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1、目 录摘 要 2 引 言 3第一章 新世纪物业管理发展的四大方向1.1 新世纪物业管理将向规模化方向发展 41.1.1 规模化经营的必然性 41.1.2 规模化经营的途径 51.2 新世纪物业管理将向区域化方向发展 51.3 新世纪物业管理将向专业化方向发展 61.4 新世纪物业管理将向智能化方向发展 7第二章 新世纪物业管理企业发展战略的变革2.1 新世纪物业管理企业面临的挑战 92.1 新世纪物业服务企业用人制度变革 102.1.1 以人为本的管理理念 102.1.2 行之有效的激励机制 13 参考书目 15结束语 16第 1 页 共 17 页【摘要】我国物业管理经过20多年的探索和实践，
2、目前已开始进入市场化、规范化、法制化发 展的新时期，在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。 走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力；高新技术的应用、提供个性 化专业化的服务，奉行以人为本的服务理念；加强法制管理，规范物业市场；奉行以人为 本，创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。【关键词】以人为本 物业品牌China in the 21st Century Development of Property Management【Abstract】Chinas property management after 20 years of
3、 exploration and practice, has begun to enter the market, standardization, the rule of law in the new period of development in this period there will be a very competitive, well- managed, services to enhance the idea of a good situation. Take the path of development of the Group, to build strong bra
4、nds and improve the core competitiveness of enterprises; the application of high and new technology to provide personalized professional services, to pursue people-oriented concept of service; to strengthen the rule of law, regulate the property market; to pursue people-oriented, to create a “harmon
5、ious Community “concept of service will become the property management industry trends.【Key words】People-oriented brand properties第 2 页 共 17 页21 世纪中国物业管理发展思路初探世纪中国物业管理发展思路初探【引言】随着我国房地产行业发展日渐成熟，作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨 后春笋般地深入到平常百姓生活中。人们购房时不在单纯地看房了，而是多了一份理智地 思考：我能否享受到优质、高效的物业服务。新世纪里，科技的提高、社会的发展，物业 管理必然向
6、着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。在这样的新形势、新情况下， 物业管理企业又将何去何从？第一章第一章 新世纪物业管理发展的四大方向新世纪物业管理发展的四大方向我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高， 派生出的新兴的服务性行业。其产生之初，仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地 产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是 始端服务部门。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大 业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的 销售亮点，政府主管部门又将之作为规范
7、社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。 这使在我国诞生刚刚 20 年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会 各界加以重视，成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入 21 世纪，我国物业管理行业经过了 20 年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并向所有其它企业一样向着现代企业制 度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专 业化、智能化的方向发展。一、新世纪物业管理将向规模化方向发展一、新世纪物业管理将向规模化方向发展（一）规模化经营的必然性物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营，就是 物业管理企业充分利用自身
8、资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限 度不是无节制，而是根据自身的实际情况） ，科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一 个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争 的绝对业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。市场份额理 论还告诉我们，企业仅仅达到经营规模还不行，它还必须在市场份额总量上居于首位，才 能优于别人。当然，物业管理企业的规模化是 21 世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击 及对策经营并不是指简单的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模 化经营还充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，
9、规模的扩大，其单位增量所 产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。 由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。第 3 页 共 17 页（二）规模化经营的途径扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在市场份 额总量有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？1、兼并重组，充分利用小企业资源。目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外 人田，自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资 及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这
10、部分公司服务的不规 范，也使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地 损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并 重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企 业整合，建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组 合，促进行业的共同发展。 2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业管理面积。新世纪伊始，物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜 力，吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。 一段时间以来，物业管理
11、市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我 们应该意识到，任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场 的初期阶段，对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程，在这一过程中，企业会出现水 土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象。同时，内地物业 管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现 投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企 业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此，任何一家进 军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近
12、利的念头，潜下心 来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。我们还可以看到，物业管理企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本土化磨合的关 键时期，也是传播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充 分了解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积累本地物业管理经验。内地物业管理 市场起步较晚，对沿海等地先进的物业管理经验十分重视，他们需要有一个相互认识、相 互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场，恰恰为其提供了一个学习、交 流的机会。因此，只要我们坚持“服务第一”的指导思想，把自身积累的经验和沉淀的理 论充分运用于物业管理的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可。例如，福 田物业便是在 1999 年进入苏州市场之初，我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导 思想。经过一年多时间的艰苦努力， “福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的 充分认可，广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖，当地 开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下，我们的 前期付出得到了丰厚的回报。一年来，福田物业已在苏州接管了五个
