宜兴现代生活广场

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1、宜兴现代生活广场复盘经过宜兴现代生活广场复盘经过 2012年12月20日 2013-1-13 晨兴置业 2 项目的规划方案（总平图） 汽 车 南 站 社会停车场 公交车南总站 商圈分布商圈分布 现有一主六副的格局 主商圈：市中心商圈以 通观路和解放路为中间， 人民路两侧为主。是宜 兴主城区真正意义上的 商圈，辐射主城区30万 人口和全市130多万人 口。 社区型商圈：三个新商 圈即新天地商圈、大润 发商圈、乐购商圈。三 个老商圈即环科园商圈、 东山商圈、阳泉商圈。 商圈发展商圈发展 市中市中 心心 东山东山 大润大润 发发 环科环科 园园 乐购乐购 新新 将来一主两副三小的格局。 主商圈：市中

2、心商 圈向北与新天地商圈 联成一体并重点向北扩容，兼并阳泉小商 圈。 副商圈：大润发商 圈随着东部新城的开 发向东向南辐射；乐购商圈随着联想地块 的开发而扩容，将增 强对东山社区的辐射 力。 小型社区商圈：环科园东山社区型商圈一心两城 宜城五区 一核三组团 伸懒腰式城市规 划 城市规划城市规划 近期计划近期计划 沿东氿西侧和北侧将是2012年前宜城中 心区住宅建设的重点， 尚有数千亩土地待出 让 环科园的西北与东 南各有数百米的居住 用地可供环科园的生 活配套使用。 其中，东河路南侧地块150顷，2250亩 商住用地，可入住4 万以上人口，值得重 点关注。（详见后续分析） 规划前瞻规划前瞻 2

3、012年后城市发展构想 的启动意义 序号序号 项目项目 权重权重 评星评星 评语评语 得分得分 1 区位及外部 交通 20 四星 优势为长三角几何中心，三省交界处，距沪宁杭基本等 距，暂不通快速火车，规划有宁杭高铁与新长铁路枢纽， 市域面积大，短期消费不易外流，长期铁路推动客流导 入。劣势为河网密布使交通设施建设成本增加，短期存 在交通瓶径。 16 2 人口 20 四星半 优势为人口数量在县级城市中相对较多，且有大量外来 人口进入，大量个私业主高收入阶层存在，整体消费民 风偏铺张；劣势是缺少城市白领等中间阶层，人口整体 文化层次低，新型商业的接受度受影响。 18 3 经济基础 15 四星半 优

4、势是中国陶都的特色产业支撑，人均GDP已达8000美 元。劣势是大型工业企业的缺乏，第三产业比重低。 13.5 4 商业环境 10 四星 优势是旅游城市的游客对特定业态的支撑较强。劣势是 缺少有特色高品质的商业消费场所。 8 5 内部交通 10 三星半 优势是公交体系发达较为完善，劣势是中心区部分地段 存在交通瓶径。 7 6 城市规划 10 三星半 优劣是一城两区较好的利用了现有基础商圈，拓展了城 市空间，并已有一定的商圈规划。劣势是两区联结地带 考虑不够，造成相互商业竞争，城市规划未涉及城市旅 游。 7 7 市级商圈成 熟度 8 三星 市级商圈与新天地商圈的融合正在形成中，政府欠推动。 4.

5、8 8 城市管理 7 三星 文明卫生的城市氛围尚未形成。 4.2 总结总结 100 准四星准四星 基础较好，有较强的发展潜力基础较好，有较强的发展潜力 78.5 宜兴城市商业消费发展潜力述评宜兴城市商业消费发展潜力述评 综合述评综合述评 项目区位项目区位 现代生活现代生活 广场广场 项目位于城南环科 园境内，氿滨大道西 侧。 项目距市中心约公里，距宁杭高速入 口约公里。 一级商圈一级商圈 以项目南北两个广场为圆心向四方向各步行以项目南北两个广场为圆心向四方向各步行15分钟测定本项目的一级商圈（主商圈）范围分钟测定本项目的一级商圈（主商圈）范围 东侧氿滨大道、北侧 永安路、南侧东河路龙潭西路。

6、步行15分钟半径内的 居民小区有：金色年华、 富康小区、泽福苑、城南新村、岳南新村、岳 堤南苑、南郊花园、龙 背山庄、城市嘉苑、岳 阳苑。 步行15分钟半径内的单位有：城管局、检察 院、实验中学、实验小 学、广电局、汇文中学； 步行15分钟半径内另 有汽车南站、龙背山森一级商圈概况一级商圈概况 岳堤南苑 岳南新村 富康小 区 金色年华 汇 文 中 学本项本项 目目 停车场公交中 心 汽车南 站 南郊花 园 龙背山庄 泽福 苑 城南新 村 龙背山森林公 园 城管 局 检察院 实验中 学 实验小 学 广电 局 城市嘉苑 加油 站 东河路东河路 龙潭西龙潭西 路路 永安永安 路路 餐饮娱乐集中餐饮娱

7、乐集中 区区 联想地块联想地块 联想地块联想地块 岳阳苑 一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 除现代广场外，一级商圈内商业业态主要分布于仇滨大道（永安路谢桥路）两则、汽车南站出口 对面、龙潭西路（人民路至仇滨大道）两侧、人民路（广电局龙潭路）、谢园路两侧。 乐购商圈以现代生活广场mall为消费龙头，在核心半径内约有7.5万平方 米商业面积，目前空关约2万平方米。 氿滨大道（永安路谢桥路）的商业依托这条公路自发行成，是以物流 配送为主要业态的低档商铺。 一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 氿滨大道（永安路谢桥路）两侧，分布有4000平方米左右底层商铺，除南开宾馆外，其它 均为零售与办公混营的

8、业态，行业主要为电脑配件、物流、机电等，该条路的商业业态是依该条路的商业业态是依 托九滨大道这条公路自发行成的以物流配送为主的低层次商铺托九滨大道这条公路自发行成的以物流配送为主的低层次商铺。大部分铺面经营有4年以上， 租金在0.4-0.6元/平方米/天，且3年内无递增。无经营管理、物业管理费。 汽车南站对面业态以餐饮为主，餐饮业比重达70%，近三年租金略有递 增。 一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 汽车南站对面汽车南站对面 有1000平方米左右的商 铺，个别为1层复2 层，大部分均是底 铺。 餐饮比例约占70%，其它 为陶艺及土特产零 售。 大部分商铺经营3年以上， 近3年租金略有递增。

9、 目前零售业态租金 1.3元/平/天，餐饮 业态租金为0.4元/平 /天。 人民路与龙潭路交叉口的餐饮休闲小商圈已形成规模，成为市中心以外 的3个餐饮休闲商圈之一。 一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 人民路与龙潭西路交叉口餐饮和休闲业态已形成商圈效应人民路与龙潭西路交叉口餐饮和休闲业态已形成商圈效应。是市中心以外3个餐饮休闲集中小商圈之 一。 该商圈有超过500平米营业面积以上的商家15家。餐饮的龙头企业为老地方，休闲娱乐的龙头企业为神话， 均在市区同行业有一定号召力。 该区域总商业面积约为20000平方米，餐饮所占比重达50%，宾馆业30%，其它为20%。普遍以1层复2、3 层经营为主，

10、个别复4层。 该区域租金以0.61.0元为主，个别如新开业的新大陆酒店，铺金达到了1.1元/平方米/天，另含有5元/平 /月的物管费。 该区域餐饮的形成源于森林公园开业后，并有城南公务宴请的支撑，但08年以后，受新城路北端餐饮休 闲商圈的挤压，餐饮业的生意有所趋冷。 目前一级商圈内商铺空关比例约25%. 一级商圈之商业业态一级商圈之商业业态 汇总对比：本区域现代广场有4.5万平方米商业面积，周边1000米内另有3万多平方米商业面积， 合计有7.5万平方米。目前空关铺面约2万平方米（含现代广场1.2万平方米）。 森林公园、汽车站是本区域餐饮与宾馆业的一个重要引擎，而实小、实 验中学则对吸引高层次

11、人口导入起作用。 一级商圈之公建设施一级商圈之公建设施 汽车南站 森林公园 实验小学 实验中学 关健词：中高端消费外流，目的性餐饮商圈已形成，每天十几万的路过 客成为可借用的消费力。 一级商圈之综合分析一级商圈之综合分析 项目步行商圈内约有1.4万的常住居民、1400名工作人口以及每日约2000名的流 动人口。其中高收入人口比例约为高收入人口比例约为30%，低收入人口比例接近半数。人口消费结 构集中于中低端，中高端消费需求不足且外流现象明显中高端消费需求不足且外流现象明显。 项目步行商圈内主要商业形态以零售业为主，主要服务于周边居民的生活配套， 餐饮休闲业态的餐饮休闲业态的比重约为三分之一，以

12、外区域来本地的目的性消费为主，商圈效商圈效 应已形成。应已形成。但餐饮业的经营情况普遍为一般，生意较好的店家比例不到20%。区 域内整体租金价格在0.51.5元/平米/天之间。局部如乐购内部的零售业态租金为 2-2.5元/平米/天。 本区域交通路网发达、公交线路众多交通路网发达、公交线路众多，龙潭西路和仇滨大道作为宜兴重要交通干 道，每天过往车辆2万多辆，路过客人十几万人次，此部分路过客，将是本项目 可以借用的消费力。 二级商圈二级商圈 按5万平方米mall次商圈一般为3平方公里的基本理论，项目向北3公里已达市中心通观路，受消费惯 性和市中心30多万平方米商业的向心力影响，事实上北部约2公里处

13、的城南河已是我们次商圈最北的 边缘，东南、西南向1000米处即为山体，因此我们把二级商圈的辐射点向东、西北延伸，环科园的全环科园的全 部与城南河以南的东山社区为本项目可能辐射到的二级商圈。部与城南河以南的东山社区为本项目可能辐射到的二级商圈。 环科园：约70%的人口集中居住于绿园路以北，居民 结构主要为园区开发的拆迁户为主。 二级商圈之人口特征二级商圈之人口特征 环科园现有常 住人口约5万 人，其中约约 70%的人口集的人口集 中居住于绿园中居住于绿园 路以北路以北的北区。 北部小区大部 分建成于九十 年代中后期， 居民结构主要居民结构主要 为环科园开发为环科园开发 的折迁户为主，的折迁户为主

14、， 辅助以区域内 的个体工商户。 近几年，北部 边缘也开发有 海德名园、水 岸豪庭等高档 社区。 东山社区：该区域居民结构以公职人员、个私业主为主 二级商圈之人口特征二级商圈之人口特征 东山社区现有常住人口约4万人，以人民南路、荆溪南路两条南北路和东山路一条东西路为开发轴 线，大部分小区也建成于九十年代中后期，因市政府和大量行政单位位于城南，该区域居民结构以该区域居民结构以 公职人员、个私业主为主。公职人员、个私业主为主。东山路两侧集中了较多的机关单位。2003-2006年，也开发了部分小区， 但近两年除了泽福苑以外，没有项目开发。 大统华周边：依托龙池路北侧的大统华分店及新城路西侧农工商超市

15、等 形成了社区型小商圈。 二级商圈之典型商业二级商圈之典型商业 大统华周边：大统华周边：依托 龙池路北侧的大统 华分店、农工商超 市等形成的社区型 小商圈，大统华分 店约2000平方米，1 复2层。该商圈每日 人流量超过5000人， 附近大量底层社区 配套型小商铺。平 均营业面积50-100平 方米，铺面租金1 1.5元/平方米/天。 二级商圈之典型商业二级商圈之典型商业 新城路北端餐饮休闲小商圈：新城路北端餐饮休闲小商圈：依托新城苑、水岸豪庭、海德名苑等较高档的社区而形成，现 有盛世桃源、国色天香、上古足道、紫罗兰等大型餐饮、休闲企业7家，合计营业面积1.5万 平方米左右。 新城路北端餐饮休

16、闲企业，合计营业面积1.5万平方米左右。 东山东路社区型商圈依托东山菜场形成，以社区配套型商铺为主，多沿 街底商。 二级商圈之典型商业二级商圈之典型商业 环科园中央商务区规划有10万平方米左右高档商务楼，未来可满足1万人 的商务办公需求。该商务区距本项目1500米。 东来商务港东来商务港 环科园中央商务区 前期启动项目， 中央商务区位 于新城路以西、 绿园路以南地 块，占地254亩） 主要发展特色 楼宇经济、广 场经济；整个 中央商务区规中央商务区规 划有划有10万平方万平方 米左右高档商米左右高档商 务写字档。未务写字档。未 来可满足来可满足1万人万人 的商务办公需的商务办公需 求求。 二级商圈之产业潜力二级商圈之产业潜力 东山社区已基本无大型产业及人口导入，未来二级商圈消费力主要依托 环科园产业发展及宁杭高铁的拉动效应。 二级