三圣乡及万科良渚文化村案例

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1、项目概况项目概况位于杭州北郊，距杭州市中心20公里。项目定位为 打造中国著名多元化休闲旅游的文化城邦，但居住功能依然是项 目的核心“文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例20km20km良渚文化村良渚文化村“良渚文化村”位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心20公里， 距离良渚遗址保护区2公里。既紧靠著名的文化遗址，又有距杭州市区中心最 近的丘陵绿地和水网平原相结合的生态环境。项目总占地面积约为12000亩（约8平方公里），其中房地产开发用地约 6000亩，容纳3万到5万常住人口，在良好的自然植被间，有博物馆、五星级 度假酒店、学校、低密度写字楼和集市，可居可游。良

2、渚文化遗址（距项目公里）良渚文化遗址（距项目公里）依托深远的良渚文化依托深远的良渚文化“良渚遗址”作为大遗址的特指概念逐渐形成，大型礼制性建筑、高等级祭 坛、显贵墓地集聚一地，大量不同类型的遗址被不断发现，良渚遗址作为良 渚时期的一个政治、经济、宗教和文化中心的观念，很快得到了学术界的普 遍认同。“良渚文化村”的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或集中的旅游区，而 是一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、 形态丰富的泛旅游城镇。人文人文人居人居休闲休闲项目规划项目规划1“二轴二心三区七片”构架，囊括公寓、商业、休 闲、娱乐等多种业态，打造多种功能复合的原创性近郊小镇。“

3、文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例动区静区静区小镇风情小镇风情 度假区度假区森林生态森林生态 休闲区休闲区核心旅游区核心旅游区二轴:二轴:以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落二心:二心:东西分别设旅游中心区和公建中心区三区:三区:分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区七片:七片:分布在山水之间的主题居住村落良渚文化博物馆良渚文化博物馆占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展 示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。 作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度。作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度。占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平

4、方米，拥有4万 多平方米的水面及2万平方米的道路与广场。 是项目的前期核心配套，促进了项目销售。是项目的前期核心配套，促进了项目销售。白鹭湾君澜度假酒店白鹭湾君澜度假酒店玉鸟流苏商业街区玉鸟流苏商业街区占地18.6万平方米，建筑面积为4.6万平方米。入驻 商家包括画馆、艺术基地、商业、餐饮、药店、洗 衣店、银行等。 项目的主要产业集聚区，既丰富了项目的文化内涵，项目的主要产业集聚区，既丰富了项目的文化内涵， 又满足了居住的生活配套。又满足了居住的生活配套。八大居住项目组团八大居住项目组团项目核心产品，主要赢利点主要赢利点。良渚文化博物馆良渚文化博物馆良渚文化博物馆良渚文化博物馆白鹭湾君澜度假酒

5、店白鹭湾君澜度假酒店白鹭湾君澜度假酒店白鹭湾君澜度假酒店玉鸟玉鸟流苏商业街流苏商业街区区玉鸟玉鸟流苏商业街流苏商业街区区文化村整体鸟瞰图文化村整体鸟瞰图文化村整体鸟瞰图文化村整体鸟瞰图项目规划项目规划2整体统一规划，先建设道路体系，后进行分组团建 设。既开放又显示私密性“文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例p社区规划原则：社区规划原则：保持原有自然生态系统，居住空间与村落自然融合p道路规划：道路规划：社区规划了外部道路、连接道路、内部道路和景观步行四类道路，所有道路修建都尽量保护原有生态环境p村落布局尊重自然纹理：村落布局尊重自然纹理：为有效保护生态系统，各村落选址均座落

6、于山林南测，村落之间保留开放绿地，使各组团保持保持一定距离，并沿景观大道呈带状分布4整个良渚文化村是“创意良渚”的主要组 成部分，致力于发展文化休闲旅游业、文 化会展业和时尚消费业整个项目配套通过“创意良渚”这一 主线自成体系文化设施系统医疗保健系统道路交通系统商业配套系统教育设施系统休闲运动系统良渚博物馆、基督教堂、大雄寺班车、公交车、道路、古墩路延伸段与浙江省一院共建小区医疗系统玉鸟流苏商业街、白鹭郡商业中心、商务酒店、社区超市双语幼儿园、中小学各大主题公园、度假酒店、拓展基地、休闲设施“文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例配套设施配套设施项目设施了六大生活配套系统，

7、以构成完备的小镇 生活，并在配套中始终串联“创意良渚”的主线，自成一体徐州天创新业务开发徐州天创新业务开发模式模式研究研究“文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例会所会所集健身、休闲、娱乐于一体，满足业主生活中各方面的 需求，业主客厅设置是社区会所的一大亮点p基本情况：基本情况：会所位于公寓组团春漫里，总建筑面积2900平米，共2层（1楼、2楼）p主要功能：主要功能：业主客厅、阅览室（免费使用）、多功能厅（场地租用，可用来开会或举行PARTY）、健身会所（包括瑜伽坊、室内外游泳池、桑拿房等）、乐淘吧p经营状况：经营状况：目前会所暂未开业，预计2012年8月交付使用业主客厅业

8、主客厅业主客厅：业主客厅：考虑业主来客多时：考虑业主来客多时，家庭空间有限家庭空间有限，考虑业主来客多时考虑业主来客多时，家庭空间有限家庭空间有限，会所会所会所特设会所特设特设四特设四个个各具各具风风格、格、四四个个各具各具风风格、可租用格、可租用的的业业可租用可租用的的业业 主客厅主客厅，内设有厨房内设有厨房主客厅主客厅，内设有厨房、卫内设有厨房、卫生生间、餐厅等间、餐厅等、卫、卫生生间、餐厅等间、餐厅等，可自行可自行，可自行买菜做可自行买菜做饭饭，或或买菜做买菜做饭饭，或请或请请请社社社社区区专专业业的的厨厨师师区区专专业业的的厨厨师师主主主主厨厨厨厨游游泳池泳池桌球室桌球室健身健身房房乐

9、淘吧乐淘吧多功能厅多功能厅瑜伽坊瑜伽坊业主客厅业主客厅业主客厅业主客厅业主客厅业主客厅运作现状运作现状项目知名度高，销售型物业销售顺畅，酒店入住率 也较高，商业街当前人气匮乏，预期随着社区进一步开发商业运 营状况将有所好转“文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例项目项目组团组团建筑面积建筑面积物物业业类型类型开发开发进度进度白鹭郡北17万多层公寓2005年开盘，已售 完竹径茶语8.6万多层,坡地花园洋 房,坡地叠排,坡地 排屋2006年3月开盘，已 售完白鹭郡东14.5万多层公寓2007年4月开盘，已 售完白鹭郡南18.5万多层公寓、洋房2008年5月一期开盘， 已售完，2

10、011年1月 推出第二期阳光天际16.9万西班牙风格坡地 联排2008年8月开盘，目 前在售春漫里10万精装小户型公寓2010年10月开盘， 2011年4月加推劝学里-回迁安置区在建白鹭郡西-规划中金色水岸-规划中绿野花语-规划中良渚文化博物馆：良渚文化博物馆：日接待1200-1500人、馆内建立了完善的接 待、多媒体导览、观众互动体验项目、文化活动、纪念品商店 等服务体系是一座服务完善、设施先进的现代化博物馆 白鹭湾君澜度假酒店：白鹭湾君澜度假酒店：入住率较高、订房需提前预约 商业街：商业街：目前主要以特色餐饮为主，配套一些超市和洗衣店， 当前多数亏本运营。运作模式1运作模式1政府组织拆迁，

11、净地出让。项目依托良渚文化博物 院假构建项目精神内核，同时大大提升了项目的影响力“文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例良渚文化村开发前，原居住有一个村庄，通过政府组 织拆迁，以净地的方式出让土地给我们。我们自行基 础建设投入（七通一平），整个基建及配套投入大概 20亿左右。区域内的山地以租赁的形式，保持原生态， 部分地方建造了一些登山步道。此外，后期将由政府 出资建造原居民安置区。 良渚文化村工作人员良渚文化村工作人员名家设计中国最佳公共建筑奖第一名名家设计中国最佳公共建筑奖第一名由世界级建筑大师戴卫奇普菲尔德设计的良渚博物 院，以“一把玉锥散落地面”为设计理念，由不完全

12、平行 的四个长条形建筑，组成高低错落有致、内部相互联通的 空间形态。院内还设计了三个天井式主题庭院，庭院周围 的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品，体现了中 国园林建筑的元素。曾荣获美国商业周刊和建筑实 录杂志评选的“中国最佳公共建筑奖”第一名。良渚博物院是良渚文化村作为文化重镇的标志性建 筑与城镇精神导向，也是杭州城市的文化标志性建 筑，是传播良渚文化的集中展示地。良渚博物院是良渚文化村作为文化重镇的标志性建 筑与城镇精神导向，也是杭州城市的文化标志性建 筑，是传播良渚文化的集中展示地。运作模式2运作模式2实行一卡通管理，业主在社区内消费享受折扣。为 业主提供社区内免费自行车，推行健康理

13、念，提升业主归属感“文化地产”模式“文化地产”模式c c案例案例社区内实行村村民卡民卡（一卡通），只 有业主才能持有，可以用来消费， 并可以享受一定的折扣，如业主入 住酒店可享受5.5折的优惠社区为业主免费提供社区自行车，推行 生态、健康、环保理念，小区人力三轮 车，可为游客提供出租车服务杭州良渚君澜度假 酒店推出健身游泳 套餐卡了，在办卡 时，出示出示村村民卡民卡可可 享受九折优惠享受九折优惠运做模式3运做模式3项目由政府统一管理，社区商业统一招商并收取租 金。农贸市场经营者多为小区业主，当前免租金入住“文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例良渚文化村作为一个 4A级景区

14、，由政府统 一管理，社区内商业 不出售，统一招商然 后收取租金。建筑面积建筑面积：约1100平米 开业时间开业时间 ：2011年5月1日 摊位摊位经营经营者者：多数为小区业主 租租赁赁模式模式：自行租赁摊位，目前合同签 订期 为2年，暂未收取租金； 总总经营商经营商：古荡农贸市场统一管理 经营状经营状况况：摊位经营者每天进货，头天剩下 的菜不能在第二天再销售；由于目前社区内 居住的人口有限，市场生意惨淡，多数摊位 在亏本经营超市超市农贸市场农贸市场食街食街发展历程发展历程本质是以文化带来人气，提升物业价值，依靠销售型 物业赢利。整个开发过程中公建、商业、住宅等要素有机穿插“文化地产”模式“文化

15、地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例2006年2007年2008年2009年2003年2005年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；08年3月试营业2005年3月，良渚文化博物馆开工建设；2007年初，玉鸟流苏开工，2008年5月一期交付教育配套：幼儿园、中小学相继开工良渚青少年活动中心社区大型卖场等商业配套将投入使用2005年，白鹭郡北开盘销售2006年3月，竹径茶语开盘销售2006年9月，阳光天际开盘销售2007年8月，白鹭郡东开盘销售2008年8月，白鹭郡南开盘销售文 化 、 商 业 、 公 建 配 套住 宅度假酒店是 良渚文化村 前期的核心 配套； 酒店对项目 的带动作用 明显，具体

16、 影响从酒店 签约阶段起 即开始显现以标志性 建筑 良渚文化 博物院的 打造先期 构成良渚 文化村的 精神内核以特色风情商 业街玉鸟 流苏的打造来 满足项目开发 期间需要的生 活配套，导入 人气社区配套进一步完善2010年2011年农贸市场开业2010年10月，春漫里开盘销售2011年1月，白鹭郡 南2期开盘销售赢利分析赢利分析项目仅基建及配套投入约达20亿左右，项目整体开 发周期达20年，投资巨大，运做周期长“文化地产”模式“文化地产”模式良渚文化村案例良渚文化村案例现金流时间时间销售回款商业、酒店持续运营费用自有资金商业集中建设 投入住宅销售+酒店 式公寓收益酒店+博物 馆集中建设商业集中建设 +公寓销售商业/酒店持续运营销售回款商业街集中推 广投入销售回款商业及酒店式公 寓运营商业、酒店运 营+公寓销售我们自行基础建设投入（七通一平），整个基建及配套 投入大概20亿左右。整个项目开发周期将近20年，总建