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1、物业管理保安体系的建立和运作（讲义） http:/ 2007-02-27 17:10 课题：物业管理保安体系的建立和运作 课时：三小时 要点：一、小区治安保卫工作的重要地位作用： 二、健全各类防犯治安组织和规章制度； 三、科学设岗、形成防范网络； 四、消防管理； 五、车辆管理； 六、外来人员管理和犬类管理； 七、保安待遇和器材配备； 八、突发事件处置方案； 重点：二、三、八节 教学准备：白板、白板笔、幻灯机 目的：了解物业管理中的治安保卫工作地位作用；掌握治安保卫体系的建立和 运用的方法； 导 入 （5 分钟） 各位同仁，大家好： 欢迎各位同仁来共同研究当代物业管理中的治安保卫工作，我们不过提
2、前进行 这方面实践罢了，遇到过难题，解决过难题，有些体会，毫无保留地介绍给各 位，望各位配合。 物业管理有两个目的就是使业主的房层保值、升值或延长使用期限；使业主居 住舒心、安全；这是物业管理根本目的。 物业管理中的治安保卫工作，主要是向区域内业主提供三个方面的服务内容， 即：防盗、防火、防止交通事故。在小区内实行 24 小时治安保卫工作，形成全 天候的防范网络，把业主不应有的财产损失降低到最底限度。为便于大家共同 研究，从八个方面来介绍： 保安的由来 l 世界上第一家保安服务公司是 1850 年诞生在美国。目前世界上已有 154 个国 家分别建立了自己的保安行业。 l 我国当代第一家保安服务
3、公司是 1984 年诞生于深圳特区蛇口工业区。85 年全 国政法工作会议对此给予肯定。现在全国共有经公安机关审批注册登记的保安 服务公司共 1500 多家，从业保安人员 30 多万（不含自建的保安）。 l 保安服务领域非常广泛，既有个人家庭、工商、交通、金融、卫生、居住行 业、科技行业，还有重要设施、重要会议、大型展览、文体活动、政府大楼， 总统府保安，已成为维护社会治安的重要辅助力量。 l 目前我国保安分为两类：一类是保安服务公司；另一类是各企事业单位自建 的保安。上海万科物业管理有限公司于 94 年 4 月组建保安队伍。现有保安 200 余名，分别管理着 70 余万平方米的房屋。 l99
4、年 2 月 27 日，公安部出台了关于保安服务公司规范管理的若干规定要 求对自建保安人员实行“五个统一”，即：统一领导、统一审批、统一培训、 统一持证上岗、统一服装。 l 保安的主要任务：协助公安机关维护特定区域内公共治安秩序，预防违法犯 罪活动，把业主不应有的损失降低到最低限度。 实际上就是三项任务： （一）、预防违法犯罪，维护小区内治安秩序； （二）、保持小区交通有序、畅通； （三）、做好小区消防工作，看护好消防设施； 第一节：小区治安保卫工作的重要地位作用(15 分钟) 1、有利于预防各类违法犯罪，有效维护业主的合法权益； 2、有利于小区内广大业主的居住安全； 3、有利于突发事件的及时处
5、置； 4、有利于小区交通和消防管理； 5、有利于公安机关在小区内开展群防、群治活动； 6、有利于为小区业主提供超值服务； 7、有利于房地产的开发和销售； 8、有利于创建安全小区和物业品牌效益； 第二节：健全各类防范治安组织和规章制度（30 分钟） 1、健全组织 （1）、综合治理办：负责小区内的综合治理工作，并对组织成员进行分工； （2）、调解委员会：负责小区内的各类矛盾调解工作，保持小区稳定，组织成 员明确分工； （3）、治保委员会：负责小区的治安保卫工作； （4）、创安办：负责创建“安全小区”的工作； （5）、民警值班室：派出所直派； （6）、治安保卫值班室； 2、自建保安队伍： （1）、招
6、聘 年龄：18-45 周岁，身高 168-180CM 左右，初中以上文化，身体健康，普通话 标准，语言表达能力清楚，遵纪守法，无劳教历史，无纹身，持有效证件（退 伍军人、党员优先）。 （2）、培训 理论与动作培训，时间 2 周，每日培训 8 小时，培训课时，理论 40%，动作 60%（另附培训计划与实施表）。 （3）、试用 试用期 3 个月，在试用期内，看队员把培训内容是否贯彻到实际工作当中，业 务熟悉程度，处理事情的方式、方法，如果达不到要求，不予录用。 （4）、要求： l 坚持搞“五湖四海”严防成帮、监督不力；（案例一） l 招一些退伍军人作骨干，占 30%40%为好； l 搞好政审，严防
7、把罪犯聘入保安队伍，确保队伍纯洁。需当地派出所出示无 犯罪前科证明。 3、管理制度： 1）、制度规范 l24 小时值班制度； l 三级检查、考勤制度； l 奖罚制度； l 每周讲评、培训制度；（案列二） l 评先进表彰制度； l 请示报告制度； 2）、保安须知 l 保安职责：共三部分；（附件一） l 共同守则：共十一条；（附件一） l 基本要求：共六条；（附件一） l 奖罚细则：共二十一条；（附件一）（案例三） （休息 10 分钟） 第三节：科学设岗，形成防范网络（40 分钟） 我们根据城市花园地处市郊结合部，属案发较多地区。又针对小区居住人员混 杂，整体环境不分隔，技术防范不完善等特点，采取
8、动静结合，以动辅静，以 静促动。比较合理地设置固定和流动岗位，把整个居住地域牢牢地控制起来， 形成全天候的防犯网络，确保小区安全。 小区设岗的一般原则是根据小区地形、房屋结构和视角来确定。通常设固定、 流动两类岗位。 1、各类人员岗位职责（附件一） 治安保卫处经理职责：（略） 治安保卫处队长职责：（略） 治安保卫处副队长职责：（略） 区队长职责：（略） 自行车巡逻队职责：（略） 保安队员职责：（略） 各类保安人员职责：（略） 2、形成防范网络主要实行六种相结合的治安保卫形式 各个小区根据各个不同情况采取不同的治安保卫形式，万科城市花园保安专用 “六种相结合”的保卫形式，牢牢将整个小区控制起来，
9、形成点、面、线、内、 外紧密结合全天候的治安网络： l 固定哨和小区巡逻哨相结合； l 小区内环境巡逻和室内走道巡逻相结合； l 发动业主暗防和保安明防相结合； l 步行巡逻和自行车巡逻相结合； l 保安人员和公安人员相结合；（案例四） l 人防和技防相结合；（案例五） 3、严格实行三级责任制的承诺： A、治安保卫处在小区安全工作方面对物业管理公司老总承诺绝对负责任； B、各区中队在本区安全保卫工作方面向治安保卫处承诺绝对负责任； C、每个队员对分管的地段安全保卫工作向区中队承诺绝对负责任； D、 最后向全体业主承诺确保小区居住安全。 4、依靠业主、发动业主做好防犯工作： 1）、要求广大业主自
10、防通常注意事项 A、家里不要存放大量现金，贵重物品要保存好； B、不要引狼入室；（案例六） C、不要告诉陌生人家里的电话和地址； D、需要留给陌生人通讯方式时最好留流动通讯工具号码； E、不要公开外出旅行时间； F、如长时间家里没人应向关系密切的邻居或物业公司打招呼； G、家里防盗设施损坏应及时报修；（案例七） H、不要让外人配钥匙； 2）、异常情况处理技巧 A、发现家里门被打开，应尽快报警； B、夜间睡觉时醒来发现有人在屋内应假装睡着，避免盗贼狗急跳墙伤及生命； C、面对入屋的盗贼，应尽量拖延时间以便争取增援，期间不能显示软弱，也应 避免暴力冲突； D、如发现治安案件应及时向有关管理部门报告
11、； E、对已发生的治安案件应保护好现场，不能私自处理，待公安机关前来取证； （案例八） 第四节：消防管理（10 分钟） 1、建立消防领导班子和消防流程图（见图表）； 2、配齐消防器材（灭火器、消防栓）； 3、建立三级查勤制度，每日有检查，每月有抽查，每季度有大检查的登记制度；4、对新职员和居民加强消防培训，使他们知道如何发现险情，做到会报警、会 灭火、会组织人员疏散、会抢救伤员； 5、处置方案齐全；（略）（案例九） （休息 10 分钟） 第五节：车辆管理（10 分钟） A、健全管理制度； B、对机动车出入门口应采取“取牌入内，交牌出口”； C、严格检查登记，对车辆出入的时间、车辆是否完好都应详
12、细登记； D、实行“三认”，即：认人、认车 、认牌照，防止车辆被盗； E、对集中停放的车辆派保安看护；（案例十） 第六节：外来人员管理（10 分钟） A、外来人员分为二类；一类是较稳定的外来人员，如：装修民工、保姆、商铺、 发廊服务人员和私房出租的租户主；另一类为流动的外来人员，如：访客、相 约、推销、拾破烂等，出入小区必须办理登记手续，发放临时出入证件； （案例十一） B、要求地段保安加强对外来人员的检查，看证件是否齐全，发现保姆、钟点工 携带物品外出要盘问； C、协助分管警官定期对他们进行预防教育和清理整顿。 第七节：保安待遇和器材配备（10 分钟） 1、工资待遇： 基本工资 600，（满
13、一年加 50 元，满两年再加 50 元，两年以后不再增加。） 加班费 208 元；当班时免费用餐；过节费按公司财务规定发放；区队长津贴费 200 元，副区队长津贴费 150 元。 2、服装配置： l 冬装一套； l 夏装一套； l 迷彩服一套； l 帽子一顶； l 武装带一条； l 皮鞋一双； l 符号一套； l 值勤雨衣、雨鞋各一套； 3、值勤器材配备： l 专用报警电话：发生案情及时与有关部门联系； l 对讲机：当班保安必备用品； l 消防器材：灭火器、消防龙头扳手、消防斧头； l 警棍：必要时使用； l 值勤岗亭； 第八节：突发事件处理方案（附件二）（10 分钟） 1、入室撬窃处置方案：
14、 （略） 2、抓住小偷的处置方案： （略） 3、危重病人的救治方法： （略） 4、上业主家要债的处置方案： （略） 5、发生火灾时的处置方案： （略） 6、园内发生交通事故处置方案：（略） 7、飞机在小区失事时处置方案；（略） 归纳：2-5 分钟（略） 各位同志提问：10-15 分钟（略） 附件一：保安须知 附件二：突发事件处置方案 附件三：案列汇总 XXXX 物业管理有限公司 XXXX 物业管理部 XX 年 X 月 XX 日2004 年 12 月 07 日 13:34 楼主 mission mission注册日期: 2003 年 01 月 性 别: 来 自: 湖北 发贴数量: 241 会员积
15、分: 125分管保安副经理职责 分管保安副经理对本物业管理部区域内的安全保卫工作负全部责任，其主要职 责： 一、领导全体保安人员认真履行其职责，圆满完成物业管理部交给的各项治安 保卫任务。 二、和人事部一起负责保安人员的招聘、考察了解、面试、填写聘用表格手续、 上岗培训，签定聘请录用协议。 三、负责保安人员思想教育、行政管理、违纪查处、奖励和罚款。 四、负责日常小区防盗、防火、预防交通事故的组织和实施、检查、指导、考 勤、讲评。 五、承担突发事件的组织指挥和各种处置方案的拟制及演练。 六、负责拟制各类保安人员职责、共同守则、基本要求、奖励与处罚细则，并 指导保安人员贯彻执行。 七、关心各小区中
16、队班子建设，做到选好苗，培训好，使用好，管理好。经常 指导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习理论知识，不断提 高他们组织能力和解决问题的方法及政策水平，积极向上级推荐。 八、负责消防工作，配备专管人员，督促相关部门配齐消防器材，经常检查验 收，使消防器材始终保持良好状态，使紧急疏散通道畅通无阻,不断地向业主宣 传消防常识。 九、负责外来人员管理。办理登记手续和暂住证，发放临时出入证， 督促外籍人员办理居留证件，并经常抽查，使园内没有无出入证人员。 十、向本物业管理部请示报告工作。 治安保卫处队长职责 治安保卫处对本物业管理部区域内的安全保卫工作负全部责任，其主要职责： （副队长履行队长职责
