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1、第 1 页 共 12 页浙浙江江大大学学远远程程教教育育学学院院专专科科毕毕业业作作业业题 目 浅析房地产价格的影响因素 专 业 建筑工程管理 学习中心 合肥学习中学 姓 名 学 号 9 指导教师 2013 年 10 月 19 日第 2 页 共 12 页目目 录录摘要3一、房地产行业的发展3二、房地产价格的构成与特征4（一）房地产价格的构成4（二）房地产价格的特征6三、房地产价格与价格涨幅的因素6四、影响房地产价格因素的理论分析7（一）自身因素7（二）环境因素7（三）人口因素7（四）经济因素7（五）社会因素7（六）行政因素8（七）心理因素8五、调控房地产价格过高的措施与建议8（一）措施8（二）
2、建议8六、结论9参考文献第 3 页 共 12 页摘摘 要要 房地产业作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用。近 年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济 总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极 大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定 因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。 本文从房地产价格的相关理论出发,主要从影响房地产价格的有关因素的角 度展开分析。首先,分析了房地产行业的发展，随后对房地产的特征与构成进行 分析，简单分析房地产价格的涨幅及影响房地产价格的
3、因素，最后提出了对抑 制房地产过高的措施与建议。关键词：关键词：房地产；影响因素；政策建议。一、房地产行业发展状况一、房地产行业发展状况 近两年来，商业地产可谓风起云涌。无论房地产上市公司、大型房企，还 是中小房企，乃至保险企业、制造业等众多其他行业的民营企业均纷纷转向商 业地产开发。除一线城市外，商业地产在二、三线城市，乃至四线城市遍地开 花。投资企业对商业地块用地的拿地热情不断升温。眼下上市房企保利、招商 地产、金地均加大了商业地产开发，当下这种手握数十单大型商业地产开发项 目的企业并非少数。全球预计会有 1240 亿美元的资金投向亚太区的房地产，较 2011 年年中的资金量上升 40%，
4、其中中国商业地产为资金重点流向。去年以来， 二三线城市不断爆出投资超百亿的“造城”项目，许多大型房企跻身“造城” 行列。 综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目，与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高，风险要大。 上半年全国十大房企市场份额达 16.17%，同比增加 2.66 个百分点；前二十 大房企市场份额为 21.46%，同比增加 3.46 个百分点房企之所以出现业绩增长， 利润下滑，主要是上半年为了完成既定销售任务，进行降价促销，使得利润有 所下滑，房企推出的刚需产品利润也相对较低，虽然仍处于严厉的楼市调控时 期，但日前中国指数研究院发布的数据显示，今年上半
5、年十大房企，上半年销 售额和销售面积均超过 2011 年和 2012 年同期。大型房企正在行业洗牌期，攻 城略地，逆市抢占市场份额：上半年全国十大房企市场份额达到 16.17%，同比 增加了 2.66 个百分点；而前二十大房企市场份额为 21.46%，同比增加了 3.46 个百分点，行业集中度上逐渐增强。经历了 2008 年金融危机之后，部分房企开 始遭遇行业洗牌，而发端于 2011 年的楼市限购，更是让部分中小企业被迫淘汰 出局。而大型房企由于拥有资金等优势，敢于在调控期间降价促销，不仅保证 了生存而且部分企业还获得了不错的业绩。今年上半年，十大代表房企的销售 总额为 2977 亿元，同比增
6、长 8.5%，比 2012 年同期增长 74.5%；销售面积达到第 4 页 共 12 页2911 平方米，同比增长 12.8%，比 2012 年同期增长 63.0%。其中，十大房企中 6 家企业销售额同比增长，其中世茂房产增长超过 50%，中海、保利、绿城等增 长超过 20%。不过，仍然有隐忧之处，其中 6 成上市房企出现利润增长乏力， 甚至出现利润下滑，即使在行业遭遇严厉调控的局面下，大型房企的优势依然 明显，甚至部分房企或将借助此次调控，加快行业整合，做大市场份额，上半 年全国十大房企市场份额达到 16.17%，较 2011 年上半年的 13.51%增加了 2.66 个百分点，而前二十大房
7、企市场份额为 21.46%，同比增加了 3.46 个百分点， 行业集中度上逐渐增强。在销售面积上，上半年十大房企与前二十大房企市场 份额同比分别增加了 2.19 与 3.08 个百分点，结合企业销售金额集中度来看， 企业业绩与规模稳步上升。 有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家 总是收益大，其实不然。按市场的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成 本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致萎缩和地产市 场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场的初期和上升期，都是以低地价 为条件的，只有发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，在平均利润率作用下， 地价水平才高
8、居不下。盲目性的高地价对增长并不利，是一种非理性行为。二 是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实 物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场发展的要求。二、房地产价格的构成与特征二、房地产价格的构成与特征（一）（一）房地产价格的构成房地产价格的构成 1 1、地产价格的构成、地产价格的构成 地产价格的构成地产是城市规划范围内具有所有权关系的经济形态的土地。地产具有价值和使用价值，这是地产价格存在的基础，而商品经济的存在 则是价格形成的外因。在商品经济中，地产可以作为商品来经营，对地产所有 权的经济体现，都反映在地产所有权或使用权的有偿转让中。地产所有权
9、或使 用权的有偿转让（出让） ，使地产具有了价格。马克思认为，地价实质上是土地 所提供的地租的购买价格。因此，马克思用以下公式计算地价：年利率年利率 地价地价 年地租年地租由地租量决定地价，这是理论上的计算。实际上，地租与地价是同一层次的概 念，地租的确定本身就是非常复杂的问题，所以在具体计算地价时，可撇开某 些抽象的东西，从获得土地时实际发生的费用入手考虑地价的构成因素。 这里研究的是城市土地的价格。现阶段，我国城市土地属于国家所有，郊第 5 页 共 12 页区土地属于集体所有。国家城市建设需要使用郊区集体所有土地时，实行有偿 征用，归为国有，再有偿出让给房地产综合开发公司进行综合开发，开发
10、后有 偿转让给建房单位。或者，国家把原来已开发的城市土地有偿划拨给土地使用 者。总之，目前我国城市土地价格只是土地使用权价格。2 2、房产价格的构成、房产价格的构成 房产，泛指一切土地上盖，是地上一切建筑物和构筑物的总称。房产是人 们为某种需要而建造的，是具有一定使用价值的劳动产品。因此房产是一种商 品，它在商品经济活动中遵循价值规律的客观要求。马克思的劳动价值论认为， 一般商品的价值由三部分组成，是物化劳动转移来的价值，是 活劳动转移来的价值。是生产商品的成本，是剩余价值，即利润。商 品价值的构成是成本+利润。商品价格是商品价值的货币表现形式，商品价格的 构成是成本利润。作为商品之一的房产，
11、其价格构成与一般商品的价格构成 有相似之处，即也是成本利润。概括起来，房产价格的构成包括两方面： （1）房产本身的兴建费用，即建造成本。房产本身的兴建费用包括：房产 的工程造价、管理费、利息和税金；其中房产的工程造价又包括：查勘设计费、 房屋主体结构工程和装修费用、室内各种配套设备安装费、建筑红线内室外各 种设施配套安装费。 （2）利润 利润是价格超出成本的那部分收入，也是活劳动创造的价值。利润是建筑 商（房产企业）投资开发房产的目的所在，故只有保证房价中包含利润，才能 调动房产企业从事房产开发的积极性，并有利于企业扩大再生产的顺利进行。 地产和房产紧密结合在一起，没有孤立于一定地产之外的房产
12、，土地为房屋提 供地基，土地开发投资是兴建房屋的前期工程费用，房屋一旦在某块土地上兴建起来，它的价格就会同时反映出该块土地的价格，所以，在大多数情况下， 房产价格和地产价格会综合起来，以楼价或房价（即房地产价格）的形式来反 映。我们会看到这种现象：在同一时间但不同地点以相同造价标准兴建起来的 两宗相同类型的房产，它们的价格会有很大差异，这是地价作用的结果，实际 上，我们更多时候评估的是房地产价格而不是房产价格。 3、房屋租金的构成 房屋租金是房屋的出租价格，是房产价格的特殊形式，也是对房屋使用权 分期出售的形式。租金（出租价格）不同于出售价格，后者可以通过一次交换 实现房屋的全部价值，租金是通
13、过出让使用权，分期实现房屋的价值。恩格斯 在论住宅问题中说：“租金的构成部分是地租；建筑资本的利息，包 括承造人的利润在内；修缮费和保险费；随着房屋逐渐破旧无用的程度以 每年分期付款的方式支付的建筑资本补偿费（折旧费） ，包括利润在内。 ”我国 的住房租金制度与资本主义国家有根本的不同。但房租是房产价格的特殊形式， 所以在商品经济中，两者的构成应有共同之处。从理论上分析，我国房租构成第 6 页 共 12 页包括折旧费、修缮费、管理费、税金、利息、利润、地租和保险费等八项因素。（二）房地产价格的特征（二）房地产价格的特征房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的特征属性。 1、土地价格不由
14、生产成本决定 一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来 看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价 本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。 2、房地产的保值性与增值性 一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小， 但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发 展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件 的限制；三是公共投资增加了房地产的效用。房地产的保值性与增值性集 中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。 3、房地产价值的个别性 这一价格特征是由房地产的不可移动性、数县周定性、个别性等决定 的。这一特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产 生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。 4、房地产价格构成的复杂性 从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非 常复杂。 5、房地产价格的多因素制约性6、房地产价格表现形式的多样性 房地产价格一
