物流园区规划思路

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1、纳纳 雍雍 县县 物物 流流 园园 区区规规划划方方案案纳雍县鹏腾生态农牧综合开发有限公司2012 年 12 月 27 日第一章第一章 项目启动准备阶段项目启动准备阶段该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流，根据用户方的具体要求，成立项目小组，在确定了项目的前提下，根据项目的目的和要求，进行小组成员的具体分工，接着合理安排调研的行程和人员，制定出切实可行的调研计划，准备调研表格等调研资料，根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作，其项目准备阶段的具体流程如下图 1 所示。图 1 项目启动准备阶段第二章第二章 数据收集与分析阶段数据收集与分析阶段数据收集与分析阶段是物流园区规划的基础，主要为规

2、划做好准备工作。该阶段主要包括相关数据资料的收集、整理和初步分析。1 1、相关数据资料的收集、相关数据资料的收集主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业、市场、周边环境等直接资料的收集，以及通过网络、论文、与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与

3、 与 与 与 与报告、行业资料等收集形式进行网络、图书馆、资料数据库等间接资料的收集。其中调研范围和对象主要包括：网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情况等。政府层次：规划局、交通局、园区规划主导部门等。企业层次：可能入驻企业、潜在需求企业等。市场层次：所在地市场、物流园区等。周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，为进一步准确预测园区远期和近期的物流量做好准备。2 2

4、、资料初步分析、资料初步分析通过收集调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP 等）进行整理形成调研报告，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。第三章第三章 区域发展预测阶段区域发展预测阶段区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑，定量分析和可靠基础。这里从经济发展、产业发展、交通发展、设施服务水平发展和物流需求发展五个支撑点进行分析。其中，区域经济发展是物流园区所有行业及产业发展的基础，其增长的速率与园区涉及行业增长之间存在着相关性，是园区内涉及行业未来发展的反映，通过经济发展预测，可以推断出园区未来的发展趋势，是园区发展的基础。区域产业发展

5、预测是寻求园区潜在服务对象的必要数据支持，通过区域产业发展预测，识别重点客户进行重点培养和招商或签订长期合作协议，是园区发展的立足点和发展点。区域交通发展预测是园区未来发展的推动力，通过结合国家及区域交通战略规划，发掘潜在物流需求，为物流园区留出足够预留用地，制定可持续性发展模式。区域设施服务水平发展预测是园区发展的拉动力，通过区域物流园区和市场的调研分析，找出实际服务能力和区域物流实际需求之间的差距，找出物流园区在区域发展和经济结构中的地位，为物流园区发展确定细分市场。物流需求发展预测是园区发展的直接动力，通过对于物流量的预测分析，确定物流园区的规模和功能。其区域发展预测阶段如下图 2 所示

6、。区区域域经经济济发发展展预预测测与 与 与 与 与 与 与 与区区域域产产业业发发展展预预测测与 与 与 与 与 与 与 与区区域域交交通通发发展展预预测测与 与 与 与 与 与 与 与区区域域设设施施服服务务水水平平 发发展展预预测测与 与 与 与 与 与 与 与物物流流需需求求发发展展预预测测与 与 与 与 与 与 与 与图 2 区域发展预测阶段第四章第四章 园区总体定位阶段园区总体定位阶段在上述对物流园区经济发展、产业发展、交通发展、基础设施水平发展、物流需求发展的基础上，综合考虑物流园区的内部环境和外部环境，对内部环境的优势和劣势，外部环境的机会和威胁四个方面进行分析得出SWOT分析

7、矩阵，然后两两结合得出组合决策矩阵，选出适合园区的总体定位，主要包括战略定位、市场定位、功能定位和发展定位四个方面。（1）战略定位主要对要规划园区的立足点、辐射半径和服务范围进行概念性的归纳和总结。（2）市场定位根据调研数据和其他相关数据和需求分析阶段的结果，对园区周围市场及同类型竞争市场进行分析，挖掘有竞争力和潜在的市场，作为要规划园区的对象市场。（3）功能定位 根据调研数据和其他相关数据及访谈，对园区周围市场功能及同类型竞争市场的功能进行分析，扬长补短，来确定要规划园区市场主要功能的种类和数量。（4）发展定位对战略定位、市场定位、功能定位和布局设计已经确定的园区发展建设时序进行规划，并确定

8、每个发展阶段的设施种类和数量情况。其总体定位图如下图3所示。图3 总体定位图第五章第五章 园区规划设计阶段园区规划设计阶段物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。其中基础设施平台的规划设计主要包括用地规划、功能设计、布局设计、方案比选；信息平台的规划设计主要包括信息系统的建设；运营平台的规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。一、一、 基础设施平台的规划设计基础设施平台的规划设计（1 1）园区用地规划）园区用地规划园区用地规划主要是对物流园区建设规模的大小进行确定，园区建设规模太小，会限制区域潜在物流需求，不利于园区的持续发

9、展。园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。（2 2）仓储用地面积规划）仓储用地面积规划仓储用地面积规划主要是对物流园区内仓库建设规模的大小进行确定，根据上步中收集到的数据资料，运用专门的统计分析软件等定量分析方法和定性分析方法相结合，综合考虑实际情况，得出与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与与 与 与 与与 与 与 与与 与 与 与S SWW O O T T与 与 与 与S SO O 与 与 与 与S ST T与 与 与 与WW O O 与 与 与 与WW T T与 与 与 与与 与

10、 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与物流园区现实和潜在的物流需求量，进一步得出各布局的仓储用地面积。仓储用地面积规划的基本步骤为：从支柱/ 重点行业的营业额、产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求，推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量( 或消费总量),以及通

11、过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，我们根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求。在知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，就可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。如下图4所示图 4 仓储用地面积规划基本步骤图（3 3）功能

12、设计）功能设计物流园区的功能设计主要围绕园区的战略定位，采自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心功能进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对要规划物流园区最适合的经验。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，再从国际最佳实践经验，以及背景调查和需求分析得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。（4 4）布局设计）布局设计物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位、经营目标和功能设计，在已确认的空间场所内，按照货物的进入、组装、

13、加工等核心流程和主要业务环节（集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业以及空港、海港、铁路物流服务） ，将人员、设备和物料所需要的空间进行最适当的分配和最有效的组合，按照一定的原则和方法设计出合理的技术路线，达到一定的目标（作业流程最短、运输路程最短、费用最小等） ，以获得最大的经济效益。物流园区平面布置的步骤为：第1步，确定基本要素。搜集资料，确定物流园区系统布置设计的5个基本要素，即P(物流对象)、Q(物流量)、R(物流作业路线)、s(辅助服务部门)、T(物流作业技术水平)。第2步，作业流程分析。利用作业流程分析图将不同性质的作业加以分类，整理统计各作业阶段的

14、储运单位及作业数量，标出各作业所在区域，即可得知各项物流作业的物流量大小及分布。基于作业流程分析，可进行作业区域设置，对各作业区所完成作业项目进行详细分析，测算其能力，估算各作业区面积。第3步，物流分析。对物流路线和物流量进行分析，目的是尽量减少物流量和缩短物流距离，以提高运作效率、降低运作成本。用物流强度和物流相关表来表示各功能区域间的物流关系强弱，绘出物流相关图。第4步，活动相关性分析。对物流活动区域及与物流无关的管理或辅助性的区域进行的业务活动相关性分析，确定各区域之间的密切程度。第5步，初步方案。根据物流相关性和非物流相关性确定布置方案，考虑修正条件(物料搬运方法、建筑特征、道路、厂区

15、绿化、场地环境等)和实际约束条件(给定面积、建设成本、现有条件、政策法规等)形成几个布置方案。第6步，评价与选择。对几个布置方案进行全面评价，选择最佳布置方案。图5 物流园区平面布局的步骤二、信息平台的规划设计二、信息平台的规划设计首先对物流园区信息技术的应用状况进行分析，接着对园区物流信息平台分别进行整体规划和详细规划设计。具体规划内容包括：园区整体规划设计包括：物流园区信息平台的基本概念、广义整体规划定位、设计和狭义整体规划设计园区详细规划设计包括：物流园区信息平台的框架结构、层次结构和信息流程设计。基基本本要要素素P、Q、R、S、T分分析析物物流流关关系系分分析析非非物物流流关关系系分分

16、析析综综合合关关系系分分析析位位置置相相关关图图可可用用面面积积所所需需面面积积面面积积相相关关图图实实际际条条件件限限制制修修正正因因素素备备选选方方案案方方案案评评价价选选择择分分析析制制定定方方案案选选优优其形成的成果形式为：（1） 、物流园区信息技术的应用状况分析（2） 、物流园区信息平台的总体规划设计（广义信息平台的规划定位、广义信息平台总体规划、狭义信息平台的规划设计）（3） 、物流园区信息平台的详细规划设计（物流园区信息平台的概念、框架结构、层次结构、信息流程设计）三、三、 运营平台的规划设计运营平台的规划设计与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与 与短信接口服务器与与/ 与与 与与与与与与GPRS 与与与与外外 部部广广 域域 网网外外 部部 访访