2017年3月产业地产市场月报

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1、CONTENTS04010203产业政策 动向工业用地 市场企业 动态热点项目 剖析目 录现代综合交通运输十三五规划出台，加密拓展交通网络覆盖交通运输与旅游融合发展意见出炉，加快形成交通旅游新格局此外，政府工作报告对自贸区、众创空间、特色小镇等相关要点做了具体规划，本期月报将逐一解读。供求：1-2月土地推出同比下降、成交同比增长；2月土地推出同比下降、成交同比增长价格：1-2月成交楼面均价同比下跌，2月溢价率较上月下降创新工场与方糖小镇达成战略合作，初尝“孵化器X联合办公” 新模式首批PPP资产证券化获批，华夏幸福拟发行规模7.06亿此外，招商蛇口、武钢等在产业发展布局方面有新动作，本期月报将

2、逐一解读。日本横须贺研究园是全球第一家专注于无线通信的电信研究园区，其成立有效推动了日本通信业科研实力的提升，成为具有国际影响力的ICT产业园。市场 数据企业 动态热点 项目政策 动向产业 政策动向PART 11.政府工作报告对自贸区、众创空间、特色小镇、新兴产业等相关要点做了具体规划2.现代综合交通运输十三五规划出台，加密拓展交通网络覆盖3.交通运输与旅游融合发展意见出炉，加快形成交通旅游新格局4.全国民用运输机场布局规划出台，核心城市地位将会日益凸显5聚焦20172017政府工作报告产业发展产业 要点自贸区新兴产业中国制造2025众创空间特色小城镇1. 高标准高水平建设11个自贸试验区，全

3、面推广成熟经验。2. 新建一批“双创”示范基地，鼓励大企业和科研院所、高校设立专业化众创空间。3. 支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。125343月5日，第十二届全国人民代表大会五次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。报告中与产业发展相关要点，整理如下：4. 加快大数据、云计算、物联网应用，以新技术新业态新模式。5. 加快新材料、人工智能、集成电路、生物制药、第五代移动通信等技术研发和转化，做大做强产业集群。6现代综合交通运输十三五规划出台，加密拓展交通网络覆盖2月28日，国务院印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划，提出到2

4、020年高速铁路覆盖80%以上的常住人口100万以上的城市；铁路、高速公路、民航覆盖20万以上人口城市等事项。八项 重点任务强化战略支撑作用完善基础设施网络化布局全面深化交通管理体制、交通 市场化、交通投融资方面改革加快运输服务一体化进程提升交通发展智能化水平促进交通运输绿色发展加强安全应急保障体系建设拓展交通运输新领域新业态点评与启示：规划提出未来铁路、高速公路、民航、城市轨道交通覆盖的范围将继续扩大，交通便利拉近城市间距离，有利于城市一体化进程的开展，都市圈也将会逐步形成，企业可以考虑交通规划利好的核心城市及其周边城市进行布局。7交通运输与旅游融合发展意见出炉，加快形成交通旅游新格局3月1

5、日，交通运输部等多部门联合发布关于促进交通运输与旅游融合发展的若干意见，提出扩大交通运输有效供给，优化旅游产业发展条件，形成交通运输与旅游融合发展新格局。010203原则：坚持需求导向，坚持协同联动，坚持市场主导，坚持突出特色。目标：到2020年，基本建成结构合理、功能完善、特色突出、服务优良的旅游交通运输体系。产品创新：促进铁路旅游产品转型升级、打造精品公路旅游产品、开发水上旅游产品、发展低空飞行旅游产品、挖掘交通文化旅游产品。点评与启示：意见的落实将会增强旅游交通有效供给，完善旅游服务品质，带动相关产业发展，激发转型发展新动能，逐步形成交通运输与旅游融合发展新格局。8全国民用运输机场布局规

6、划出台，核心城市地位将日益凸显3月15日，国家发改委和民航局联合印发全国民用运输机场布局规划，强调到2020年运输机场数量达到260个左右；到2025年，形成3大世界级机场群、10个国际枢纽、29个区域枢纽。2025年 目标3大世界级机场群京津冀、长三角、珠三角世界级机场群10个国际枢纽北京、上海、广州、成都、昆明、深圳、重庆、西安、乌鲁木齐、哈尔滨29个区域枢纽天津、石家庄、太原、呼和浩特、大连、沈阳、长春、杭州、厦门、南京、青岛等29个区域枢纽点评与启示：规划提出完善六大机场群，加大对三大经济圈、直辖市以及省会重点城市的机场布局。北京、上海、广州三大枢纽地区、省会或重要城市，以及西南、西北

7、区域城市地位将会日益突出，企业可重点关注这些城市。工业用地市场供求1-2月土地推出同比下降、成交同比增长；2月土地推出同比下降、成交同比增长价格 1-2月成交楼面均价同比下跌；2月溢价率较上月下降溢价率1-2月溢价率较上年同期小幅下降；2月溢价率下降至0.41%PART 210供求：1-2月土地推出同比下降、成交同比增长，2月土地推出同 比下降、成交同比增长1-2月推出同比下降、成交同比增长，2月推出同比下降、成交同比增长。2017年1-2月，全国300城共推出工业用地0.85亿，同比下降15.8%；同期全国300城共成交工业用地0.82亿，同比增长2.4%。单月来看，2月全国300城工业用地

8、推出0.45亿，同比下降17.0%；成交0.45亿，同比增长25.5%。数据来源：CREIS中指数据，注：上文所述推出、成交面积均为规划建筑面积图： 2010年-2017年2月全国300城工业用地推出成交情况图： 2016年1月-2017年2月全国300城按月份工业用地推出成交情况-40%-20%0%20%40%024681020102011201220132014201520162017:1-2亿平米推出规划建筑面积 (左)成交规划建筑面积(左)推出规划建筑面积同比（右）成交规划建筑面积同比（右）-40%0%40%80%0.00.10.20.30.40.50.60.70.80.91.0亿平米

9、推出规划建筑面积 (左)成交规划建筑面积(左)推出规划建筑面积同比成交规划建筑面积同比11价格：1-2月成交楼面均价同比下跌，2月溢价率较上月下降1-2月成交楼面均价同比下跌，2月成交楼面均价同比上涨、环比下跌。2017年1-2月，全国300城工业用地楼面均价为273.4元/，同比下跌0.91%。单月来看，2月全国工业用地楼面均价为259.8元/，同比上涨1.20%，环比下跌10.25%。2月工业用地溢价率较上月下降。2017年1-2月，全国300城工业用地平均溢价率为1.11%，较上年同期下降1.11个百分点。2月全国300城工业用地溢价率为0.41%，较上月下降1.43个百分点。数据来源：

10、CREIS中指数据，图： 2010年-2017年2月全国300城工业用地成交楼面均价及 溢价率图： 2016年1月-2017年2月全国300城按月份工业用 地成交楼面均价及溢价率0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%25027029020102011201220132014201520162017:1-2元/平米成交楼面均价左)平均溢价率（右）0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%200220240260280300320百百元/平米成交楼面均价(元/平米)平均溢价率企业动态PART 31.招商蛇口联姻武钢切入武汉存量土地开发2.创新工场与方

11、糖小镇达成战略合作，初尝孵化器X联合办公新模式3.阳光城2.9亿收购顺德力合智德科技园，二度落子佛山4.首批PPP资产证券化获批，华夏幸福拟发行规模7.06亿13招商蛇口：联姻武钢切入武汉存量土地开发3月14日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司、武汉钢铁(集团)公司、武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司签订关于设立房地产投资平台公司之合作协议，三方成立房地产投资平台公司介入武钢集团的存量土地开发。点评与启示：此次合作以武钢集团的存量土地资源为合作基础，三方将发挥各自优势，协作发展，一方面解决武钢的土地资产处置问题，提升土地价值；另一方面将提升招商蛇口在社区、园区开发与运营方面的市场竞争

12、力。招商蛇口（50%）武钢集团（34%）青山区国资集团（16%）以武钢集团全资子公司 “武汉钢铁集团资产经 营有限责任公司”，作 为三方的房地产投资平 台公司平台公司平台公司所持股权社区的开发与运营：土 地资源来自武钢的存量 用地及市场招拍挂 园区的开发与运营：武 钢现有旧厂房升级改造 物业与商业运营管理合作模式增资完成后：143月21日，方糖小镇与创新工场签署战略合作协议，初尝“孵化器X联合办公”新模式，“高品质空间运营投资孵化服务” 为创业者提供更好的创业平台。“孵化器X联合办公”新模式高品质空间运营+投资孵化服务模式：开创“投资+孵化”模式 先河，投资和孵化的项目超过 300个。规模：北

13、京、上海、深圳、硅谷 都有落地团队创 新 工 场方 糖 小 镇服务模式：以社群为基础的 联合办公服务商。规模：已拥有24家社区，其 中上海拥有22家联合办公运 营点。点评与启示：此次合作是联合办公和孵化器优势互补的必经之路，既能够完善联合办公在空间运营与项目孵化上的服务标准，也将会为更多创业者提供更好的创业平台。未来，随着合作模式的逐步成熟，将吸引更多的双创企业成为该模式的践行者。创新工场与方糖小镇达成战略合作，初尝孵化器X X联合办公新模式153月15日，阳光城集团发布称，已通过子公司佛山阳光智城置业发展有限公司斥资2.9亿元收购力合（顺德）科技园项目51%股权。本次收购是阳光城二度落子佛山

14、。点评与启示：阳光城此次收购力合智德科技园，再度进驻佛山，进一步强化珠三角地区的战略布局，完善三大经济圈、福建以及战略城市布点的发展战略。阳光城在招拍挂与兼并收购双管齐的模式下进行战略布局，未来布局范围将会继续加大。战 略 布 局股 权 转 变强化阳光城在珠三角地区的战略布局完善阳光城集团“3+1+X”（长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市布点）的发展战略广东力合智谷投资有限公司持股缩减至29.4%广东顺德科创管理集团持股缩减至19.6%佛山阳光智城置业发展有限公司新增持股51%阳光城2.92.9亿收购顺德力合智德科技园，二度落子佛山163月10日，上交所官方网站上显示，华夏幸福固安PPP

15、资产支持专项计划获批，国内首批PPP资产证券化项目正式落地，也是唯一单园区PPP项目资产证券化产品。点评与启示：华夏幸福固安工业园区PPP项目资产证券化产品的实现，使产业新城融资渠道及模式上升到一个新台阶，这将加强产业及城市的运营能力，进一步加快产业新城的业务布局。未来，三大经济圈以及“一带一路”沿线国家将成为企业布局重点区域。首批PPPPPP资产证券化获批，华夏幸福拟发行规模7.067.06亿123固安工业 园区产品结构：拟发行规模7.06亿元。优先级资产支持证券募集规模为6.7亿元；次级资产支持证券规模0.36亿元。首单园区PPP项目资产证券化基础资产：固安工业园区，成熟的产业新城。战略布

16、局：深挖PPP模式和产业新城业务潜力，在巩固京津冀区域的基础上，积极布局长江经济带、珠三角及“一带一路”沿线国家。热点项目剖析PART 4日本横须贺研究园是全球第一家专注于无线通信的电信研究园区，其成立有效推动了日本通信业科研实力的提升，成为具有国际影响力的ICT产业园。18横须贺研究园（ Yokosuka Science Park，YRP）基本情况区位位于日本神奈川县横须贺市，距东京约100公里面积占地面积0.61km2，其中进驻单位使用区占0.16km2，研究开发区占0.12km2开发模式以政府为主导，由政府、院校、企业三方合作并负责推进19发展历程：筹备时间久、发展迅速、价值提升快1972-19871972 年 ,NTTDoCoMo 在 此成立研发中心80年代，日本邮 政 省 将 YRP建设上升至国家层面，政府开始主导其建设YRP于1993年开始规划并与1994年启动基础设施建设1997年，正式开园并对外招商，松下移动通信及政府机构逐步入驻规划建设成立背景高速发