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1、1景湖湾畔项目评估分析报告景湖湾畔项目评估分析报告景湖时代花园景湖时代花园 项目评估分析报告项目评估分析报告东莞市光大房地产开发有限公司2008-9-22一、一、项目概况项目概况1 1、项目名称：景湖时代花园、项目名称：景湖时代花园2 2、开发企业：东莞市光大房地产开发有限公司、开发企业：东莞市光大房地产开发有限公司法定代表人：陈润光法定代表人：陈润光地地 址：东莞市南四环路景湖花园址：东莞市南四环路景湖花园注册资本：注册资本：60006000 万元万元3 3、项目地点：南城区四环路、项目地点：南城区四环路 4 4、项目基本状况：、项目基本状况：规划总用地平方总建筑面积平方地上建筑面积平方住宅
2、建筑面积平方沿街商铺平方42800地下建筑面积平方机动车总泊位个3592容积率1.86建筑密度24.22绿地率36.19光大企业集团有限公司为了项目的整体性、可开发性、社会效益及经济效益，项目采取的是整体规划、统一征地、统一缴纳土地出让金，对项目进行分期开发，计划工期为三年。三年。3二、二、东莞市投资环境和市场研究东莞市投资环境和市场研究2008 年上半年物价持续在高位运行，全年通胀危机压力很大。而在国家房地产宏观调控下， “90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场居住需求成为市场主
3、导，楼市快速回归理性。（一）投资环境（一）投资环境1、上半年去全国经济运行情况良好。国民经济仍保持平稳较快发展，朝着宏观调控预期的方向运行。主要特点如下：1、国内生产总值增幅有所回落，国民经济仍在平稳快速区间运行；2、夏收作物喜获丰收，工业生产增速减缓；3、投资稳定较快增长，消费保持快速增长；4、出口增速有所回落，进口增长加快；5、居民消费价格涨幅仍在高位，房屋销售价格继续上涨；6、财政收入持续快速增长，财政支出增加较多；7、货币供应量基本稳定，新增贷款有所增加。2、人民币持续升值，出口增速放缓。由于受美元持续贬值的影响，人民币升值加速，人民币升值直接导致出口商品价格优势削弱，进而影响出口增长
4、，从促进经济增长的三家马车来看，今年上半年经济增速下降主要是由外需下降引起：投资增速和实际消费增速为较去年同期均有不同程度的增长；而以人民币计价的出口较去年同期有较大幅度的下降。今年 1-5 月，我国对外贸易进出口总值达 10120.8 亿美元，比去年同期（下同）4增长 26.2%比去年提前 2 个月突破万亿美元。其中出口 5450.5 亿美元，增长 22.9%，回落 4.9 个百分点；进口 4670.3 亿美元，增长30.4%。累计实现贸易顺差 780.2 亿美元，比去年同期下降 8.6%，净减少 73.2 亿美元。3、东莞上半年经济运行情况总体良好，但经济增长有所回落。投资增速放缓、消费旺
5、盛、出口产品结构不断优化，整体上上半年全市经济发展相对平稳；家具、鞋产品等支柱产业出口受人民币升值、成本增加、出口退税率下调、加工贸易政策调整等多重不利因素影响放缓。4、东莞政府贯彻落实产业转型战略，成绩显着。2008 年上半年，东莞市政府着力实施产业转型战略，通过颁布东莞产业结构调整和转型升级试点工作方案设立试点镇区和企业，设立市长奖褒奖创新企业，排查企业商标，大打名牌战略等一系列措施不断改善东莞投资硬软环境，招商引资成果显着，上半年累积引资超过 200 亿元，新进高新企业和项目有海王星辰华南总部、酷派软件公司、志鸿科技金融孵化中心、国际文化生态创意谷等，并计划继续加大招商引资力度，建立产业
6、转移园及赴港招商等。（二）土地（二）土地市场市场1、2008 年土地供应情况2008 年上半年共计交易土地 72 宗，成交面积 338.59 万，同5比上升 124.48%，上升幅度很大；总成交金额 73.63 亿元，同比上升 51.07%。其中商住地块成交 22 宗，成交面积 124.7 万，同比上升 0.71%；成交金额为 51.8 亿元，同比上升 10.20%；从成交土地的类型来看，08 年上半年，土地成交以工业用地为主，占到总成交量的 52.97%，商住用地占成交总量的 36.83%。从 08 年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比 07 年同期有所增长，商住用
7、地的供地宗数比 07 年上半年同期减少了 37.14%，这说明 08 年政府大规模“开闸放地” ，同时政府为了促进城市产业转型，加大了城市工业用地的供应。08 年上半年，无论是供应，还是成交，工业用地都占到了最大的份额。2、2008 年土地成交情况2008 年上半年共计交易土地 72 宗，成交面积 338.59 万，同比上升 124.48%，上升幅度很大；总成交金额 73.63 亿元，同比上升 51.07%。其中商住地块成交 22 宗，成交面积 124.7 万，同比上升 0.71%；成交金额为 51.8 亿元，同比上升 10.20%；从成交土地的类型来看，08 年上半年，土地成交以工业用地为主
8、，占到总成交量的 52.97%，商住用地占成交总量的 36.83%。从 08 年上半年总体的市场供应来看，供应面积、成交金额、宗地数量，都比 07 年同期有所增长，商住用地的供地宗数比 07 年上半年同期减少了 37.14%，这说明 08 年政府大规模“开闸放地” ，同时政府为了促进城市产业转型，加大了城市工业用地的供应。08 年6上半年，无论是供应，还是成交，工业用地都占到了最大的份额。3、2007-2008 年土地价格走势分析自 07 年上半年起，东莞的房价是不断的飙升，同时也带动了土地市场价格不断的上升。但是 07 年下半年新政不断出台，楼市发生了极大的改变，同时也带动了土地市场的变化。
9、07 年上半年，商住楼面地价为 1800 元/，同比涨幅 72.2%；楼价为 4797.7 元/，较去年同期增长 34.1%，这说明当市场处在上行的行情时，土地市场价格的增长速度大于楼市的增长速度；07 年下半年，宏观政策相继出台，进入 08 年东莞楼市快速回调，6 月普通住宅均价较去年 12月峰值回落 16.44%。土地市场 08 年上半年，商住楼面地价 1696 元/，比 07 年楼面地价最高峰，下降了 71.2%。楼市起伏，土地市场先行。一旦房价下跌，地价将比房价下跌的更快。08 年上半年的整体土地均价为 2174.64 元/，较去年同期的3231.42 元/，下降了 32.7%；商住用
10、地成交价为 4154.21 元/，同比上升了 9.41%； 07 年下半年土地价格严重飙升；08 年上半年较 07 年下半年，土地价格下降明显，土地总体单价下降了51.94%，商住下降了 31.51%，08 年上半年市场，楼市、土地市场双低迷。2008 年上半年成交商住用地的整体平均容积率有所提高，为2.55，较去年同期的 2.11 上升 20.85%；容积率的提高，在土地资源有限的情况下，可以加大市场供应量。2008 年上半年商住用地楼7面地价为 1696 元/，较去年同期 1800 元/下降了 5.78%。 （三）房地产市场（三）房地产市场1、 商品房价格走势 2008 年上半年商品房成交
11、价格情况2008 年上半年东莞房价同比去年上半年有大幅的上升，主要由于 2007 年上半年房价还处于相对较低的水平，下半年房价实现了快速上涨。2008 年下半年商品房成交量同比下跌约五成，价格上涨两成多；其中住宅价格上涨 16.4%，非住宅价格也实现快速上涨，达到约七成。2008 年上半年东莞市商品房均价 6739 元/，住宅价格 6241元/，其中除去别墅的普通住宅价格为 5780 元/，成交量最大的洋房的价格为 5727 元/。 2008 年上半年住宅成交价格情况2008 年上半年成交的项目中，销售 2007 年的可售普通住宅存量约 70.45 万，占总成交的 49.5%，共 6955 套
12、，普通住宅整体价格为 5861 元/；2008 年新上市的项目成交占 71.94 万，占 50.5%，共 7303 套，普通住宅价格为 5701 元/。82008 年上半年普通住宅均价 5780 元/，同比去年上半年上升了 19.1%，2007 年下半年东莞房价实现快速上涨，其中包含很多非理性上涨的因素，2008 年二季度价格理性回调到 5759 元/，相比去年最高价格的第 4 季度下降了约 10%。进入 2008 年，楼市观望气氛逐渐浓重，需求走软，普通住宅价格总体呈现下滑态势。2、 房地产供求情况 商品房供应情况2008 年上半年，共 99 个楼盘项目新增供应，总供应量为343.31 万，
13、同比 07 年增长 10%。其中住宅供应项目 80 个，供应量为 290.38 万，同比 07 年增长 9.3%，占到总供应的 84.58：非住宅供应项目 61 个，供应量 52.93，同比 07 年增长占总供应的15.42%商铺供应项目 46 个，供应量 36.47 万，占 10.6；写字楼供应项目 6 个，供应量 9.86 万，占 2.87；车库供应项目 16 个，供应量 6.51 万。住宅市场中普通住宅供应项目 59 个，供应量为 240.30 万，公寓供应项目 16 个，供应量为 34.4 万；别墅供应项目 11 个，供应量 15.68 万。 商品房需求情况2008 年上半年东莞楼市成
14、交总面积为 166.76 万 m2，同比去年9下降 49.56%，环比下降 49.88%；而在上半年全市住宅总销售面积中，共消化 2008 年新增供应 80.31 万 m2，占消化总量的 48.16%；消化2007 年及以前存量为 86.45 万 m2，占上半年消化总量的 51.84%，说明目前东莞市场偏向以消化存量为主。 楼市供过于求，未来两年房价难以上涨2007 年下半年房价处于较高水平，在 9 月和 12 月出现了房价的波峰， 2007 年 8 月份的可售存量已经出现拐点，而且在未来持续的快速增加，供过于求的状况逐渐的显现。随着累计下来的可售存量慢慢的增多，楼市开始慢慢出现隐患，进入 2
15、008 年，楼市观望气氛浓重，市场上项目的竞争越来越激烈，当市场上的可售存量增长趋缓的时候，楼市或将出现好转。2008 年上半年商品房供应面积 343.3 万，成交面积 162.7 万，供求比为 2.1：1，东莞累计的可售存量也越来越大，截止 6 月30 日，商品房累计可售存量达到 589.4 万，东莞房产市场供过于求矛盾比较突出，按照可售存量加权计算的普通住宅价格保持下跌的趋势。目前楼市的观望气氛浓重，在经济不景气的整体态势下，后期如果没有什么利好的政策影响，这种供过于求的状况在东莞将存在较长时间，这也基本决定了东莞房价未来一到两年的走势难以上涨。三、三、项目定位分析项目定位分析10（一）客
16、户定位1、基本特征 职业特征：公务员、生意人群都占到一定比例；事业单位、企业工厂白领占到主要比例 年龄特征：以 25-35 岁为主体，占到 70左右的比例 户籍所在地：大致本地客户占 40、内地客户占 50、港澳台客户占 10左右。 受教育程度：70以上拥有大专以上学历2、客户购买关注因素 绝大部分为自住购买，很小比例为投资购买 客户最关心的问题为：园林、生活配套、子女入学（二）产品情况 75-88两房， 90-150三房 140以上四房、五房 情景洋房未来 2-3 年，东莞市场将以自住需求为主，景湖时代花园的产品以三房为主，同时提供首次置业的二房产品，符合市场需求。（三）类似楼盘定位1、景湖春晓 是我公司开发的位于景湖时代花园旁边一项目，景湖时代花11园的客户群参考主要来自于此项目。 产品类型：30-60 的小公寓、70-90 的二房、100-130 的三房、140 以上的四房。其中三房、四房为主要产品。 景湖春晓在市场上的影响程度非
