建筑相关概念

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1、建筑系数“建筑占地系数 ”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑系数 建筑系数=（建筑物占地面积 +露天堆场占地面积 ）厂区占地面积100%容积率百科名片百科名片容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价

2、成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 2，绿地率应不低于 30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。目录简介 建筑特点 容积率指标计算规则 对地价的影响 对生活的影响 整顿违规现象 存在问题 治理工作安排简介 建筑特点 容积率指标计算规则 对地价的影响 对生活的影响 整顿违规现象 存在问题 治理工作安排展开 编编辑辑本本段段简简介介定定义义容积率（ Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0 标高以上的建筑

3、面积）与项目总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为 1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 计计算算公公式式容积率=地上总建筑面积 规划用地面积 当建筑物 层高超过 8 米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( 容积率各个地区或城市有各自相关规定 )。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度 一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计

4、一个社区。 相相关关规规定定容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言 ,容积率分为 独立别墅为 0.20.5, 联排别墅为 0.40.7, 6 层以下多层住宅为 0.81.2, 11 层小高层住宅为 1.52.0, 18 层高层住宅为 1.82.5, 19 层以上住宅为 2.44.5, 住宅小区容积率小于 1.0 的，为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。 编编辑辑本本段段建建筑筑特特点点(一)容积率表达的是具体 “宗地”内单位土地面积 上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不

5、包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度 (C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本房屋单方造价 楼面地价 税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 因

6、此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 编编辑辑本本段段容容积积率率指指标标计计算算规规则则一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范 （GB/T50353-20

7、05）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。 二、当住宅建筑标准层层高大于4.9 米 (2.7 米2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2 倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7 米2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。 三、当办公建筑标准层层高大于5.5 米(3.3 米2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2 倍计算；当办公建筑层高大于8.8 米（3.3米2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 倍计算。 四、当普通商业

8、建筑标准层层高大于6.1 米 (3.9 米2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2 倍计算；当普通商业建筑层高大于 10 米（3.9 米22.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。 五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5 米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5 米的，其建筑面积不计入容积率。 如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2 米作为室外地坪，之后再按上

9、述规定核准。 七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范 （GB/T50353-2005）的规定执行。 八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。 九、本规则规定的数值均含本数。 十、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我委将及时予以补充和修正。 十一、本规则自发布之日起执行。1 编编辑辑本本段段对对地地价价的的影影响响影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为

10、两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： 影影响响一一遵循“报酬递增递减规律 ”。在一定的技术经济条件下，土 容积率地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：

11、在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC 为单方造价，MR 为单方售价，某一容积率 L 时的地价是该容积率下的总收益 (DCGF 面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩

12、余部分即为地价。当容积率等于M 时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益 (DCNF 面积)达到最大，地价达到最高，M 为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 影影响响二二容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；

13、另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 影影响响三三容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的

14、地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 影影响响四四容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情

15、况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 编编辑辑本本段段对对生生活活的的影影响响人人口口密密度度高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。 内内部部规规划划问问题题由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、 绿地的比例也会相应的减少，从而影

16、响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内 容积率道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。安安防防问问题题由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上 (当然这不是说低容积率的小区安防就不重要)，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。 框架结构百科名片百科名片框架结构框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材等材料砌筑或装配而成。框框架架结结构构概概述述分分类类房屋的框架按跨数分有单跨、多跨；按层数分有单