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1、关关于于建建设设用用地地使使用用权权续续期期问问题题政政策策探探讨讨北京土地学会 杨燕敏随着部分国有土地使用权出让期限逐渐临近，社会各界对此问题日益关注。本文力争开展相关研讨，供大家参考：一、问题的提出（一）关于 “城镇国有土地使用权 ”的出让年限续期问题依据宪法 、 土地管理法 及城镇国有土地使用权出让转让暂行条例等法律、法规的规定，我国于上个世纪九十年代开始实施国有土地有偿、有限期的土地使用权出让制度。某宗建设用地使用年限届满后，其上还有房屋建筑在继续使用。对于土地届满续期的问题，物权法已做了具体规定，但是在具体执行中，还应有更具体的政策法规予以明确。如以住宅商品房为例， （注：北京市在1
2、992年颁布了 “北京市办法 ” ） ，以1992年起签订的土地使用权出让合同算起，土地使用权是 70年，1992年+70年=2062年，其使用期限距 2010年还有52年。这52年间，我国的社会经济将有很大的发展变化，法制化建设将更加健全完善。相信土地出让使用年限到期后的续期问题及商品房的权属问题的解决措施，将会更加符合国情、法律和民意的要求。（二）关于房屋建筑使用年限内的房屋所有权权益保障问题。依据我国现行的房屋建筑设计使用年限，普通砖石结构房屋为 50年、钢筋混凝土结构房屋为70年。而现实中，房屋建筑实际使用年限大多在 100年以上，所以对大多数房屋建筑来说，在正常情况下的使用寿命远大于
3、所在土地出让使用权的年限。当土地使用权出让年限到期时，房屋的建筑寿命仍在可正常使用期内，依据物权法 ，房屋产权人对房屋建筑的所有权相对来说具有永存性，而对土地使用权是有期限性，二者在权属问题上的差异性，存在建设用地使用权到期后，其上的房屋建筑所有权权益如何保障问题。从保障民生住房需求出发，本着实现节约能源资源、保护地球温度的生活理念，我国对房屋建筑使用年限问题，也要完善制定如何充分发挥现在建筑物的使用功能，物尽其用保护其使用价值的法律规定。二、我国关于土地出让年限到期及房屋建筑权属问题的法律规定物权法 第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的
4、续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的约定办理；第一百四十八条规定：建设用地使用期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其它不动产给予补偿，并退还相应的出让金。物权法 出台之后，预计 土地管理法 、 城市房地产管理法 、城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 ，将对部分相关条款进行修改或者明确。三、关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题的政策建议（一）我国现在已出现建设用地使用权到期的续期问题在1990年国务院 55号令颁布之前，我国个别地区的建设项目，签订了20年
5、的土地出让合同，目前已面临届满时应如何办理续期手续的问题。对这些建设项目的政策建议是：按房屋建筑现状，办理协议出让手续，其程序是：1、土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年，申请续期；2、重新办理土地协议出让手续，按目前的土地市场价格及基准地价要求，评估土地出让金标准；3、依照目前法律、法规要求规定，与政府部门签订土地出让合同，支付土地使用权出让金；4、土地使用年限，按现行规定重新计算。（二）住宅建设用地使用权期间届满的自动续期问题1、我国目前的现状是在住宅用地的性质上存在着双轨制。有两大类用地制度。一类是福利房和保障性住房性质的房改房、经济适用房、廉租房等，其建设用地都是划拔地，房屋
6、所有权人并不缴纳土地使用权出让金，目前也没有明确界定的土地使用期限，这类住房用地，粗算占住宅总量30%50%，另一类住宅是商品房性质，北京市是从1992年开始住房产权人是有偿有限期的使用建设用地、土地使用权出让期限70年。建议着手研究双轨制的用地制度在土地使用权期限上并轨问题，深化住房制度的改革，明确界定属划拔用地的住房，其土地使用权期限，使住宅在土地使用权期限上，和商品住宅一样有限期，以体现法律上的公平。同时，国家应逐渐改革，对保障性住宅的建设及分配使用，由补贴房地产开发商、建筑商和各种税费的减免，也即暗补法改革为对住房困难户的明补法，即由 “补砖头改革为补人头 ”的住房补贴政策，使家庭在自
7、住房问题上有偿有限期用地政策与法律保持一致。2、住宅土地使用权期间届满时，自动续期，但仍应执行有偿有限期的法律规定。依据我国现行的法律规定土地所有权性质是社会主义土地公有制。其中有两个法律特点，一是在土地公有制下，实行土地所有权和土地使用权分离；二是城镇国有建设用地，实行有偿、有期限土地出让制度。为此，土地使用年限问题，是实现国有土地所有权的关键。在自动续期问题上，如执行我国土地所有权的法律规定时，三个问题需解决，一是如何履行法律程序；二是自动续期期限要有明确的规定；三是否有偿使用土地，缴付多少土地出让金或房地产税？具体政策建议是：依据对一户一套住宅的保障政策，对其自住房到期时自动续期。对自住
8、住房所占土地使用权份额，每年需缴纳地产税，其税额的制定，要设定标准住房面积和标准地产税率，住房面积多，税额高，住房面积少，税额少。税赋额的标准确定，应以70%以上家庭的经济承受能力所接受为准。具体到每套住房上，应依据多占资源、多交税的原则额定税赋，对于产权人拥有第二套、第三套住宅以上乃至更多的住房，土地使用权自动续期后，其应缴纳地产税额的确定，要高于自住住宅的税赋标准，实行累进税率制，这体现家庭在土地资源占有上的公平性。四、非住宅建设用地使用权届满后的继期及房屋建筑的权属问题（一）关于我国目前商品房的所有权的法律规定物权法 明确规定了，在有使用期限的土地上，所建的商品房屋建筑，投资者拥有房屋建
9、筑的永久权。依据城市房地产管理法 的有关规定，我国实行在一宗土地上，房屋所有权人和土地使用权人是互为一致的权属制度，即土地使用权与土地上的房屋等建筑物及构筑物所有权利人相一致的法律规定，对宗地土地使用权的处分与其商品房建筑的所有权要一同处分。（二）非住宅建设用地续期问题物权法 第一百四十八条规定 “非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理 ” 。关于这条款的相关法律规定，目前只有城市房地产管理法 和国务院 55号令城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 中的有关条款涉及了此问题。对这项规定，目前也应进行具体的政策研究作出具体的规定，一是要明确土地使用权申请续期的法律程序；二是明确申
10、请续期批准与否的条件和情况；三是申请续期年限规定；四是获批年限期间土地租金如何缴纳；五是未获批准土地续期，其中房屋建筑物等如何处置。对这些问题的政策研究应尽早进行，并尽早颁布法规条款，这有利于保护房屋产权人的利益，有利于市场公开公平交易，也有利于制定城乡发展的长期战略。一个城市经过几十年的建设，又将面临城市重新规划布局，市政基础设施更新改造，科技发展产业升级等问题，城市发展中，会不断提出土地资源重新配置、优化配置的问题、公共利益和升级建设的问题。所以房屋建筑在土地使用权期间无论届满、不届满，都会面临国家收回建设用地使用权重新供应土地的情况。对这些问题上的政策建议是：1、尽快出台土地使用权续期批
11、准具体条件，使土地使用权人更好的予期掌握宗地块土地使用年限状况、城乡规划，土地利用规划的调整，科学掌握区域详规和宗地利用条件等信息。2、完善申请续期申请批准的行政办事程序。非住宅建设用地土地使用后，在使用期间届满后申请续期问题，在城市房地产管理法 二十二条中，有原则性的规定，土地使用人应当至迟于届满前一年申请续期。3、关于国有土地使用权收回问题。土地管理法 五十八条规定了五种情形，对某宗建设用地只要符合所列情形之一的，政府可以依法收回土地使用权。由于为公共利益需要使用土地的和为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的两种情形，对土地使用权人给予适当补偿，但是补偿土地使用权未到期，余下的土地
12、使用年限的土地收益补偿，是否包括房屋建筑，并没有明确规定，只是一个原则规定。这种经济补偿应是由房屋建筑使用价值和土地使用权期间余额年限价值之和二 一年四月二十七日 以及未来市场价格的预期来确定补偿值。而对于 “土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的”情形，其法律规定的言外之间是不予补偿。对这问题的政策建议是土地使用权期间届满，房屋建筑仍存使用价值，其产权人永久拥有房屋所有权的法律规定，土地使用权国家予以收回时，应对房屋产权人，在对房屋建筑进行使用价值的评估后，予以合理经济补偿。对于经批准，予以宗地土地使用权续期的，仍应坚持用地竞争机制，发挥市场优化配置土地资源的基础作用，利用土地资源作为调整社会经济发展的手段，以达到提升城市不断更新，产业不断更新的目的。在各类用途的土地使用权出让金的缴纳办法，或地产税税率的确定上，在税赋的标准制定上，都应体现竞争机制。二一年四月二十七日
