业主项目策划案计划

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1、1业主项目策划计划业主项目策划计划一，建设工程项目前期策划与决策（1）建设工程项目策划的含义建设工程项目策划是指在建设领域内项目策划人员根据建设项目业主总的目标要求，从不同的角度出发，通过对建设工程项目进行系统分析，对建设活动的整体战略进行运筹规划；对建设活动的全过程做预先的考虑和设想；以便在建设活动的时间、空间、结构三者关系中选择最佳的结合点；重组资源和展开项目工作，为保证项目在完成之后获得满意可靠地经济效益环境效益和社会效益而提供科学依据建设工程项目策划是把建设意图转变成定义明确、系统清晰、目标具体且具有策略性运作思路的高智力系统活动，它包括建设工程项目系统构思策划、建设工程项目管理策划和

2、项目建成后的运营策划（二）建设工程项目策划的作用项目策划的作用主要体现在以下几个方面：1、构思项目系统框架项目策划的首要任务是根据项目建设意图进行项目的定义与定位；全面构思一个拟建的项目系统。通过项目系统的功能分析，确定项目系统的组成结构，提出项目系统的构建框架，是项目的基本构思变为具有明确的内容和要求的行动方案项目定义是指对项目的用途、性质作出明确的界定；如：某类工2业项目、公共项目、房地产开发项目等，具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。项目定位是根据市场需求，综合考虑投资能力和最有力的投资方案；决定项目的规格和档次。在项目定位和定义明确的前提下，提出项目系统构建框架，进行项目功能分析，

3、确定项目系统的组成结构，使其形成完整的配套能力。在此基础上，对项目的系统构成规模作出策划，从而使项目的基本设想变成具体而明确的建设内容和要求。2、奠定项目决策基础一个与社会经济环境，市场和先进的技术水平相适应的建设方案的产生并不是由投资者主管愿望或某些意图的简单构思就能完成的，它必须通过专家分析、构思和具体的策划，并进行实施的可能性和可操作性分析，才能使建设方案建立在可运作的基础上，也只有在这个基础上，进行项目可行性研究所提供的经济评价结论才具有可实现性才能为项目的投资决策提供客观的科学的保证3、指导项目管理工作项目策划是以项目管理理论和方法为指导，密切结合具体项目系统的整体特征，为项目的发展

4、和实施管理作出描述。项目策划不仅把握和揭示项目系统总体发展的条件和规律，而且深入到项目系统构成的各个层面。针对项目各个阶段的发展变化，对项目管理的运作方案提出系统的、具有可操作性的构想，成为指导项目实施和管理的基本依据。项目策划，项目管理和项目控制三者的工作性质不同，但去有极其密切的内在关系，没有策划的项目管理，将会陷入3盲目和被动的管理实务，没有科学管理作支撑的项目策划也将会成为纸上谈兵而缺乏实际价值（3）建设工程项目前期策划的基本原则1、利润最大化原则业主投资建设工程项目，其主导因素就是追求利润最大化，实现其资源优化配置。人们的一切策划活动，实质就是在谋求利益最大化2、客观性原则建设工程项

5、目策划者只有对建设工程项目这一策划主体的现实状况进行细致、深入的全面调查，获取尽可能准确的系统的客观资料，把客观真实的问题及其正确的分析作为策划的依据，这样才能对项目的定位、品质、功能等有准确的把握。有理、有据才能保证整个前期策划的客观现实，从而确保项目良好的运营3、整体规划原则建设工程项目前期策划必须立足与全局，着眼于未来，注重研究整体的指导方针和策略，遵循局部服从整体，整体带动局部的规律。4、时效性原则任何策划方案都必须具有可行性和有效性，项目策划的可行性分析实际上是贯穿于策划的全过程。要求每一项策划应充分考虑策划方案的可能性，重点分析考虑策划方案可能产生的利益、效果、风险，综合考虑、全面

6、衡量利害得失。策划方案的有效性应考虑是否符合以最低的代价获取最优效果的标准，力争以最小的投入实现策4划的目标。5、动态性原则前期策划是处于高度机动状态的活动，建设工程项目前期策划的灵活机动，体现了国家政策、方针的向导性，经济因素的多变性，社会环境的复杂性。因此。应增强策划的动态性意识，及时准确的掌握策划对象的影响因素的变化，积极开展调查活动和预测活动，针对信息的可靠程度以及因素变化的范围和幅度，调整相应的策划目标并修正策划方案。重新评价修正后的经济效果，判断效益的增减情况从而使策划方案更加合理、准确、完善。6、出奇制胜的原则，建设工程项目前期策划在把握全局的同时，还要有创新的观点，创新的核心在

7、“奇”.这样，对项目的功能运用能够达到出其不意的效果，和潜在的经济效益7、群体意识原则充分发挥群体力量，针对目标或可能存在的问题，运用集体智慧进行系统的策划（4）建设项目策划的主要内容建设项目策划是一个相当复杂的过程，不同的建设工程项目其前期策划的内容和步骤不完全相同，一般包括以下内容：建设工程项目构思1、建设工程项目构思的含义项目构思就是实施项目的各种设想，是对投资项目的目标、功能、5范围以及项目设计的各主要因素和大体轮廓的设想和初步界定。项目构思是整个策划系统的关键和灵魂，也是最富有创造性的一环。它关系到后来项目开发研究结果的性质、价值及成败。项目构思的好坏，不仅直接影响着项目实施的进展，

8、从某种意义上来说，项目构思直接决定着项目目标能否最终圆满地实现2、建设工程项目构思的内容（1）建设工程项目的性质、用途、建设规模和建设水准（2）建设工程项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力（3）建设工程项目系统的总体功能，系统内部各单项、单位工程的构想及各自作用和相互联系，内部系统与外部系统的协调、协作和配套。（4）其他与项目构思有关的思路和策划。3、建设工程项目构思的过程建设工程项目构思是在构思目标的指导下，从项目环境信息和经验入手，沿着概念挖掘、主题开发、时空运筹和计划构思，最后形成项目构想的线索进行。（1）概念挖掘；概念挖掘是对整体项目轮廓的描述，是思维的创造过程，更是构思的灵魂。整

9、个项目的构思都围绕着构思概念进行层层深入和延伸。（2）主题开发：主题开发是围绕问题来充分发挥主体的创造力，使项目的策划能接受潜在意识 和外界各种信息的刺激和启发，通过科学技术手段，把这种观念或思路变成创造性解决问题的中心。6（3）时空运筹：时空运筹是对项目的实施在空间和时间上展开，是构思主题的中心与最重要、最有决定意义的部分任务目标在空间上保持一致。考虑项目的社会效应、市场竞争、消费习惯、目标定位等因素，选择好空间的媒介，帮助项目更好的实现。（4）计划构思：计划构思是对正是策划做准备，把创意、主题、构思整理成策划题案，直到付诸实施的门栏建设工程项目目标设计1、建设工程项目目标设计的定义建设工程

10、项目目标设计是指在项目构思的基础上，进行项目基本目标策划，并对项目构成、项目过程、项目环境进行深入分析，结合项目主体自身状况提出目标，建立目标体系。项目目标一般是由建设工程项目业主确定，由项目总经理或委托咨询公司来进行目标设计。项目目标设计通常采取由一般到具体逐渐细化的过程；最后，将目标结果形成目标文件，通过其对项目目标的详细描述，预先设定项目成功的标准2、建设工程项目目标设计的内容（1）建设工程项目目标构成，明确项目的各个层次预期成果，进行定量描述，保证项目目标容易被沟通和理解，并使每个项目成员结合项目目标确定个人的具体目标。另外，与建设工程项目相关的其他目标有：技术、财务、组织、时间、质量

11、、经济以及安全、人员、后勤、采购、信息系统和工艺等目标，这些目标就构成了建设工程项目多目标管理体系。7（2）项目目标设计的规范与标准包括合同管理标准；质量管理标准；环境保护协议；技术规范与规程；技术经济评价标准，建设工程项目从业人员道德标准，国内、国际有关的标准制定机构或组织制定的相关标准。建设工程项目定义和定位建设工程项目定义是指描述建设工程项目性质、用途、建设范围和基本内容、 。在对建设项目构成和建设工程项目界定的分析中，进行建设工程项目的书面说明和项目定义。建设工程项目定位是指描述和分析建设工程项目的建设规模和建设水准，项目在社会经济发展中的地位、作用和影响力。建设工程项目系统构成通过对

12、项目的总体功能，项目内部各单项、单位工程的构成及各自的功能与相互关系，项目内部与外部的协调和配套关系；实施方案及其可能性进行分析；对项目在时间、空间、结构、资源等多维关系中进行统筹安排，找出项目实施的最佳结合点。建设工程项目策划报告编制建设工程项目策划报告编制是整个策划工作的总结和表述，要有丰富、详实的内容，能够完全表达建设工程项目策划人的意图。在实际工作中，各项工作需要相互考虑、相互协调，有时许多工作是同时或交替进行的；建设工程项目策划工作不是固定不变的，在项目建设过程中，随着建设工程项目工作的逐渐进化和深化，策划的内容也应根据项目的需要和实际不断地修正和完善，使其不断8丰富和深化。2、项目

13、建议书建设工程项目立项阶段的工作分为项目建议书和可行性研究两个阶段。项目建议书阶段主要是对投资机会的研究以便形成项目设想，并由业主向国家提出申请建设某一项目的建设文件。虽然这一阶段的工作比较粗糙，对量化的精度要求不高，但从定性的角度来看，则是十分重要的，便于从总体上，宏观上对项目作出选择。项目建议书的作用主要表现为：项目建议书批准即为项目立项；作为国家选择建设工程项目的依据；成为进一步进行可行性研究的依据；涉及利用外资的项目，只有在批准立项后方可对外开展工作。（1）项目建议书的编制方法（略）（2）项目建议书的主要内容（略）（3）项目建议书的审查：接到所委托咨询单位编制的项目建议书后，业主在正式

14、报送有关主管部门审批前，应首先对项目建议书后进行审查。 （略）（4）项目建议书的报批项目建议书完成后，要向上级有关主管部门申请立项报批，按照国家颁布的有关文件规定，审批权限按报批项目的级别划分三、建设工程项目选址意见书（一）建设工程项目选址意见书定义建设工程项目选址意见书，是指城市规划管理部门根据城市规划，在已确定的土地使用功能范围内，对建设用地提出选址定点的9具体意见。明确规定：城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。建设工程项目选址意见书的审批是城市规划实施的一项重要措施，目的是保证各建设用地符合城市规划。（2）申请建设工程项目选址意见书的范围根据有关规定，新建、迁建单位需要使

15、用土地的，原址扩建需要使用本单位以外的土地的，以及需要改变本单位土地使用性质的建设工程项目应申请建设工程项目选址意见书。（三）申请建设工程项目选址意见书应提供的资料（略）(四)建设工程项目规划选址意见书审核（1）建设工程项目选址意见书审核的主要内容（略）（2）建设工程项目选址意见书申请、审批程序如下图：4、建设工程项目可行性研究10（1）可行性研究概念：可行性研究既是一种综合性的科学分析方法，又是一项具体的研究工作。建设工程项目的可行性研究是指在项目投资决策前，通过对拟建项目有关的技术、工程、经济、环境、社会等方面的情况和条件进行调查、研究和分析，并对项目建成后可能取得的财务、经济效益及社会环

16、境影响进行预测和评价，从而提出该项目是否值得投资的研究结论，为项目投资决策提供可靠地依据。（2）可行性研究的阶段划分：广义的可行性研究，按研究的深度可分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究（以下简称可行性研究）三个阶段。（1）投资机会研究：投资机会研究也成为投资机会鉴别，是指为寻找有价值的投资机会而进行的准备性调查研究。投资机会研究的重点是对投资环境的分析，如在某一地区或某一产业部门，对某类项目背景、市场需求、资源条件、发展趋势以及需要的投入和可能的产出等方面进行准备性的调查、研究和分析，目的是发现有利的投资机会。投资机会研究可分为一般机会研究与具体机会研究两类。1、一般机会研究：一般机会研究是一种全方位的搜索过程，需要进行广泛的调查，收集大量的数据，一般机会研究又可分为以下三类A、地区机会研究：即通过调查分析地区的基本特征、人口及人均收入、地区产业结构、经济发展趋势、地区进出口结构等状况研究、寻找在某一特定地区内的投资机会。11B、部门机会研究：即通过调查分析产业部门在国民经济中的地位和作用、产业的规模和结构、各类产品的需求及其增长率等状况，研究、寻找在某一特定产