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1、1会会员资员资料料 仅仅供参考供参考房 地 产 业 要 参住房和城乡建设部政策研究中心住房和城乡建设部政策研究中心 主办主办2011 年年 2 月月 14 日（第日（第 7 期）期）本期要目本期要目住房信贷还需住房信贷还需“区别用力区别用力” 2 2春节期间多地现低成交春节期间多地现低成交 4 4商业地产加速商业地产加速“升温升温”需警惕需警惕 7 7楼市政策叠加效应显现楼市政策叠加效应显现 1010二三线城市房价二三线城市房价“一线化一线化” 1111社科院研究报告：今年国内房价有望下降社科院研究报告：今年国内房价有望下降 161620102010 年年 1-121-12 月广东省房地产市场
2、运行分析月广东省房地产市场运行分析 1717全球住房最难负担城市排名出炉全球住房最难负担城市排名出炉 2121每周报告：每周报告：20102010 年年 1-121-12 月房地产开发投资情况分析月房地产开发投资情况分析本本期期重重点点 刚刚过去的一年堪称房地产调控最为严厉的一年。各地房价过快上涨的势 头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响，全国范围内的市 场需求仍然旺盛。2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场 将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向。2本周分析本周分析住房信贷还需住房信贷还需“区别用力区别用力”在按照“国八条”要
3、求将二套房首付比例调高至六成的同时，多地银行也取消了首套房贷款利率优惠。中国银行、交通银行上海分行工作人员分别表示，银行严格执行“国八条”，同时根据监管部门和总行的要求，首套房贷款执行基准利率。同时，春节后，深圳个大行也全部执行基准利率。北京、南京等地首套房贷优惠也取消了。业内人士根据利率算过一笔账，以30万元、20年期的房贷来计算，若按照基准利率（国有商业住房贷款五年期以上年利率为6.40%），借款人月供为2219.09元，总偿还本息为532581.6元；若按照首套房八五折优惠利率，借款人月供为2053.51元，总偿还本息为492842.4元。与之前的优惠利率相比，按照基准利率的话，每月要多
4、偿还165.58元，这样看来恢复基准利率比去年的两次加息影响都大。业内分析师表示，房贷政策继续收紧的影响应该是双面性的，一方面让经济条件不太好的刚性需求购房者感觉压力加大，另一方面日趋紧缩的房贷或许能抑制楼市价格的部分泡沫。在当前的房贷政策下，部分刚性消费者如果经济情况不太好，购房压力会进一步加大。上海中原地产、永庆房屋等多家中介公司的负责人表示，虽然没有明确看到银监会发文，但一段时间来在客户操作中已明显感受到争取贷款利率优惠的难度加大、本本 期期 评评 论论3审批周期拉长、“不通过率”提高。随着首套房利率优惠的取消，关于二套房利率加成的问题也体现出来。从常理来说，首套房与二套房贷款利率之间保
5、持合理的落差，即便出现调整也保持同步更为合理，否则便容易演绎为对首套自住群体的单向打压。因此，接下来若出现二套房的利率执行标准上调并不奇怪，但这同时也意味着整个购房贷款线条都会面临信贷压制。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡。首套房利率优惠的取消，也是配合调控推进的需要。统计显示，2010年上海二手房市场中投资客群的市场占比不足一成，但仍无阻房价的继续上行。只有有效理顺需求结构，针对自主需求和投资投机性特点的不同而“区别用力”，才能够扭转房价走势预期，彻底抽离房价追涨动力。对市场来说，利率优惠取消会直接作用于
6、经济实力并不雄厚的首套自住群体，加重普通购房者的基础生活负担，并因此影响到一批储蓄有限且收入增长性并不看好的置业家庭的购房决策。业内人士呼吁，住房信贷政策不应“一刀切”。 2011年首次加息央行决定，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。今年央行年度工作会议早有定调，稳物价将被放在货币政策更突出的位置，加之去年12月份数据显示房地产价格仍控而不稳，配合春节前国务院祭出更加强硬的房地产一一 周周 提提 示示4调控政策，货币政策出手紧缩银根，更是情理所必需。此次对称上调存贷款利率，意在平抑1月份较快的信
7、贷增势，引导信贷资金用在实体经济最关键的领域。不过，加息并不会代替准备金率的上调，后续存款准备金率工具仍会如期出手。 2010年各地房价排行出炉日前2010年中国城市房价排行榜揭晓，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史最高，北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米位列第三。从统计数据来看，2010年1-6月份，房价继续保持了快速的增长势头，排名前20个城市均价均超过8500元/平方米。其中，浙江城市占据六席，广东和江苏城市各占三席。 多城市近期将出台楼市限购细则根据春节前公布的“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城
8、市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。因此，近期将有包括北京在内的多个城市出台住房限购细则。具体限购措施将包括全面限购第三套房，暂停拥有一套及以上住房、以及无法提供一定年限当地纳税证明以及社保缴纳证明的非当地户籍家庭新购住房等。北京如果出台新的限购细则，将有超过百万户家庭不得新购住房，届时楼市很可能出现去年4月以后的萧条现象。但目前货币供应量依然比较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果依然要看政策落实及持续力度。5春节期间多地现低成交春节期间多地现低成交加息或使楼市雪上加霜本刊本刊综综述述 新“国八条”横空出世，国内地的房地产市场观望气氛浓厚，即
9、使很多开发商推出多项优惠措施，但各地的新春楼市依然低迷。而春节假期最后一天，央行再次加息。业内人士表示，此次加息将使本来就已不乐观的楼市再次雪上加霜，加息已促使投资客加速抛房，中国目前或已经步入加息通道。春春节节多地地多地地现现低成交低成交节前，备受关注的房产税终于“破冰”试点，同时出台的“国八条”被认为比2010年的调控更加严厉。双重调控作用下，楼市出现“速冻”现象。多个城市网上房地产统计数据显示，春节期间，珠三角、长三角、北京、重庆等地楼市交易冷清，创出新低。南京网上房地产统计，南京市春节前6天共认购34套住房，仅相当于1月份日均成交量的七分之一。网站统计数据显示，杭州、合肥、苏州等地春节
10、日成交量在个位数徘徊。而深圳长假前五天新房成交10套。我爱我家副总裁胡景晖认为，1月、2月通常是楼市供应淡季。不过，政策和市场层面的不确定性以及随之而来的定价难度也会影响开发商的供应力度。今年的供应量并不是问题，预计以后或房地产政策趋于明朗化后，楼市的供应量会有所提高。南京大学房地产研究中心负责人葛扬教授表示，限购政策对于稳住房价无疑有立竿见影之功效，但是投资性需求在通胀预期下有其合理性，限购也可能会导致购热热 点点 分分 析析6买力积压。如果楼市持续低迷，一旦限购政策撤出，就要防止报复性反弹。加息或使楼市雪上加霜加息或使楼市雪上加霜春节假期最后一天，央行再次加息。此举令业内有些吃惊，不少人将
11、之解读为“国八条”和房产税的配合措施。与过往有点不同，对楼市的影响会显现成为比较一致的判断。再次加息，令一些开发商倍感压力。某开发商透露，随着“国八条”的出台和房产税试点的开始，楼市的成交量短期内将大幅萎缩，开发商销售回款将受到影响，与此同时，加息导致的融资成本上升和贷款难度加大，可能令开发商遇到资金压力。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，单纯加息对开发商不会造成影响，但鉴于限购令以及房产税试点的多重综合影响，一方面需求受到压制，影响开发商回笼资金，另一方面开发商资金链又遭控制，因此短期内看，在资金链紧张的情况下，开发商会选择小幅下调价格。但从中长期看，调控政策不可能永远持续下去，因为这对经
12、济损伤过大。如果需求得不到遏制，供需矛盾得不到扭转，房价依然会持续上涨。中华企业股份有限公司营销总监戴正芳表示，目前政策的作用对楼市影响较大。加上加息的影响，有限购令的城市，比如在上海，市场会陷入观望。如果政策力度持续，不排除会有小幅降价。而在一些没有执行限购令的地区，会出现成交上扬的情况，在没有更好的投资渠道的情况下，选择投资房产依然会是诸多投资客的选择。连续连续加息或促投加息或促投资资客抛房客抛房作为5个月内第三次加息，将会对楼市产生连锁反应，意味着房地产市场在未来仍面临未知调控压力。房地产业内人士表示，进入加息通道，不排除投资客抛房潮出现。世联地产分析师表示，存贷款基准利率的上调主要是为
13、了抑制通货膨胀，而不是针对房地产行业，但却会在客观上对房地产市场产生深刻影响。北京中原分析师7也认为，加息叠加效应逐渐明显，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，这是去年10月以来第三次加息，这表明1月CPI（居民消费者价格指数）增幅将升至5%左右。这轮加息主要针对自去年以来持续的高通胀。与上一轮加息周期的“前慢后快”相反，本轮加息的特点是“前快后慢”，频频加息之后，对于楼市的影响也会显现。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，目前，通胀依然
14、是我国经济中的首要问题，央行此时加息旨在以此管理通胀预期、防止通胀恶化，也有利于扼止房产泡沫，促使房价理性回归。中指院华中分院高级分析师李国政也认为，持续加息，会增加投资人持有房产的还款压力。如果进入加息通道，不排除投资人抛房情况出现。去年四季度两次加息，幅度均为0.25个百分点左右，以50万元30年期按揭计算，每次加息造成月供增幅约在百元左右。但5个月内3次加息，已使得月供增量平均接近300元。中小开发商今年或临缺粮窘境中小开发商今年或临缺粮窘境 公开募资难度加大本刊本刊综综述述 兔年春节开始前，房企陆续披露了2010年的业绩，不少地产巨头总收入都呈现大幅上升的势头。虽然部分开发商对今年的市
15、场仍持谨慎乐观的态度，但有业内人士分析认为，一系列调控政策的出台将使大多数开发商原本就不十分宽裕的资金链面临更加严峻的挑战，有更多中小开发商将面临“缺粮”的窘境。楼市政策叠加效楼市政策叠加效应显现应显现继国务院常务会议1月26日公布“新国八条”全面调控房地产市场后，备受关注的8房产税改革试点“靴子”也于1月27日正式落地，一些城市的成交量应声跌落。数据显示，上海房产税试点首日（1月28日），一手商品房签约套数571套，与前一日网签933套相比，成交套数环比下降约四成。就整个1月份而言，虽然上海等地在调控政策出台前后出现短暂的“恐慌性购房”，但据中国指数研究院1月30日公布的数据，其监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，长沙和包头的跌幅更是超过了60%。美联物业全国研究中心主任徐枫预测，在政策的叠加效应之下，未来一段时间楼市成交量会出现较大幅度下滑，这将在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。此外，土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。不少业内人士认为，随着新一轮调控的实施，开发商资金链将面临新的考验，如果市场回笼受阻，部分中小开发商资金链可能出现断裂，行业也会面临洗牌。专家也
