金科·廊桥水岸的成功操盘策略

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1、编辑 胡洁贞院馆引发楼市 “空间革命”解密金科廊桥水岸的成功操盘策略决策情报整合服务系统会员金科集团，继第三代花园洋房天湖美镇领舞重庆花园洋房市场后，2 0 0 5 年又凭借廊桥水岸项目中创新设计的“院馆” ，引发重庆户型设计的一次空间革命。开盘3 天，销售1 . 5 6 亿元，成交 3 2 2 套事实又一次验证了金科操盘的成功。究竟“院馆”的魅力何在？118地产赢家档案2 0 0 5 年1 1 月，尚未正式向市场发售的金科廊桥水岸传来喜讯：该楼盘一举夺得2 0 0 5 中国住交会“中国名盘”的称号。廊桥水岸“院馆”的创新设计得到评选专家的一致称赞，作为滨江高层的典范作品， 它开始引领楼市又一

2、次的空间革命。2 0 0 5 年1 2 月2 0 日，开盘3 天的廊桥水岸销售1 . 5 6 亿元，成交3 2 2 套，而这仅仅是一个开始。廊桥水岸的院馆究竟有何魅力？一、在城市发展战略上选址近年， 在重庆房地产市场， 金科一直扮演着先驱者的角色。 一些为人们所不看好的偏冷陌生地块， 金科一进入便能够迅速炒熟该区域， 同时， 还总能够带动一大批开发商进入。 人们或许会问， 金科凭什么？难道是它的运气好？在选择开发地段时， 金科对城市规划有细致的了解， 对未来发展有超人的远见， 拥有敢于做第一个吃螃蟹者的勇气。金科廊桥水岸选址江北区五桂路溉澜溪段江北新区府旁， 该区域是重庆江北新城中心， 该项目

3、选址是建立在对重庆发展战略层面上的判断。 具体分析如下：1 、区域重庆未来的“浦东”金科廊桥水岸位于重庆江北新城的正中心。重庆市政府正将江北新城打造成重庆未来的“浦东” ，与上海陆家嘴、北京国贸、广州天河城一样，成为重庆最具经济发展潜力的都市中心。金科廊桥水岸不仅有丰富、 高档的商业和生活配套， 而且还有到解放碑商圈的便捷和成为观音桥的“近水楼台” 。从廊桥水岸到观音桥步行街约5公里， 行车时间约8 分钟；到解放碑约6 公里， 行车时间约1 0 分钟。 此外， 项目周边目前已基本形成完善的交通体系，出行十分方便。2 、景观重庆又一块“肺叶”金科廊桥水岸不仅占有区位优势， 而且拥有得天独厚的山水

4、资源， 是重庆的一块 “肺叶” 。首先， 长江和嘉陵江形成项目的一道天然屏障， 拥有两条江景的同时， 还临近三座公园、 四大景观。院馆引发楼市“空间革命”解 密 金 科 廊 桥 水 岸 的 成 功 操 盘 策 略欢迎进入中国房地产商网其次，金科廊桥水岸被浓浓的绿意包围。 约5 5 0 亩塔子山公园和人头山自然保护区，绿树成荫，空气清新，如一个巨大的天然氧吧；西面是一个约2 . 5 万平方米的市政休闲广场，也是江北新城的核心绿化广场 ； 东南面为2 0 0 0 0 平方米的桥头体育公园 ； 社区内部还有中央花溪公园。 从里到外，项目被公园、广场的绿色包围着。3 、居住重庆未来人居方向随着江北新城

5、C B D的启动， 江北新城地价已经达到 1 0 0 万元每亩，直赶超解放碑。位于江北新城中心的金科廊桥水岸因其弥足珍贵的土地资源，使项目身价倍增。江北新城C B D的启动及区域的升值，汇聚了越来越多的知名企业，由此也带来了一个庞大的、具有高知、高薪、高品位特征的生活群体。这些群体成为该区域房地产购买的主旋律，这些人群也就是金科廊桥水岸的主要目标客户群。他们具有以下特征：年龄大约已过3 0 岁；大学以上学历；有一定的事业基础，处于事业的上升阶段；收入丰厚，有一定的积蓄；追求享受，认为工作辛苦，生活就该享受好一些；追求都市以外， 但又不远离都市的亲近自然的生活。二、整体规划充分利用外部资源金科

6、廊桥水岸是重庆市市区东面难得的一个全江景楼盘。 项目定位为拥有良好自然山水资源的高档文化健康社区， 是由2 4 栋1 0 3 3 层的板式及风车状的点式高层及小高层组成， 建筑风格以简洁的体量组合、 俊朗的外型、 流畅的线条来表现建筑的时尚、 现代。 在规划设计中， 充分利用江景、山景等外部景观优势。考虑原生地形地貌特征，西高东低、北高南低，合理布局， 能让多数户型都可以观江， 同时围绕巴厘岛风情营造小区内部的环境景观， 从整体上提升小区的品质。 整个小区的景观以水景为主， 引用的是长江水活水源， 经处理在小区内形成大循环， 让小区更加亲近自然。120地产赢家档案项目小档案物业类别：建筑类别：

7、占地面积：建筑面积：容 积 率：绿 化 率：均 价：总 户 数：停 车 位：开 发 商：地 址：高尚住宅高层、小高层1 9 2 2 4 5 平方米3 7 0 0 0 0 平方米2 . 7 04 0 %3 8 0 0 元/ 平方米2 3 2 91 1 0 0金科集团重庆财信江景物业发展有限公司江北五桂路新区府旁三、 “院馆”的开发策略“金科首创空中院馆” 、 “长江岸上的院馆” 、 “这是院馆”在广告中， 廊桥水岸的核心诉求集中在院馆。 当金科廊桥水岸以 “长江岸上的院馆” 为诉求出现在重庆市民面前之初， 人们首先感兴趣的是“院馆” 。什么是“院馆”？第一步根据用地条件将地块从景观视线通廊分为南

8、北两部分。第二步沿视线通廊规划形成小区中心景观，沿市政广场道路组合小高层住宅，与市政广场呼应，沿视线通廊建筑也尽量后退，使视线通廊空间变化更丰富，避免带型走廊的感觉。第三步建筑以点式高层或小高层为主，建筑外部空间通透，景观变化丰富，充分避免居住者压抑的感觉；同时使小区内部中庭的景观和外部环境互相渗透，扩展小区的景观空间，使长江、自然保护区等外部景观能引入小区并与内部景观相衔接。第四步用地西南侧与市政道路紧密结合处规划为商业内街，作为居住空间与城市空间的连接和过渡，丰富了城市空间的同时，也扩大了小区的生活空间。第五步小区主入口设于用地西侧，与正在建设中的江北区政府大楼和广场毗邻，南侧西段设次要出

9、入口。一条主要的景观路连接小区的各主要建筑，组团绿化也与景观路相连，住宅底层的入口大堂都与内部庭院和景观密切结合。第六步建筑布局分散，密度很低，南北区各有一个中心花园，与景观视线通廊一起，形成小区的主要绿化系统，结合桥头体育公园，组成丰富自然的小区景观。第七步小区内设景观步行系统，步行系统与小区景观绿化紧密联系，创造出安静、舒适，又充满自然山水特色，且气派高雅的居住环境。金科廊桥水岸整体规划思路院馆引发楼市“空间革命”解 密 金 科 廊 桥 水 岸 的 成 功 操 盘 策 略欢迎进入中国房地产商网“可能是好大好大的院子，有点像四合院” ；“可能是一套房子，房前屋后有花园” ；“可能是民居，既古

10、朴又现代” ；熟悉金科的则揣测：一定是一种新式产品。的确， “院馆”是金科又一轮的产品创新。1、什么是“院馆”？金科廊桥水岸的“院馆” ，是房间内的一种平面创新。在不增加面积的情况下， 在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，再设计一个约1 8 2 0 平方米的内部庭院，使之成为家庭生活的中心点，兼顾了住家的私密性与安全性，并提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡， 此外， 这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变。院馆是四面开放的一个景观小区， 与室内的所有功能区实现共享， 而这也正是中国岭南传统民居内庭院建筑的精髓。将传统中国居家精神的 “院落” 引入了高层住宅， 保证了居家私密性空间无人

11、干扰。 这种 “院落” ，配合走道交通的单边布置， 扩大了视野， 增加了采光通风面， 使原本单调的走廊成为了良好的观景平台。 从各个功能区看到的院馆景观各不一样， 充分体现了中国园林步移景异的绝妙造园思想。院馆户型给业主留下室内室外的院落空间。 这种空间为业主进行生活的二次创造提供了非常好的平台， 可以设计成室内鱼池， 为室内增加生机；可以是花草地， 调剂室内空气；可以是棋室、儿童天地、 开放水吧略加布置， 还能成为品茗延客之所或是颇有意境的书房， 极大地丰富了户型的功能性，增强了生活的品质感。通过个性化装饰，业主的喜好得到充分地发挥。2、为什么设计“院馆”？为什么设计“院馆”？“院馆”的设计

12、灵感来自哪里？金科比大众更明白， 虽然很多人想住得更高看得更远， 但亲地是人的本性。 传统高层住宅具有如住“笼子”中的压抑在之前的很多年，重庆大多数高层住宅，通风、采光的问题都没有得到彻底地解决，阳台要么没有，要么非常小。122地产赢家档案( 1 ) 传统阳台弊端随后不久， 购房者开始用挑剔的眼光打量高层， 设计师开始在户型上狠下功夫，“大阳台、 外飘窗”盛行一时；紧接着，阳台数量迅速上升。7 0 平方米左右的两房，甚至4 0 5 0 平方米的一居室都设置了两个阳台。人们形成了思维定势：阳台不可少，最好有两个，一个生活阳台，一个观景阳台。但阳台的弊端是面积小，上封顶，感受不到阳光和雨水。( 2

13、 ) 露台的设计不足户型平面创新并没有停止，露台又出现了，不仅大，而且“上不封顶” ，直接感受阳光和雨水。 但露台与阳台一样都主要集中在客厅外， 其使用功能因为定位及位置而显得单一化， 而且要牺牲面积， 付出更大的成本。 在土地价格日益上涨的今天， 住房面积的多功能性， 高利用率显得越来越重要， 因此露台也因为功能单一而逐渐成为性价比最低的室内使用空间。( 3 ) 入户花园的不完善露台设计的不足， 使广大开发商再从其它方面寻找突破口。 2 0 0 4 年， 入户花园出现， 并为重庆很多一线楼盘采用。但入户花园，有的仅几个平方米，不实用；有的过于狭长，仅仅是个过渡地带， 与主要的居住空间如客厅和

14、卧室没什么关联。( 4 ) 院馆的出现长于创新的金科总想在户型创新上有更大的突破。 针对住宅开放空间在使用当中的矛盾， 且以舒适为最终目的， 注重功能， 并能唤起人们情感认同。 经过两年的潜心研究和借鉴， 才研发出“院馆” 的创新户型。 金科廊桥水岸的院馆是在保留原有开放空间基本功能的同时， 为更高效的空间利用及更优秀的户型创新。院馆与传统阳台、露台、入户花园比较优点不足阳台解决通风、采光的问题面积小，上封顶，感受不到阳光和雨水露台面积大，上不封顶，直接感受阳光和雨水主要集中在客厅外，其使用功能因为定位及位置而显得单一化，而且要牺牲面积，付出更大的成本入户花园室内外空间的过渡地带，区间分明，性

15、价比高面积小，不实用，与主要的居住空间如客厅和卧室没什么关联院落舒适、功能多、空间利用率高、性价比高等院馆引发楼市“空间革命”解 密 金 科 廊 桥 水 岸 的 成 功 操 盘 策 略欢迎进入中国房地产商网四、 “院馆”的创意设计特色院馆的设计，到底有哪些创意特征，有哪些用处？1 、双面玻璃墙设计金科的空中院馆设计， 使室内空间与外界可灵活互动。 因为院馆两面都采用了玻璃墙或落地玻璃窗，因此，处于餐厅、书房、客厅中，可见到院馆里的一切。比如在书房里工作、学习疲劳的时候，抬头就能看见院馆里的绿化， 还可以步入院馆里，呼吸新空气，放松神经。 因为连接院馆与室内空间的推拉门与落地窗设置， 能够让室内

16、与室外的空气保持较好的流通， 有利于居者的身心健康。2 、多重景观面设计金科 廊桥水岸在规划之初就充分利用地势，使建筑通透开阔，疏密有致， 保证每个房间都拥有自己的“院馆” ，并保证每个“院馆”都有自己绝佳的景观面。比如，客厅有两个景观面， 不仅可以看到院馆中的绿化， 还可看到小区内外大片的园林景观；此外，院馆也相当于一个私家花园， 可以在院馆里栽种四季植物，更加亲近自然。124地产赢家档案3 、大窗户端头柱设计大窗户采用端头柱设计，改变了过去窗户不能大面积开窗的缺憾。 因为没了墙垛， 开窗面积实质就是一整面墙的大小。 这样， 房间通风更多，采光面和视野更大，室内“有限”的空间，通过院馆而变得“无限” 。4 、多功能布局设计金科的空中院馆设计，使房间的功能性增多， 多出一个生活空间， 其功能成了居住者的各取所需。装修时根据自己的偏好布置成不同的功能空间， 可以是