综述金地国际花园位于武汉市内环中心积玉桥，座落在地处长江、沙湖交汇处，三面环水，一面通陆，形似半岛，宛若一颗璀璨的明珠，光彩夺目地闪耀在蓝天之下。片区同时拥有长江、沙湖两大水系景观，自然资源丰富，是城市内环罕见的宜居型片区。其坐落地积玉桥系武汉市中心城区，是全市的政治、文化中心和水陆客运交通枢纽。随着 2008 年过江隧道、2012 年地铁二号线两条快捷道相继完善，片区将东连武昌，西接汉口，一线切换汉口武昌核心区域，可以预见，积玉桥在不久的将来即将成为商业繁荣、交通便利的城市真正核心。金地国际花园门前即是地铁二号线积玉桥站，紧邻过江隧道，武昌江滩公园及内沙湖生态公园近在
2、咫尺，是片区内难的的一块宝地。 金地国际花园总建面约 20 万平方米，产品涵盖了城市别墅、景观高层、精装 SOHO 多种物业形态。建筑规划由国际知名设计大师余啸峰主笔，建筑间错落布置，有机融合叠拼别墅与高层建筑，最终形成社区通风采光具佳的东南面全开敞布局。通过科学的社区规划，有意识地引导人们分散与聚集，形成思沃克商业街、城市广场、中心水景园林等多种公共活动空间。 城中央，地铁口，金地二十年鼎力打造的金地国际花园期将为您呈现城市中心最美丽最时尚的生活画卷。 项目名称： 金地国际花园 项目性质： 新 建 项目地址： 武汉市武昌区积玉桥、和平大道与前进路交汇处 项目规模： 总建筑面积 m2 项目单位
3、： 金地集团武汉房地产开发有限公司1.2 编制依据（1） 城市居住区规划设计规范 （2） 武汉市城市拆迁管理条例 （3） 城市居住区公共服务设施设置规定 （4） 住宅设计规范 （5） 住宅建筑设计标准 （6） 建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7） 城市道路绿化规划及设计规范 （8） 高层民用建筑设计防火规范 1.3 讨论范围该项目可行性研究报告讨论范围包括：项目地块周边环境分析、项目投资背景分析、项目建设投资的必要性和经济意义、武汉市及周边城市市场现状调查及市场需求分析、投资项目定位及项目产品的竞争力分析、建筑类型与结构及功能以及分布体系、设施功能配置与动态经营合理性、组织机构及人力资源配
4、置、建设工期及实施进度安排、投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析。1.4 项目单位金地集团武汉房地产开发有限公司于 2003 年 9 月正式成立，注册资本6000 万元，是金地集团所属六个区域性专业房地产开发公司之一，全面负责集团公司在武汉(华中)片区的房地产开发业务。金地武汉公司的成立，标志着金地集团由此全面进入武汉市场。该公司在武汉的开发项目有金地格林小城和金地国际花园。1.5 项目背景2009 年底，金地集团武汉公司以 5.46 亿元人民币成功竞得可建总面积约为 20 万平方米的武昌积玉桥地块，迈出了金地在武汉由郊区向中心城区推进的步伐，表明了其欲在武汉树立良好
5、形象，打造强势品牌的决心。那么，作为金地在武汉的第二个项目，在这块地上打造起来的金地国际花园项目将会给居住者带来怎样的居住品质呢?让我们拭目以待。1.5.1 认识积玉桥武昌积玉桥，是一个地名，和汉口六渡桥一样，是一个“民间”称谓，是一个指向十分宽泛的地区，古往今来，约定俗成，老武汉人和新武汉人，嘴里一说，手里一指，听的人就明白这说的指的在哪儿。积玉桥在武昌城区的西北，长江一桥和长江二桥之间的一大块三角形地域西南部有花园山和凤凰山，与蛇山隔空相望；中部横贯螃蟹甲，一片平原与丘陵错落的之地；西北部则是长江南岸一条狭长的江滨平地；东南部躺卧着波涛浩渺的沙湖。 古时的武昌城，并不是如今天这样，坦荡荡、
6、浩汤汤，立于长江南岸，而是沿市区的周边，筑一圈高而厚的城墙，围得如铁桶一般，东南西北，四方八面，九个城门，固若金汤，城内是街市是民居是官衙，城外是田地是郊野是山岭是湖泊。古城北门名武胜门，原名草埠门，因为城门外沙湖边的春夏秋三季密集丛生的芦苇而得名，后来，不知是否觉得太平民化，改名为“武胜门” ，取“都武而昌，得地之胜”的意思，始终不如原来名字来得亲切出武胜门外，左边长江，右边沙湖，其间，一大片直铺到天边的郊野，就是今天的“积玉桥” 。有山有水有平地有湖泊，地理位置和地形结构，可说是“得天地而独厚”平地依山势缓坡而下，一边紧靠长江，另一边南向连接沙湖阳光充沛，视野开阔，空气湿润，风光如画，一块
7、好土！见图 1-1。图 1-1 武昌积玉桥1.5.2 隧道改变生活2004 年 11 月 28 日，万里长江的第一条全程过江公路隧道正式在武汉动工兴建，该隧道北起汉口大智路口，南街武昌沙湖路。预计武汉过江隧道将于2009 年建成通车。中心城区由此过江，距离将缩短 3.5 公里，从过江隧道过江只需不足 10 分钟。且不谈隧道对城市发展的巨大贡献，小而论之，于武汉人而言，几分钟车程即可横跨长江，将汉口与武昌真正合二为一，便利性毋庸置疑。这种便利性，从整个武汉历史来说，都是一个新奇迹。而金地国际花园与新奇迹有着如此亲密的距离，未来生活之甘美，可想而知。见图 1-2。图 1-2 过江隧道1.5.3 地
8、铁改变生活一期工程北起汉口常青花园，下穿张公堤进入堤内，过红旗渠路后，穿铁路汉丹路线，途经汉口火车站-青年路-航空路-解放大道，过循礼门后，线路以地下方式穿越长江至武昌地区，经和平大道（积玉桥）-武青三干道-洪山广场-中南路-武珞路至光谷广场，线路全长 26.8 公里，共设 21 个车站。地铁改变了人们的时间感、空间感，扩大了人们的活动范围，使时间距离大大缩短。准时、高效的特点使人们不必再考虑足够的时间预备堵车，而只需要考虑几点几分准时到达地铁站，空间概念中的近在咫尺。对城市规划者而言，2012 地铁二号线是未来城市最重要的客运交通走廊，也是城市国际化与否的指标之一。对于金地国际花园来说，地铁
9、就是花园主人的私家专列，解放大道商圈、中南商圈、街道口商圈、鲁巷商圈均在轨道沿线，大都会国际生活，轻松抵达。见图 1-3。图 1-3 地铁 2 号线1.5.4 长江掠影长江两岸，特别是长江一桥到二桥之间，江景资源之丰富远远超出人们的想象。临江市政道路的完善、江滩公园的落成，在水系资源供给有限的情况下，最大程度的满足了市民纵览临江风光的需要。一江一湖的资源为积玉桥滨水风景区的发展提供了自然基础，而交通的畅行、景点的建成，则为滨水综合功能区的定位目标提供了现实性的保障。见图 1-4。图 1-4 长江掠影1.5.5 沙湖风光天光云影、草长莺飞的沙湖之滨，几乎涵括了积玉桥中部一整片地区，这一带，和长江
10、江边一样，风雨沧桑，五十年一个轮回。这一带曾经是重工业区，如今，工厂区逐渐缩小，卫华去和住宅区逐渐扩大。绿地开发出来了，绿树栽起来了，草泥地填平了，马路延伸的更长更开阔了。商店林立，学校林立，机关林立，五彩缤纷的住宅林立。见图 1-5。图 1-5 沙湖风光1.6 项目建设的必要性项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据积玉桥区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。 项目的建设符合武汉市对武昌市区建设的精神 国家
11、继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资 100 亿元兴建 600 万平方米的住宅，五年共建 3000 万平方米，用五年的时间解决 30 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好
12、局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 根据 2010 年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“积玉桥地区以住宅项目为主，和平大道沿线以商务写字楼为主” 。作为洪山区两大经济支柱“积玉桥区域”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着和平大道区域的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的 5 年内，积玉桥方圆 50 平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过 1000 亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴
13、起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略 从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自 90 年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可平方米以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。 本项目由金地集团武汉房地产开发有
14、限公司提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。2.项目市场分析与定位（标题后没有标点，各章应分页）2.1 项目市场研究2.1.1 国内近期房地产市场现状及投资环境分析今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房
15、地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使 2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。（1）2009 年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。1）投资增长：逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今
16、年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资 25050 亿元，同比增长 17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6 个百分点；其中，商品住宅投资 17582 亿元，同比增长 13.4%，比上半年、一季度分别提高了 6.3、10.2 个百分点。测算表明，9 月份当月，房地产开发投资增速达 37%，高出 8 月份 2 个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在 10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到 17.7%，全年增速预计在 20%左右，远远好于预期。2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入 2009 年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商房销售面积 5.84 亿平方米，同比增幅达 44.8%，创自 1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长 46.4%；办公楼销
