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1、第一部分第一部分 调查设计与组织实施调查设计与组织实施一、调查设计一、调查设计（一）（一）调查调查目的目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解成都市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划大石西路项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、随着成都全面推进“新特区”的建设，为更好的把项目建设成相应的居生社区，充分了解成都市民对住宅消费的需求
2、。（二）（二）调查调查内容内容1、对成都市宏观环境的调查（1）宏观经济及市政规划（2）成都房地产现状2、项目自身情况调查（1）产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成 （开发商、设计单位、承建单位、营销公司、物业公司）3、需求市场调查 未来一年半内市民置业意向 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式） 价格支付能力 对物业配套的需求 购买人群4、竞争市场调查（个案对比）（1）基本情况 楼盘位置、占
3、地面积、总建筑面积、开发商、总投资、 开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局 装修材料、水平 硬件设备 配套服务功能及功能分区 公开销售日期 销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排 车位配备 物业管理公司及费用（2）营销策略 目标客户选择决策 市场定位与宣传重点 营销组合策略（三）（三）调查调查方法方法1、宏观调查 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析2、项目自身情况调查 项目规划谈论会 项目现场考察 有关人员访谈 相关资料收集整理3、需求市场调查 专项访谈问卷（200 人次） 入室主体问卷（100 次） 统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列
4、联表统计分析）4、竞争市场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 深度访谈二、调查组织与实施二、调查组织与实施调查时间安排表调查时间安排表三、现重点楼盘市场调研：三、现重点楼盘市场调研：1 1、在售项目：、在售项目：MINI 格调时时 间间 安安 排排工工 作作 内内 容容2007 年 8 月 17 日就现有规划方案专项讨论会。2007 年 8 月 17 日提交调查问卷样本及调查细化方案。2007 年 8 月 18 日1、 宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务 中心等； 2、竞争市场调查开始，对成都市内大石西路项目周边竞 争楼盘进行详细调查。2007 年 8 月 19 日1、集中访
5、谈问卷调查阶段，同时实施街访， 2007 年 8 月 19 日1、 主体问卷调查阶段， 2、 三类问卷数据库建立。 2007 年 8 月 20 日1、 数据库数据录入。 2007 年 8 月 20 日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。 2007 年 8 月 20 日市调分析现场演示谈论会，市调报告（第一稿）提交。 2007 年 8 月 20 日市调报告（修正稿）完成提交。左邻右舍红南港泊景湾鑫盛白兰地康河郦景78 号观邸：双楠融城：2 2、大石西路周边二手房市场调研：大石西路周边二手房市场调研：紫藤花园：雅然居：四、项目周边配套：四、项目周边配套：交通：医院：学校：市场：商业：银行：房
6、地产项目信息调查表房地产项目信息调查表 检索代码： 销售证号：楼盘名称 售楼电话 区域地段 发展商 代理商 设计单位 物管单位 建筑面积 占地面积 项目属性 建筑风格 栋数 层数 绿化率 总套数 销售率 物业费用 户型结构 取暖方式 朝向 住: 住：住： 销售起价 商：均 价 商：最高价格 商：付款方式 装修标准 采光通风 建筑结构开工时间 竣工时间 入伙时间 车位出租:/出售储藏室 面积范围 户型结构 主力户型室内设施 小区设施 物业管理 物业设施园林环境 交通 周边楼盘 金融 证券 超市 商场 商业邮电 幼儿园 教育中、小学 行政机构 医院 医疗 药店 餐饮 影视娱乐 餐饮娱乐休闲运动 公园 景观景点 项目定位客户群定位分析卖点/特色项目SWTO分析缺点促销策略媒体宣传
