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1、“金世界”前期发展策划报告 1目 录 目 录 上篇 项目整体发展策划建议 上篇 项目整体发展策划建议 第一部分 初步的市场定位 第一部分 初步的市场定位 一、项目整体市场定位一、项目整体市场定位7 二、项目内部各物业相互之间的关系分析二、项目内部各物业相互之间的关系分析7 三、本项目在石家庄未来城市结构中的地位三、本项目在石家庄未来城市结构中的地位8 第二部分 项目整体定位与发展策略 第二部分 项目整体定位与发展策略 一、整体发展理念一、整体发展理念9 二、发展主题及形象定位二、发展主题及形象定位9 第三部分 分物业市场定位 第三部分 分物业市场定位 一、目标客户群初步定位一、目标客户群初步定
2、位10 1、商业物业 2、公寓物业 3、写字楼 二、物业档次及价格定位二、物业档次及价格定位12 1、商业物业 2、公寓物业 3、住宅物业 4、写字楼 “金世界”前期发展策划报告 2第四部分 产品定位及概念设计 第四部分 产品定位及概念设计 一、 总体规划一、 总体规划13 （一） 、项目地块情况分析（一） 、项目地块情况分析13 1、土地 SWOT 分析在总体规划上的利用和规避 2、项目市场定位下的主要经济技术指标参数 （二） 、 总体规划理念 （二） 、 总体规划理念 14 （三） 、总体规划设计原则（三） 、总体规划设计原则15 （四） 、总体规划设计建议（四） 、总体规划设计建议15
3、1、建筑空间布局15 1.1 项目总体平面规划及其说明 1.2 项目功能分区示意及其说明 1.3 分区域产品示意说明 1.3.1 商务部分 1.3.2 商业部分 1.3.3 公寓（住宅） 1.3.4 公建/公共空间 2、道路系统布局24 2.1 地块周边交通环境示意 2.2 地块周边基本路网 2.3 项目所属区域道路建设及未来发展状况 2.4 项目道路设置及其说明 3、环境规划及艺术风格提示27 “金世界”前期发展策划报告 33.1 项目总体环境规划及艺术风格构思 3.2 项目绿化景观系统设计 3.3 项目主要共享空间设计 3.3.1 公建区 3.3.2 组团内 3.4 项目内雕塑小品、桌凳造
4、型设计提示 4、公建与配套系统37 4.1 项目配套功能配置及安排建议 4.2 公共建筑外立面设计提示 4.2.1 营销中心外立面设计提示 4.2.2 其它公建（围墙）外立面设计提示 4.3 公共建筑平面设计提示 二、 建筑风格定位二、 建筑风格定位39 1、项目总体建筑风格及色彩计划39 1.1 项目总体建筑风格构思 1.2 建筑色彩计划 1.2.1 商务色彩元素 1.2.2 公寓色彩元素 1.2.3 商业街色彩元素 2、建筑单体设计提示44 2.1 公寓、商务楼外立面设计提示 2.1.1 公寓 “金世界”前期发展策划报告 42.1.2 商务 2.2 商业物业建筑风格设计提示 3、局部及其它
5、特殊设计提示46 4、楼型设置及比例建议48 三、灯光设计及背景音乐指导 三、灯光设计及背景音乐指导 49 1、项目灯光设计49 1.1 项目公共建筑外立面灯光设计建议 1.2 道路系统灯光设计建议 1.2.1 商业街灯光设计建议 1.2.2 室内灯光设计建议 2、背景音乐建议52 四、室内空间布局装修概念提示 四、室内空间布局装修概念提示 52 1、营销中心 2、样板房 五、 开发策略建议五、 开发策略建议55 1、总体开发策略 2、分期开发步骤建议 3、说明 六、 关于金世界的商业思考六、 关于金世界的商业思考57 1、商业街整体功能评估57 2、商业街定位建议58 2.1 形象定位 “金
6、世界”前期发展策划报告 52.2 功能定位 2.3 商业街店铺设计建议 3、街区业态规划建议60 3.1 永安路商业街业态定位建议 3.2 南小街商业街业态定位建议 3.3 永安路北侧步行街业态定位建议. 4、关于本案一期 B 区住宅组团的商业建议62 下篇 项目一期定位建议 下篇 项目一期定位建议 一、 一期概况一、 一期概况65 二、 一期总体规划建议二、 一期总体规划建议65 三、 一期各区产品定位建议三、 一期各区产品定位建议66 （一） A 区产品定位建议（一） A 区产品定位建议66 1、 6F 公寓的定位建议一68 1.1 定位说明 1.2 平面布局提示 1.3 商铺户型分割说明
7、 2、 6F 公寓的定位建议二70 3、18F（15F）楼定位71 3.1 目标客户简析 3.2 户型区间建议 “金世界”前期发展策划报告 63.3 户型配比建议 3.4 户型设计提示 4、 28F 写字楼产品定位 75 5、 5F 楼的产品定位76 6、 关于 5#楼辅街的建议77 （二） B 区产品定位建议说明（二） B 区产品定位建议说明80 （三）C 区产品定位建议 （三）C 区产品定位建议 81 1、 6F 楼定位建议81 2、3F/4F 楼定位建议82 3、28F 公寓定位建议83 3.1 定位说明 3.2 户型面积建议 3.3 户型配比建议 4、产权式商场定位建议84 4.1 定
8、位说明 4.2 商城主题及业态定位建议 4.3 两定位方案简析 “金世界”前期发展策划报告 7上篇 项目整体发展策划建议 上篇 项目整体发展策划建议 第一部分 初步的市场定位 第一部分 初步的市场定位 一、项目整体市场定位 城市中央客厅 商业、商务、公寓、住宅一体化多元复合建筑群一、项目整体市场定位 城市中央客厅 商业、商务、公寓、住宅一体化多元复合建筑群 从城市的高度出发，将本项目作为“中央城市客厅”的意象表达出来，构建集居住、办公、休闲、购物、文化、娱乐、观光为一体的国际化、集成化新城，以体验式休闲商业为主导，将文化、居住、商务、商业经营等现代都市所具有的多种功能一一兼具。 二、项目内部各
9、物业相互之间的关系分析 二、项目内部各物业相互之间的关系分析 商业街、大型商业卖场是本案最主要的物业类型，也是项目打造繁华新新城市的重要方面；商务物业是本案另一个重要的物业类型，承载着缔造真正城市中心商务区的重要使命，同样是体现项目品质的重头戏。 项目内的公寓（住宅）部分，既包括部分回迁楼，也包括个性化公寓产品，是成功启动本项目的关键点。 商业、商务两大类型物业的良好运作将是本案成功的关键。 项目一期的各个产品中，既包括 SOLO 公寓与酒店式公寓，又包括小户型写字楼与高级（商务）公寓。SOLO 公寓是超小户型的公寓产品，为城市单身一族提供了个人居所， 而酒店式公寓则是将装修标准与物业服务上升
10、到更高级别的“金世界”前期发展策划报告 8公寓产品，除了满足最基本的居所要求，更成为房地产市场中的投资型产品；小户型写字楼是中小型公司的首选，高级（商务）公寓同样可以作为中小型公司办公的场所， 只是后者将居住其中变成了可能细分的产品定位能够实现项目整体的差异化定位：既保证了一定的差异性，使项目本身不会形成自我竞争；同时又有相互的关联，即产品间的互补性。 不仅如此，一期的三个分区同样存在一定的关联：裙楼底商为公寓提供服务功能；同时公寓又可为底商业主提供服务功能。 另外， B 区与 C 区在位置上即存在一定对称， 于是区域中对应产品的定位便出现了诸如“SOLO 双子星”的对称定位等等。 三、本项目
11、在石家庄未来城市结构中的地位 三、本项目在石家庄未来城市结构中的地位 本案位于石家庄城市中心区的核心位置，堪称石家庄最大的旧城改造项目。项目的成功运作，将改变本区域的“脏” 、 “乱” 、 “差”形象，提升城市档次，并且会带来“加速招商引资，带动第三产业，创造就业机会，增加政府税收”等多项综合性效益，为城市和社会创造附加价值。 因此，本案应以一种综合开发的态度，在人文居住、商务生活、商业运营等多方面吸收国际化开发经验与产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念，打造石家庄最具人文特色的都市中心标志性榜样新城中央新城中央新城。 石家庄目前并不存在真正意义上的 CBD 区域，而本项目的出现将有可能成为
12、未来城市 CBD 的榜样与骄傲。 第二部分 项目整体定位与发展策略 第二部分 项目整体定位与发展策略 “金世界”前期发展策划报告 9一、整体发展理念 一、整体发展理念 “金世界”项目地处石家庄城市中央区域，紧邻 “金融街” （自强路） 、东方城市购物广场、省艺术中心等城市中心设施，商业、商务氛围浓厚，休闲、娱乐等配套设施完善。项目已经具有可与周边各种业态相辅相成、共创繁荣的“新城市中央区”的潜质，在此，项目整体发展策略原则 以前瞻的意识、超前的视野 构筑多元复合地产，缔造活力城市中心以前瞻的意识、超前的视野 构筑多元复合地产，缔造活力城市中心 倡导国际先进开发理念，引领城市未来，将城市发展趋势中传统商务办公区或商业区，向“商务商业酒店公寓娱乐餐饮购物观光”的综合区模式演变，以“中央新城新新城市体验之都”的理念为指导，缔造城市中心的领军大盘。 二、发展主题及形象定位 二、发展主题及形象定位 作为城市中未来的大型中央特区，项目的建设、发展直到成为真正意义上的城市中心， 必将经历一个相对漫长的过程。 不同的发展阶段， 结合项目推广目标，应有不同的发展主题作为其核心主题。在运作先期，建议本案的发展主题为： 城市复兴缔造全新人文之城 The Center of City
