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1、1某疗养院改扩建项目可行性研究报告可行性研究报告某某工程咨询中心某某工程咨询中心二二 0 0 一二年三月一二年三月2第一章第一章 总总 论论一、项目概况一、项目概况1 1、项目名称、项目名称XXXXXX 疗养院改扩建项目2 2、项目承担单位情况、项目承担单位情况项目承担单位：XXXXXXXXXXXX 法定代表人：通讯地址：XXXXXXXXX 联系电话：XXXXXXXX3 3、项目承担单位主管部门、项目承担单位主管部门XXXXXXXXXXXX4 4、建设地点、建设地点二、项目编制依据二、项目编制依据1、 农村五保供养工作条列2、 XXXXXX 民政厅，财政厅，发改委关于进一步加强农村五保供养工作
2、的通知3、 关于转发 XXXXXX 民政厅的通知4、 XXXXXX 国民经济和社会发展第十二五年规划纲要5、 XXXXXX 国民经济和社会发展第十二五年规划6、 投资项目可行性研究指南37、国家有关政策、法规及其他相关材料三、研究范围三、研究范围我公司受项目承办单位的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了XXXXX 中心疗养院改扩建项目可行性研究报告 。本报告是根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在 XXXXXX 农村疗养院提供有关资料的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设条
3、件、建设规模及内容、技术方案、项目建设进度和组织管理，投资估算和资金筹措，社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，为项目的决策提供依据。四、项目建设规模四、项目建设规模总用地面积：155700，总建筑面积 74011；建筑密度：16.31%；容积率：0.475%；绿地率：64.5%；普通区建筑面积：19665，540 个床位；特护区建筑面积：30366，840 个床位；规模（床）：44/床；办公及医检建筑面积：9540；高级公寓建筑面积：4060, 60 户；餐厅综合楼建筑面积：3825。地上停车位：100 个。五、工程建设进度五、工程建设进度本项目建设工期 2 年六、投资估算与资金筹措六、投
4、资估算与资金筹措1、总投资：约 14000 万元人民币；42、固定资产 14000 万元，全部流动资金（包括短期固定资产置换等费用）200 万元；七、结论和建议七、结论和建议1 1、结论、结论（1）本项目的建设符合党中央、国务院关于大力加强新农村建设工作的一系列方针政策，促进社会主义精神文明建设的需要；是满足当地农村群众对物质文化生活越来越多，要求越来越高的迫切要求。（2）项目建成投入使用后对于提高当地农村群众文化精神生活质量，加快推进农村文明养老服务社会化，广泛开展农村和谐创建活动，不断提高当地农村文明程度都具有重要意义，能够促进当地经济发展和社会和谐，有各级政府大力支持，相关部门和各村委会
5、积极配合，当地群众拥护并积极参与，项目建设与当地社会具备互适性；承建单位具备建设能力和管理能力，初步预测前景良好。（3）项目选址合理，交通、水电、通信等基础设施齐备，各种协作条件良好，项目建设所需土地、建筑规划、设计方案等前期工作已经落实；建设资金主要由项目承建单位自筹措，项目建设条件具备；项目建设在规划设计、建设方案、环境保护、服务管理里体现了前瞻性和先进性，规划建设方案具有可能性，经初步测算，财务评价可行，社会效益显著，建议尽快申报立项，开工建设。2 2、建议、建议5（1）该项目属公益性建设项目，建议相关部门积极落实中央、省、市、区关于加强农村养老服务社会化的有关政策精神，在资金政策等方面
6、给予优惠扶持，使项目尽快开工建设，早日发挥效益。（2）该项目已列入 XXXXXX2012 年重点建设工程，项目承建单位在工程实施过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资；建设中要重点规范好设计、建设、施工、监理等各个工作行为，确保工程质量。（3）项目设计的水平和工程施工的质量与进度，直接关系着今后项目服务功能的发挥，因此，在项目工程设计中应合理配置各项资源，工程设计中要有前瞻性，要结合当地社会经济发展需要，建设符合要求起点较高养老服务设施，避免重复和低水平建设现象的发生。（4）进一步拓宽融资的渠道，确保项目整体效益的发挥。资金短缺，是制约社区基础设施建设和发展的一个重要因素，因此该项目在努力
7、争取上级资金、政策扶持的同时，要通过多种筹资方式，进一步拓宽资金来源渠道，鼓励其他社会企业和个人积极参与投资和捐赠，确保项目整体效益的发挥。6第二章第二章 项目背景及可行性分析项目背景及可行性分析一、项目背景、宏观环境及趋势分析（一）政策环境（一）政策环境 面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998 年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在 2005 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年
8、住宅的建设。2012 年 1 月 7 日，民政部部长李学举指出，将加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系。要以资金保障和服务保障为支撑，以巩固居家养老、扩大社区支持、提升机构服务水平为着力点，继续推进养老服务体系建设并抓好规划试点。积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度，有条件的地区可以扩大范围、提高标准。加快示范性公办养老服务设施建设，大力发展社区为老年人服务中心；完善和落实社会力量兴办养老服务机构的扶持政策，实行养老机构7准入制度，提高养老机构管理和服务水平，加强应对人口老龄化战略研究。目前，河南、鄂尔多斯等地方政府已经采取对养老服务机构在用地、税收、融资等方面进行支持。中国老龄
9、事业发展基金会副会长、中国老龄科学研究中心研究员台恩普指出未来要将老年住宅纳入城市发展的总体规划。随着我国养老保障体系不断完善，类似于日本的介护保险制度也有可能出现，这些都必将为老年住宅的发展提供坚实的后盾。1.2007 年 11 月，国家民政部出台的关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见 （民发【2007】170 号）指出：社会福利社会化是在社会主义市场经济条件下发展我国社会福利事业的必经之路，推进社会福利社会化必须广泛动员社会力量多渠道、多层次参与福利事业、兴办福利机构，开展形式多样的系列化服务。 意见同时指出：鼓励和支持社会办福利机构的发展有利于较快的增加福利服务设施数量，扩大福利事业的
10、覆盖面，对于有效缓解人口老龄化、家庭小型化和城市化发展进程所带来的日益突出的社会福利服务供需之间的矛盾具有重要的作用。 意见配套的鼓励优惠政策主要包括：（1）各地要将包括社会办福利机构在内的社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入国民经济和社会发展计8划，要在基本建设计划中统筹安排社会福利设施建设。（2）社会办福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应采用有偿方式供地的在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应当适当降低。（3）对社会办福利机构及其提供的福利服务和兴办的第三产业，以及单位和个人捐赠支持社会福利事业的，国
11、家给予优惠政策，按照现行国家税法规定执行。2.2008 年， 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一五个五年规划纲要在促进社会主义和谐社会建设部分明确提出：弘扬疗养风尚，营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围，积极发展老龄产业，增强全社会的养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。实施爱心护理工程，加强养老服务、医疗救助、家庭病床等面向老年人的服务设施建设。3.2008 年 2 月，由国务院办公厅转发的国家老龄委办公室和发展改革委等 10 部门制定的关于加快发展养老服务业意见指出：发展养老服务业要按照政策引导、政策扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社会
12、服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公平、平等、9规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政策补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的养老公寓、养老院、疗养院，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。4.2008 年 12 月，国务院发布的中国老龄事业的发展白皮书指出：“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”是中国老龄事业的发展目标。
13、建国以来，国家颁布一系列包括老年社会保障、老年福利与服务、老年卫生、老年文化教育和体育、老年人权益保障以及老龄产业等多方面内容的法律法规和政策。近 20 年来，全国人大及其常委会、国务院及其有关部门颁布的老龄法律、法规、规章及有关政策达 200 余件，初步形成了以中华人民共和国宪法为基础，中华人民共和国老年人权益保障法为主体，包括有关法律、行政法规、地方性法规、国务院有关部门规章、地方政策规章和有关政策在内的老龄法律法规政策体系框架。（二）老年住宅的需求（二）老年住宅的需求1.1.中国已经进入老龄化社会，未来一段时间老龄人口将快中国已经进入老龄化社会，未来一段时间老龄人口将快10速增加速增加按
14、照国际标准，当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口7%或 60 岁以上人口占总人口 10%以上时，即为老龄化社会。2011 年，全国 60 岁以上老年人口达到 1.6714 亿，占总人口的12.5%。未来一段时间老龄人口的比重还将不断增加，据预测到2050 年我国老龄人口占总人口的比重将达到 21.4%。2020-2050年为我国人口老龄化高峰阶段，老年人将从 2.3 亿增加到 4.1亿，老年人口比重从 15.6%上升到 25.8%，高龄人口迅速上升，抚养比例达到最大值，劳动人口开始老龄化。图 2-1 显示，2000 年我国 65 岁以上人口占总人口的比重已经超过 7%的标准线。02000
15、400060008000100001200019821987199019951996199719981999200020012002200320042005200620072008012345678965岁及以上人口数（万人）占比(%)65 岁以上人口占比 7%的标准线 图图 2-12-1 1982-20101982-2010 年我国年我国 6565 岁以上人口占总人口的比重岁以上人口占总人口的比重2010 年全国 31 个省、自治区及直辖市中，65 岁以上人口占总人口的比重超过 7%的有 28 个，其中陕西达到 9.6%，位居11第十四位。 表表 2-12-1 20102010 年各地年各地
16、 6565 岁以上人口占总人口的比重岁以上人口占总人口的比重单位：万人省份人口数(人)65 岁及以上占比上 海16854219813.0%天 津10114124212.3%重 庆25545305512.0%江 苏69168811811.7%四 川73722844011.4%辽 宁38988441911.3%安 徽55498596310.7%浙 江45900488910.7%湖 南57648605910.5%北 京14813152410.3%湖 北51697523710.1%福 建32484324710.0%山 东8497082859.8%陕 西3399932609.6%广 西4325240459.4%吉 林2476422609.1%黑龙江3468831639.1%海 南76656868.9%河 北6298155048.7%江 西3962333228.4%甘 肃2373919398.2%贵 州3412627788.1%12内
