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1、第一章 总 论第一节 概 述一、一、项项目名称目名称*县现代物流中心项目二、二、项项目承目承办单办单位位浙江*物流股份有限公司注册资本：500 万元法定地址：浙江省*县*镇江东经济开发区三、法人代表及三、法人代表及联联系方式系方式法人代表： 联系电话： 传 真：E-mail :四、投四、投资资方方简简介介主要投资方名称：建通物流有限公司法人代表：*地址：*镇江东新区*16 幢电话：*传真：主要投资方名称：*物流有限公司地址：*镇江东新区华盛家苑法人代表：*电话：*：传真：主要投资方名称：*物流有限公司2地址：*镇双桥路 12#法人代表：*电话：*传真：五、五、项项目目拟拟建地点建地点浙江省*县
2、*镇江东经济开发区第二节 可行性研究编制单位一、单位名称：二、工程咨询证书编号：三、工程咨询等级：四、发证机关：第三节 申请报告编制的依据和范围一、一、编编制依据制依据本可研报告编制的主要依据为：1、*县国民经济与社会发展第十一个五年计划和到 2015 年长期发展规划；2、国家有关法律、法规及产业政策；3、有关技术标准、规范及规定；4、项目承担单位提供的基础数据；5、有关部门出具的证明材料。二、研究范二、研究范围围3本可研报告范围包括：1、根据国家有关政策，结合*县实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容3、项目建设地点及项目建设的有利条件4
3、、项目总体规划方案5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能6、企业组织及劳动定员7、工程实施进度安排8、投资估算和资金筹措9、经济效益和社会效益评价第四节 可研报告概要1、伴随着*县政府“生态立县”战略的逐步实施，*镇作为重要商品物流枢纽的地位进一步确立，吸引着周边三省和国内知名客商。项目建成后，将使*镇成为浙西物流及经济交流中心，从而有利于提高*县和*镇的知名度。项目投资规模较大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动*县的经济发展。2、现代物流中心规划总占地面积 85 亩，全部为工业用地。项目分两期建设，一期主要为物流配送、信息咨询、停车场、部份仓库、汽车修理等，二期为部
4、份仓库，包装厂房及其它工程。主要进行物流信息的交流，各类物资的储存、集运，运输工具合理使用和维护。项目全部完成约投资 4900 千万元人民币。一期主要为营业区和车辆区，营业区包括三至五层营业综合楼一幢，建筑面积 8280 平方米、冷库一幢，建筑面积 1170 平方米、配电房一幢，建筑面积 30 平方米；车辆区包括汽配城一幢，建筑面 4500 平方米、修理厂一幢，建筑面积 1560 平方米，停车4场 9600 平方米、配套服务房面积 200 平方米。一期建筑面积15740 平方米，二期主要为仓储一区和仓储二区，仓储一区包括仓储综合楼二幢，建筑面积 6600 平方米、普通仓库四幢，建筑面积 432
5、0 平方米；仓储二区包括综合服务楼二幢，建筑面积 6165平方米、普通仓库两幢，建筑面积 3120 平方米。本项目针对全部工程进行设计。3、本项目建成后形成年 2 万吨各类商品物流的仓储周转能力，其中冷库 200 吨，普通货物存储达到 10000 吨。年现货周转额达 3 亿元人民币。4、本项目将建设与商品流通相配套，为商品物流服务的电子商务平台，将先进的商品信息采集发布系统、电子统一结算方式和各类商品检验检测系统引入现代物流中心，建立现代化、高效率、人性化的物资流通市场。4、该项目总投资为 4900 万元，其中：固定资产投资 4600 万元，流动资金 300 万元。经测算，项目投产后，各项经营
6、收入2200 万元，实现利润 878 万元(税后)。贷款偿还期为 4.24 年（不含建设期 2 年）。项目投资回收期为 6.37 年，经济效益显著。5、项目委托方技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，投资方有足够能力筹措。6、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。5第五节 主要建设内容本项目分二期建设，一期主要考虑建设综合用房、办公配套区、停车场和仓储区。二期考虑扩建交易区和仓储区、建设
7、服务区。一二期占地面积合计约 85 亩。二期开工的时间根据资金筹集情况而定，为节省投资，最好两期合并进行。以下为两期项目的主要建设内容：主主 要要 建建 设设 内内 容容序号主要建设内容占地面积数量建筑面积（m2）层数平面尺寸备注一一营营业业区区14亩亩94801营业综合楼1幢幢8280三至五层133*15（单）2冷库1排1170一层65*18（单）3配电房130一层二二仓仓储储1区区18亩亩109201仓储综合楼2幢6600三层73*15 50*152普通仓库4幢4320一层60*18*4三三仓仓储储2区区15亩亩165001综合服务楼2幢6165二三层各一幢85*15 78*152普通仓库
8、2幢3120一层78*20四车车辆辆区区25亩亩70061汽配城1幢4500二层150*152修理厂1幢1560一层78*153停车场96004其它200五道道路路及及绿绿化化13亩亩合合计计85亩亩41600第七节 主要技术经济指标主要技主要技术经济术经济指指标标表（一期）表（一期）序号项 目单位指标备 注1建设规模交易规模亿元3仓储规模万吨1项目总投资万元4900其中：固定资产投资万元4600 2 铺底流动资金万元3003项目一期占地面积亩854项目建筑面积416005项目定员人586全年生产天数天3657人员工作天数天2518项目建设期年29设备装机容量KW80710项目年用水负荷吨/小
9、时311销售收入万元/年2200正常年12总成本万元/年736正常年13税后利 润万元/年878正常年（税后）14财务内部收益率%23.5815投资回收期年6.37含建设期16贷款偿还期年4.24含建设期17盈亏平衡点%31第二章 项目提出的背景及建设必要性第一节 项目提出的背景一、物一、物资资和商品流通成和商品流通成为经济发为经济发展瓶展瓶颈颈我国商品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，增产却难以增收，其直接后果
10、就是市场得不到均衡供给的产品，同时容易放大产品市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害生产者的利益，也损害消费者的利益。而这种小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到生产者的增收问题，也直接影响到我国商品市场化和现代化的进程。建设类似本项目提出的现代物流中心，兴办仓储设施、购置8产品运销设备，能使其成为沟通分散生产者与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽，越来越显得重要。要让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。二、二、*镇镇具有成具有成为为大型商品集散基地的区位大型商品集散基地的区位优势优势*县尤其是*镇，位于浙、
11、皖、赣三省七县交界之处，是浙江省东南沿海发达地区和中西部地区结合部，自古就是商贾云集这地，是发展商贸流通业的风水宝地。由于区位条件得天独厚，故而从事运输的个体户发展很快，现已有 1000 多家，小规模的物流公司已有 30 多家，承揽了毗邻地区 80%的货物运送业务。该镇现已发展成商品流通之重镇。以*镇为中心，向周边 200 公里辐射，是一个有 4000 万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。浙、皖、赣三省交界处需要这样一个物流中心，*镇有能力争取发展成为这个中心。发展大流通，实施商贸兴镇，已成为*镇调整产业结构的又一重要战略决策。建设大型物流中心，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸
12、流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化。 新型流通业态的介入将会极大地提升*县和*镇商贸流通业的层次。现代物流中心项目的建设，对*县和*镇的工业、物流业、建筑业、服务业的发展具有极大的促进作用。三、三、*县县具有商品流通枢具有商品流通枢纽纽的的资资源源优势优势*县土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。*县林业资源丰富，林木覆盖率已达 21.6%，是全国平均绿化先进地区。特别是邻省江西省和安徽省，与我省产品的互补性非常强。9他们的农产品和我省的工业品交流频繁，物流量很大。雄厚的资源
13、优势使*县特别是*镇具有建立各类物资集散基地的天然条件；因历史和地域的特点而形成的物流需求，为中心的建设和长远发展奠定了坚实的基础。综合考虑以上述各因素，在*镇建设一个较大的物流中心，具有“天时、地利、人和”的优先条件，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于企业和当地经济的发展。故而向*县发改委申报“*县现代物流中心项目”。第二节 项目建设的必要性一、符合国家一、符合国家产业产业政策和政策和发发展方向展方向仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于沿海地区经济发展战略，深化外贸体制改革的一
14、项重大措施。它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国内国际市场。物流中心是连接生产者与市场的桥梁，对于调整产业结构，降低流通成本，增加企业收入，保证物资安全具有重要意义。国家发改委等九部委联合发布了关于促进我国现代物流业发展的意见，省发改委等十二部门也联合下发了关于加快浙江省现代物流业发展的若干意见，对全国全省的物流业发展提出了要求。2003 年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点物流企业余家。国债资金的扶持政策有效拉动了社会对物资流领域的投资。据统计，290 个建设项目总投资
15、达到 165.5 亿元，其10中企业投资占总投资的 93.4。二、符合二、符合*县县政府生政府生态态立立县县、加速、加速发发展展经济经济的的战战略要求略要求发展县域经济在*有着特别重要的意义。*县县域总面积2236 平方公里，辖 26 个乡镇、449 个行政村，总人口 35 万，是浙江省的落后县之一。*县是钱塘江源头，生态环境又十分重要，发展的只能是无污染的项目。发展物流既能加快县内经济和生产的发展，也避免了对环境的破坏，符合*县以生态为立县之本的政策。第三章 市场需求分析市场需求分析第一节 物流业发展形势现代物流业的发展，已经直接推动社会生产方式、流通方式的改变，符合先进生产力发展的要求，已
16、经成为现代经济的加速器，成为新的经济增长点。现代物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。现代物流以满足顾客需求为目标，对产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。是产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了产品的保值、增值。物流产业本身作为一个行业来加以发展，为地方经济的发展提供了产业空间。随之发展，将会更大程度地推进整个经济的发展。它不仅能整合区域的物流资源，提供科学合理的物流平台，降低整个经济在物11流过程的成本，而且还可能提供更多更广的信息，为企业和地方经济的发展服务。同时，还可以带动其它产业的发展，增加就业人数
