房地产基础知识培训课程

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1、房地产基础知识篇区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并 明确三者间的联系。明确三者间的联系。房地产房地产 : 房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着 在土地上的人工构筑物和建筑物，及其附带的各在土地上的人工构筑物和建筑物，及其附带的各 种权利。在经济学上也叫不动产。种权利。在经济学上也叫不动产。地产：地产： 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人 工作或生活需要的土地资产。工作或生活需要的土地资产。房地产基础概念房地产基础概念房产：房产： 是指房屋的经济形态，在法律

2、上有着明确的权是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权 属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租 出售或作其他用途的房屋。出售或作其他用途的房屋。房地产业房地产业： 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种 经济活动为一体的综合性产业。经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发房地产开发： 是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上 按照使用性质要求进行基础设施、房屋建筑的活动。在房地产开发中，房地产开发

3、企业取得的只是土地的 使用权，而不是土地的所有权。同样消费者购买商品房后 ，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权 。土地及土地使用年限土地及土地使用年限 土地开发：是将生地开发成可供使用的土地。 生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土 地。 熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使 用条件的土地。 三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和 土地平整。 七通一平：是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、 道路通，土地平整。 土地所有权土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥 有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为土地所有

4、权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国 有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只 有使用权，没有所有权。 集体土地集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体 土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。 土地使用年限土地使用年限 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋 一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限 的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使 用权是有期限的。 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产 开发时，都要与国土局签订土地使用权

5、出让合同书，其土地使用 年限按国家规定执行，即： (1)居住用地七十年。 (2)工业用地五十年。 (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 (4)商业、旅游、娱乐用地四十年。 (5)综合用地或者其他用地五十年。 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同， 依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约 定)。 必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者 的。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式取得土 地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地 使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同 或

6、取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年 限。 另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家 收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴 纳土地出让金就可以继续使用土地。 房产的分类房产的分类 住宅建筑物：住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等 。 生产用房生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使 用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所 使用的厂房、仓库、实验室等 办公用房：办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企 业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房 屋，亦称写字楼。 其它楼宇：其它

7、楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国 驻华机构用房、宗教用房等等。房产、房产所有权、房地产市场房产、房产所有权、房地产市场 房产所有权的分类房产所有权的分类 占有权：占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前 提条件。 使用权：使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满 足人们生产和生活的需要。 收益权：收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋 所有权人将房屋出租而收取的租金。 处分权：处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的 权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。 房地产市场的分类房地产市场的分类 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二

8、级市场 （俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称二手房交易） 组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场 （1）房地产一级市场）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者 与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地 产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地 产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费 者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。什么是房地产产权？ 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的 使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用

9、、收益 和依法处分的权利。 什么是土地使用权？ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 ，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协 议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使 用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规 划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后 可以继续使用与房地产开发相关的企业与房地产开发相关的企业开发商：开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业。 房屋质量是购房者非常关注的问题，购房者在购房时通常 会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的 最有效保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性 、资信等级、曾经开发过的项目等等

10、。 对于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得相关证书 。 另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质 等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。 、“五证”与“两书” 五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可 证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预 售许可证； 两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书 ； 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？ （1） 土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证 书； （2） 取得建筑许可证和开工许可证； （3） 除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工 程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资； （4） 房地产开

11、发商和金融机构已签订预售款监管协 议； （5） 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合上列条件的，经主管机关核准后，发给商品房 预售许可证。 向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费 有哪些？ 保险费 抵押费 契税 登记费 印花税 工本费 买卖契税，按买价征收6%（地方补贴3%） 典契税率，按典价征收3% 赠与契税，按现值价格征收6%（地方补贴3%） 房屋买卖合同印花税为0.03%，交易印花税为0.05%，房 屋租赁印花税为0.1%。 承建商承建商 即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建 筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发 商的委托、依照开发商的要求进

12、行施工建设的。 承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质 量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其 中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优 良率高。 此外，国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来 评定，一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实 力，“优良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行 考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程 项目的多少以及在建项目的质量如何。监理公司监理公司 对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其 职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。 工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照 工程性质和

13、技术特点划分为若干工程类别。第二章第二章 ：房屋基础知识：房屋基础知识住宅的类型住宅的类型商品房商品房 是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括 住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、别墅等等，建筑形式 分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、 经济适用房、合作建房 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 (1)内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式， 经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港 、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 (2)外销商品房

14、，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定 ，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划， 建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。经济适用房经济适用房 是指以微利价出售给广大中低收人家庭的商品房 。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济 性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于 市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭 的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标 准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准 。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用 房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号 购买。 公公 房房 公房也称公有住房、国有住宅，它是指由国

15、家以及国有企业、事业单 位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、 占有权、处分权、收益权)归国家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有 住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 所谓“使用权房”，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的 住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 私私 房房 也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在 农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市 场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进， 城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。

16、 集资房集资房 是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三 方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按房价全额或 部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住 房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权 ；个人部分出资的，拥有部分产权。 廉租房廉租房 在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似 于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最 低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。 安居房安居房 是指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的 一类)。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中 、低收入家庭的住房。 商住住宅商住住宅 商住住宅是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属 于住宅，但同时又融