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1、盘活资产，荔景写字楼置换成功盘活资产，荔景写字楼置换成功撰写部门：深圳万科地产财务部撰写部门：深圳万科地产财务部 撰写人：朱关云撰写人：朱关云 撰写时间：撰写时间：2002.9.252002.9.25关键词：深圳关键词：深圳; ;地产项目地产项目; ;荔景大厦荔景大厦; ;写字楼置换写字楼置换; ;盘活资产盘活资产摘要：原值摘要：原值1,3041,304万元、面积万元、面积1,658.531,658.53的荔景写字楼的荔景写字楼9 9层，层，20022002年年4 4月月5 5日签定正式买日签定正式买卖合同，以卖合同，以7,8837,883元元/置换成交置换成交( (高于评估价高于评估价2,8
2、832,883元元/)/)，从而盘活了资产。，从而盘活了资产。事件：事件：1、原值1304万元的荔景写字楼9层，面积1658.53平方米，每月折旧4万余元，将此资产盘活，每年可减少折旧费负担51万元。2、2001年底，为了准确了解物业市值和市场情况，请咨询公司对物业进行了评估。不考虑万科品牌的影响，整层出售，市值5000元/M2。3、至2002年1月，帐面剩余净值1113万元，单位净值约6710元/M2，远高于市值。要盘活存货，同时保证收益难度很大。4、同期，经过公司领导努力，觅得较好的买家凤凰卫视的关联企业。基本同意1300万元左右的成交价格，但对方提出金额大，一次性支付现金有困难。5、经研
3、究，提出部分款项以类似银行按揭方式处理，首期款以远期广告额度备抵方式处理，即我司未来在对方出版物和在凤凰卫视的刊登或发布广告，对方以此抵扣首期款。迅速签定认购书，并与银行、评估机构积极磋商，争取最佳评估结果和最优贷款方式。6、终于在2002年4月5日签定正式买卖合同，成交价7,883元/(高于评估价格2,883元/，可谓“奇迹”)，650万元银行贷款，其余以广告额度抵扣。5月收到银行650万元放款。点评：点评：1、写字楼面积较大，客户范围窄，难出售，该片区写字楼成交淡静，租金水平普遍较低。为实现正向利润并保证现金收益，采取此种广告额度抵扣部分款项的方式，是当时的最佳方案，且对方在行业具有一定的知名度。2、置换成功的经验在于：积极寻找、培养、储备意向或合适客户，尤其是能建立长远合作关系的客户；涉及大宗交易由公司领导直接参与或跟踪指导；建立与银行等各方的友好合作关系；有效运用“万科”品牌影响力；在合理合法的前提下，灵活运用销售和收款方式。3、对于未出售的老项目，需定期跟进预（现）售等手续的展期办理。该置换由于预售证延期手续和其他国土局相关手续的准备工作滞后，影响了签约时间。
