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1、或许“炒房”就不是你该干的事儿前不久，经网友推荐，看了一个上海“炒房”论坛上的几篇“雄文”。甚至还起了很多流派的名字，我记得有一个叫“疯魔流”的，意思就是运用资金的杠杆，大到正常人无法接受，只有疯子才干的出来的招数。文中提到：假设要投资一套 1000 万的房子，加上税收等乱七八糟的钱，一共是 1050 万左右（不得不说，他们算账算得蛮细的），一分钱自己不掏，完全靠银行贷款、信用卡套现、朋友圈高利借贷来解决。然后还算个账给你看，每年资金成本的加权平均一点也不高，房价一年涨个百分之五就能全赚回来，涨出多余部分，全部都是纯“炒房”收入。700 万银行房贷 利率 4.9% 34.3 万（1 年）300
2、 万（信用卡） 4.8% 14.4 万（1 年）50 万税金（私人借贷 ）36% 18 万（1 年）总负债是 1050 万，每年支付利息 66.7 万加权资金成本；66.7/1050=6.35%扣除房产每年 1.35%左右的租金，实际资金成本才 5%（以上是文中摘抄，里面有些数字我也觉得有问题，但这不重要，理解它的组成结构就行）你要问我，他们这么做，对不对？从结果来论英雄的话，他们这样杠杆用到极致来 “炒房”的收益，在当下楼市上涨的大周期来看，肯定是比较高的。但看完文章之后，我总觉得这事儿，哪里不对！所以，这两天我一直在思考这件事情，后来我终于想明白了，原因就一个是我“老” 了。好了，提醒到此
3、，接下来我要展开今天的观点了。1st一代人有一代人之体我很喜欢听罗振宇的演讲，在我的文章里面，经常会引用他的一些语句，因为觉得很有同感，和他一样，我也是一个生于 70 年代的人。罗胖一直有一件事情遭人诟病，就是他把他在北京的房子卖掉，租房子住，并预言，楼市的赚钱效应没有了。经常听喜欢罗胖的朋友们这样调侃他，但在一次公开演讲的过程中，他主动提到，其实他买过很多房子，最高峰的时候，他在北京有六套房子，曾经他也是一个“炒房客”。都知道他开办罗辑思维以前，一直靠着给企业做商业策划、演讲来赚钱，但他自己如实说，他此生最多的财富是靠投资房产。为什么没有坚买下去，原因有这么几点：一：从 2005 年开始，上
4、海贷款乘数提高了（高杠杆没了）二：从 2011 年开始，上海限购了（没有房票了）三：30 岁以后我开始创业了（而且还失败了）四：其实这点比较重要，我结婚成家了（人变老了，这一点后续详解）罗胖说他 2013 年的时候，把他唯一套自住的房子都抛掉，然后开始租房子住，原因是他觉得未来通过房子赚钱，变得越来越困难了，所以他做这样的决策。其实这点我觉得他没讲出真心话，因为我觉得我和他的心理是一样样的，就是怂了。只不过我敢认怂，他不好意思而已。有人肯定会问，为啥？明明留在手里还能涨，为啥就抛了呢？因为我们在房产投资这件事情上的诉求，已经获得满足了，就像一个赌客，已经赢到了让自己满意的收益，见好就收，落袋为
5、安。绝没有励志将 “炒房”事业终其一生的想法。所以陆续出手卖房，就成了我们投资房产这个事业的下半场打法，由攻转守了。这一点从现在某大型房产中介公司的数据统计里面也可以应征这点，当下买房的主力从年龄上来看，80 后市主导买家市场，而卖家市场的房东，却大多都是 70 后。“炒股”的春天属于 60 年代，“炒房”的春天属于 70 年代，这就很好的解释了一点，“疯魔流”们为什么见小利而忘命，以至于到了让人觉得疯狂的地步。其实他们本质不是疯子，而是被逼疯的，因为原本这个机会是不属于他们的么，不疯不成魔，不冒大风险，搭不上这列快车。2nd投资需要分层我前面说了那么一大段，并不是说，80 后不要投资房产了，
6、恰恰相反，我是提倡年轻买房的，不但是年轻人，但凡有能力的，我都建议你们要去投资买。理由也很简单，当下全球经济不景气，中国传统行业转型困难，处在经济的沉闷期，而且这个周期会比较长，伴随而来的就是长期货币超发这一结果。未来低于通胀的最佳手段，除了你创业成功之外，就是购买优质资产进行资产保值。这话还不是我说的，是吴晓波老师近期在一次演讲中提到的，我很认可这个观点。但是投资是需要分层的，就象我们去银行购买理财产品的时候，银行工作人员往往会先给你做一个你个人的风险评估，不同的人拥有不同的风险承受能力。比如“疯魔流”们，一定属于风险承受力很强的人，而且一定非常年轻，我这里说他们年轻，不是贬义，因为我自己的
7、投资经验里，年轻的我往往也是追求高杠杆运作，不惧怕任何风险，理由就一个，我年轻，输得起，对自己的未来充满信心。这就是我刚刚写到的，不做高风险投资的理由里，有一条，我婚后有了家庭，因为我的家庭结构变复杂了，承担的责任和单身年轻的我不一样了，而且经历过的挫折也多了，人自然就成熟，且胆小了。所以如果你还年轻，而且对自己的未来还有高度的自信，完全可以学习“疯魔流”的做法，反正你一无所有，全都是借来的，留条命，日后还能还上。就像罗胖讲的，你失去的只能是枷锁，获得的是更好的未来，当然可以博一枪。最后，我给大家的忠告是，不要总是仰望市场中的少数拔尖的“神” ，然后试图效仿，这是妄念，这些“神” 的成功，既有自己的胆气魄力、还有那个时代赋予他们的运气，那是学不来的。如果你硬要挑战一下，只怕是，做“神”不成反入了“魔”。
