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1、_1美美国国住住房房抵抵押押贷贷款款保保险险制制度度及及对对我我国国的的借借鉴鉴摘要：住房抵押贷款其所需要的资金量大,偿还期长,常使金融机构承受多种风险的压力.从制度建设入手,建立完善的住房抵押贷款保险机制,是从根本上防范住房金融风险的重要举措.本文将从美国的抵押保险模式入手,并对中国的住房抵押保险机制提出了可行性建议。 关键词：住房抵押保险；模式；机制 据建设部有关资料显示，2001 年2010 年，我国城镇住房需求将保持在年平均 5.5 亿平方米以上。另据建设部确定的 2010 年住房建设发展纲要，到2010 年，我国城镇居民人均居住面积将从 1999 年底的 9.6 平方米增加到 12.
2、5平方米（建筑面积为 25 平方米）。此外，城镇还有 4 亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的 3.7 亿人增加到 6.3 亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。 一、美国的住房抵押贷款保险制度 美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要
3、的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的 85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999 年个人申请抵押申请贷款的数量有968 万户，贷款总额达 12870 亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。 美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；_2超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机
4、构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。 美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于 VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20 世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934 年，罗斯福总统依据联邦住宅法，成立了 FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。 FHA 与
5、PMI 之间的主要区别表现在以下五个方面： 1 贷款限额。FHA 有贷款限额，过去 FHA 的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区 FHA 保险短缺。现在，美国根据区位特点对 FHA 的限额做了调整。PMI 则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA 占了绝大多数，但在高价房领域，则是 PMI 领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。 2贷款比例。FHA 最普通的保险项目是贷款年限 30 年，固定利率的贷款项目。对此项目 FHA 规定最初的 25000 美元，其最高贷款比例为 97%；25001至美元的贷款比例为 95%，超过美元的则为 90%。FHA 允许将交易费用
6、包括在贷款额度中。1990 年 OBRA 法则（Omnibus Budget Reconciliation Act）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于 50000 美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的 98.75%；房产评估价值大于 50000 美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的 97.5%。但 交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI 的贷款比例要小于 FHA，因此 FHA 承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。 3 保险费率。1984 年以前，FHA 按年收取保险费，年保
7、险费为贷款余额的 0.5%，这一数额除以 12 后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从 1984 年1991 年，年保险费进行了调低，而且改为一次_3性支付；1991 年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA 的保险费率在全国是一致的。PMI 的保险费率比 FHA 要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI 是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同 PMI 的保险费率是不同的，同一家 PMI 公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。 4 保
8、险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA 才允许取消保险。而PMI 只要借款人在物业中的权益大于房价的 20，就可以停止保险。 5 运作方式。FHA 的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而 PMI 则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且 FHA 的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI 则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。 PMI 和 FHA 两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。 二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题 自 1998 年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国
9、太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。 1 首付款过高。1999 年 9 月 21 日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长 20 年延长至 30 年，首付款比例从 30%下降到 20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。 2 险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策
10、。 3 抵押物产权不清。按照城市房地产抵押管理方法：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这_4使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。 4 保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要 30 年保费一次性缴清。 三、针对我国的住房抵押保险的措施 笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。 1 我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总
11、人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的 30为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为 20，加上保险 30，银行承担的风险只有 50左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。 2 随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险
12、费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。 3 由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达 30 年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者
13、每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，_5保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。 4 我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到 16%多，接近国际上公认的 20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。 针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险
