佛罗里达调研

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1、佛罗里达地区旅游地产调研模板调研日期： _2009_年_11_月_5_日旅 游 度 假 区 规 模概 览佛罗里达州（英文：State of Florida ）是美国南部的一个州，亦属于墨西哥湾沿岸地区， 是美国人口第四多的州。中文简称为佛州。州府是塔拉赫西(Tallahassee)，最大城市是杰克逊维尔(Jacksonville) 面 积面积： 170,451 平方公里（全美第22 名）其中，陆地137,374 平方公里水域30,486 平方公里（ 17.9%）人 口直至 2005 年，佛罗里达州有17,789,864 人比2004 年上升 2.3%，即404,434 人；比 2000 年，人

2、口上升11.3%，即 1,807,040 人。社会结构在佛罗里达州的居民祖先中，非裔美国人(14.6%)最多，其次是德国人(11.8%)、爱尔兰人 (10.3%)、英国人 (9.2%)和美国人 (17%)。亚裔人口约371,385，亚裔国家依次序为印度95,043，菲律宾80,660、越南 55,555、华裔 55,508、韩国 21,975、和日本 14,624，其余亚裔国家侨胞约为48,020。统计数字来自 2005 年非官方正式统计，不包括非法入境者人数。行 政 区 划主要城市：杰克逊维尔 (Jacksonville) ，迈阿密 (Miami), 罗德岱堡Fort Lauderdale,

3、 奥兰多 (Orlando), 坦帕 (Tampa), 圣彼德斯堡市 (St. Petersburg), 基韦斯特Key West，塔拉哈西Tallahassee，卡纳维尔角Cape Canaveral 交 通 系 统陆海空交通都很发达，有公路14 万公里，铁路7000 公里，内河航道1600 公里， 13 个深水港，20 个具有定期航线的机场，6 座国际机场。以迈阿密为起点的跨海公路，用桥梁连接一长列沿海岛屿，最后到达最南端的岛城基韦斯特，全长250 公里，是世界上最长的跨海公路。设在该州中东部大西洋沿岸卡纳维拉尔角（又名肯尼迪角）的美国国家航空航天局发射中心，占地88000英亩，是一座登月

4、航天港，第一艘登月飞船（1969 年）就是从这里发射的。重要机场* 奥兰多国际机场(MCO) * 迈阿密国际机场(MIA) * 坦帕国际机场(TPA) * 劳德岱堡好来坞国际机场(FLL)重要高速公路* 首要高速公路o 4 号州际公路o 10 号州际公路o 75 号州际公路o 95 号州际公路* 次要高速公路o 110 号州际公路o 175 号州际公路o 195 号州际公路o 275 号州际公路o 295 号州际公路o 375 号州际公路o 395 号州际公路o 595 号州际公路经 济 背 景在 2007 年,佛州的 GDP 达到 7135 亿美元 .在美国所有州里排名第4 大,个人所得达到

5、36,665 美元 ,排名全国第20 名. 在佛州 ,旅游业所贡献的收入占总经济体最多。州内旅游业十分发达，旅游业年收入达200 亿美元之多。产业旅游业、 制造业和农业为经济三大支柱。旅游业为经济第一支柱。大西洋岸迈阿密附近有黄金海岸之称，其沙滩豪华、宾馆林立，为游客云集之处。奥兰多附近的迪斯尼世界为世界规模最大的现代化游乐场。制造业中最大的部门是食品加工，其次电子、仪表、木材加工、化学、造纸、金属制品等也颇具规模。制造业中心有杰克逊维尔、奥兰多及迈阿密等。矿业以磷酸盐开采为主，年产量占全国75，此外还有钛、铁、石油、泥炭、石灰石等开采部门。农业以种植业为主，是主要果园及园艺州之一。柑橘产量占

6、全国75，蔬菜仅次于加利福尼亚州，甘蔗产量为各州之冠。畜牧业以饲养良种马著称。沿海和内河渔业发达，鱼、贝类达700 余种，林产品以松木、柏木和松脂为主。各 类 资 源地理资源全州大部地区属大西洋和墨西哥湾沿岸平原，平均海拔不到35 米，最高点在西北部的沃尔顿县，海拔也仅105 米。可分七个自然地理区：沿海平原、奥基乔比湖埃弗格莱兹沼泽盆地、基西米低地、玛丽安娜低地、中部高地、塔拉哈西丘陵和西部高地。境内有河流17116 条，湖泊3 万多个。还有17 个一级自流泉（全国共计75 个） 。奥基乔比湖面积1800平方公里，在全部湖面属于美国的淡水湖中，仅次于密歇根湖和阿拉斯加的伊利亚姆纳湖，居第三位

7、。气候条件佛罗里达的夏季漫长、温暖而潮湿。除了偶而从北方吹来的凉风与冷空气，冬季通常都很温和。由于有墨西哥湾的暖流以及盛行的南风吹拂，东南沿海以及佛罗里达群岛冬季十分温暖。在佛罗里达北部，一月时的平均温度是摄氏十二度，七月则是二十八度。在佛罗里达南部，一月时的平均温度是十九度，七月则是二十八度。佛罗里达全州每年的平均降水量为 128 到 166 厘米之间。飓风相当少见，最常出现的月份是在六月到十月之间。高等教育佛罗里达有三十几所公私立的学院与大学，以及三十所社区学院。佛罗里达大学盖恩斯维尔分校（UniversityofFloridaatGainnesville） ，是该州最具规模的高等教育机构

8、。其他的州立的学校包括：位于塔哈拉西的佛罗里达州立大学（FloridaStateUniversity ）与佛罗里达农工大学（FloridaA M ） 、 位 于 波 卡 瑞 顿 （ BocaRaton ） 的 佛 罗 里 达 亚 特 兰 大 大 学（ FloridaAtlantic）、 位 于 北 迈 阿 密 的 佛 罗 里 达 国 际 大 学（ FloridaInternational）、位 于 奥 兰 多 的 中 佛 罗 里 达 大 学（ UniversityofCentralFlorida） 、 位 于 杰 克 森 维 尔 的 北 佛 罗 里 达 大 学（ UniversityofNor

9、thFlorida）、 位 于 坦 帕 的 南 佛 罗 里 达 大 学（ UniversityofSouthFlorida ） 、与位于潘萨寇拉（Pensacola ）的西佛罗里达大学（UniversityofWestFlorida ） 。私立的学校包括：位于珊瑚顶市（ CoralGables ） 的 迈 阿 密 大 学 （ UniversityofMiami） 、 位 于 湖 地 市（ Lakeland）的佛罗里达南方大学（FloridaSouthern ） 、位于冬季公园市（ WinterPark）的洛林斯学院（RollinsCollege ） 、位于迪蓝德（Deland）的史丹森大学（S

10、tetsonUniversity ） 、坦帕大学（UniversityofTampa ） 、与杰克森维尔大学（JacksonvilleUniversity ） 。房 地 产 市 场 宏 观 分 析繁荣期19231926 在 1923 年至 1926 年期间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅，1926 年，美国佛罗里达房地产泡沫破灭，间接引发上世纪30 年代世界经济危机。衰退期19271931 正处于美国三十年代的大萧条时期，房地产不可避免衰落。繁荣期19962006 年衰落期2007次贷危机引发的地产业寒流袭击全球旅 游 地 产 情 况自然景观资源佛罗里达风景最亮丽的棕榈海滩是全球著名的旅游天堂

11、之一，适宜的气候、美丽的海滩、精美的饮食、艺术展览和文艺演出，即使是最挑剔的游客，在棕榈海滩也能满意而归。每年的四月，棕榈海滩的艺术活动是最丰富多彩的，包括各种海滩工艺品展览，其中于4月 4 日启动的棕榈海滩爵士节以展示美国最杰出的爵士音乐而赢得了艺术爱好者的. 人文景观资源该州有九十二座州立公园与纪念公园、四座州立森林、两处国家海岸、以及一些国家野生生物保留区。大沼泽国家公园( Everglades National Park) 涵盖了该州南部大部份的地区，是北美洲最大的亚热带野生地带。其他在成为美国国土之前，佛罗里达曾被法国、英国以及西班牙占领过。西元一九六九年，第一艘将人类送上月球的太空

12、船阿波罗二号（Apollo II ） ，于佛罗里达的卡纳维拉尔角（Cape Canaveral）发射。 华特迪士尼世界 （Walt Disney World ）于一九七一 年，在奥兰多附近开幕。客群定位（来源）及年接待数量温暖的天气和沙滩美景每年吸引将近6 千万的游客 .尤其是在Orlando 风景区所吸引的旅客最多. 发展定位物业类型度假区总图（鸟瞰等）著名旅游地产产品1.迪斯尼世界位于州中部奥兰多市区西南方24公里处，面积达 109平方公里。 这是一座最新型而又老幼咸宜的游乐园。有各种游戏场、展览馆以及餐厅等，有多种多样精彩的节目，游客在此可玩上好几天， 使人留连忘返。 华特迪士尼世界渡假

13、区也是世界最大的度假村 ;迪士尼世界由靠近Buena Vista 湖的 4 个主题世界和超过 20 间旅馆 ,饭店组成 .特别是在冬季,环球 Orlando 渡假区 ,Busch花园 ,海洋世界和其他几个度假村每年都吸引了大量的游客到佛罗里达来。2.大沼泽国家公园。1947 年建立，面积为5600 平方公里。位于佛罗里达州西南角，三面临海， 包括较浅的佛罗里达湾。印第安人叫这一大片沼泽为“巴黑奥奇”，意为“多草的水地” 。3.杰克逊维尔市以东有大西洋滩，由此向南约120 公里是奥蒙德滩及代托纳滩， 都是度假胜地。 再向南就是卡纳维拉尔角，沙滩长而美，叫做卡纳维拉尔国家海岸。再向南就是约翰 肯尼

14、迪航天中心。黄金海滩位于东岸南部，由西棕榈滩向南， 依次是棕榈滩、沃思湖、 德尔雷滩、 庞帕诺滩、 劳德代尔堡、 好莱坞、 迈阿密滩。4.除了迈阿密及奥尔兰多之外，棕榈滩Palm Beach ，罗德岱堡Lauderdale及打高尔夫球的天堂Naples 等都是有钱、有名或来此渡假的学生、退休的人所喜爱的游乐场。当然不要忘记学生放假最受欢迎的Daytona Beach，这里每年都会举行Daytona 500 的大赛车， Daytona Beach 的南方就是美国太空总署著名的卡纳维尔角 Cape Canaveral 。 St. Augustine 则提供历史的巡礼，这里有许多百年以上的古老建筑。

15、Sarasota 市则是佛州的文化重镇，这里的Ringling 博物馆有佛州最大的艺术搜藏。5.钓鱼运动在佛州非常的盛行，特别是佛州的西南方，佛州到处都充满了美味的海产。值得一提的还有位于 Key Largo 的 John Pennekamp Coral Reef 国家公园，这是美国第一个海底保护区。涵盖整个佛州西南方的Everglades 国家公园则提供冬天观看鳄鱼生态环境的观光行程，夏天则因有太多蚊虫所以几乎没有观光客造访。旅游经济发展路径综述由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923 年1926 年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地， 1923 年值 80 万美元， 1924 年达 150 万美元， 1925 年则高达 400 万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃，当时该市仅有 7.5 万人口， 其中竟有 2.5 万名地产经纪人。这就是有名的佛罗里达“地疯” 。启示