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1、汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 1 页说 明一、本报告是根据十堰汇城置业有限公司的委托，对其拟开发建设的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”城市花园一期工程项目（以下简称本项目） ，在充分理解开发商的意图，全面详细的市场调查的基础上，通过对开发环境的研究，区位条件和开发前景的分析，建设成本和经济效益的估算、评价以及对可能出现的风险的分析描述，其目的在于为开发商进行下列活动时提供参考依据：1、进行投资决策；2、控制成本费用，合理安排调动资金；3、为由金融机构融入建设资金提供参考；4、制定风险控制方案。二、本报告由十堰联合房地产估价事务所有限
2、公司进行编制。评估人员：国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人：杨卫波国家注册房地产估价师、国家注册造价师：王晓兰国家注册房地产经纪人、房地产估价员：刘波评估日期：2004 年 3 月 29 日2004 年 4 月 12 日三、本报告的编制依据了国家、湖北省和十堰市的有关法律、法规、规章和规定，以及1、十堰市 2000 年至 2010 年远景规划方案；2、十堰市统计年鉴（2001、2002、2003 年版） ；3、十堰市年国民经济和社会发展统计公报（2003 年度） ；汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 2 页4、十堰市房地产管理局十房指
3、数 （2003 年度） ；5、十堰汇城置业有限公司提供的项目资料；6、评估人员市场调查情况；四、本报告仅限于委托方为本项目已说明用途的使用，未经评估机构和评估人员同意，不得在公开刊物上全部或部分发表。五、本报告编制过程中，有关项目数据参考委托方规划设想及提供的资料。部分预测来源于报告编制人员根据对十堰市房地产市场的调查与了解，所作的基本假设。十堰联合房地产估价事务所有限公司二 00 四年四月十二日 汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 3 页第一部分 项目概况第一章 项目基本情况一、项目名称十堰“香格里拉”城市花园一期工程二、开发建设单位十堰汇
4、城置业有限公司三、项目区域状况1、地理位置十堰“香格里拉”城市花园一期工程位于十堰市新建成的北京路立交桥南侧。东临北京路，北依柳林路，西北两侧为山林。2、周边环境该项目周边自然环境较好，空气清新。由于北京路开通时间不长，故周边生活环境目前较差，市政相关配套还不到位。但随着我市城区东移战略的逐步实施，市政府及相关建设企业将加大对北京路沿线的投入，建成后的“香格里拉”城市花园所处区域将成为功能齐全，配套到位，环境优美的城市新亮点。3、交通状况目前，北京路全程公交车较少。但新建的北京路对人民路交通拥挤的状况有较大的分流作用，来往车辆随着北京路沿线基础设施的逐步完善日渐增多。4、道路配置项目所在地的两
5、条城市主干道柳林路及北京路，作为十堰市重点基汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 4 页础设施项目，经过近两年的建设，已初具规模。柳林路经过改造，目前已成为我市直达东部郊区，连接汉十高速公路入口的最为便捷的道路；北京路作为十堰市新建的城市主干道，道路平整、宽阔，并与人民路平行，与柳林路相交。项目北侧的北京路立交桥，为三层立体式，是十堰市目前耗资及规模最大，等级最高的立交桥，将同柳林路、北京路一道构成十堰市城区较为便捷、通畅的交通路网。第二章 项目建设规模和内容十堰香格里拉城市花园一期总用地面积 150610 平方米，总建筑面积237251 平方
6、米，建成后可容纳居住户数 1265 户。技术经济指标见表 1表 1 技术经济指标系列一览表项 目 计算单位 数 值用地面积 m2 150610建筑面积 m2 237251住户数 户 1265住宅建筑面积 m2 169572多层建筑面积 m2 67560小高层建筑面积 m2 89700别墅建筑面积 m2 9240其中TOWNHOUSE m2 3072商业建筑面积 m2 59103柳林路商业 m2 2040精品商业街 m2 16924中心商业 m2 12211超市 m2 5300北京路商业 m2 8808其中马街商业 m2 13760会所建筑面积 m2 850托幼建筑面积 m2 1780车库建筑面
7、积 m2 5446建筑密度 % 30.5绿化率 % 34.2容积率 1.57机动车停车位 辆 784地上停车 辆 159地下停车（含半地下） 辆 468（以上指标为委托方提供）汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 5 页第三章 项目主办单位简介一、项目主办单位十堰汇城置业有限公司于 2003 年 10 月 8 日成立，是由上海城房置业有限公司和香港汇盈（中国）有限公司共同出资组建的中外合资企业，注册资本人民币 5000 万元，出资比例为双方各 50%，公司住所为十堰市张湾区朝阳北路 2 号金城大厦 16 楼，其经营范围为房地产开发及物业管理。其
8、拟开发建设的“香格里拉”城市花园项目，即以“高起点，高品位”定位。项目建成后，将有利于提高十堰市的城市品位，改善居民的居住、购物环境以及树立企业品牌。二、企业法定代表人十堰汇城置业有限公司法定代表人应崇江，1961 年生，经济师。于1986 年至 2003 年，先后创建了浙江保康日用制品有限公司、浙江保康集团、上海众江房地产有限公司、上海城房置业有限公司及十堰汇城置业有限公司，均担任董事长。在他的精心管理下，九十年代将浙江保康日用品有限公司发展成为中国最大的不锈钢保温制品出口基地，年产值 1.5 亿元人民币，年创汇1000 万美元。2001 年上海众江房地产开发公司投资 6 亿元人民币，建成总
9、建筑面积 21 万平方米，集居住、休闲于一体的高档时尚小区永康市香格里拉城市花园” ，并已交付使用。2003 年组建的十堰汇城置业有限公司，即以智能化、高品位的居住社区定位，预算总投资 9 亿元人民币，开发建设 66 万平方米的十堰香格里拉城市花园（本项目为其一期工程） 。汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 6 页第二部分 项目投资环境和市场研究第一章 宏观背景一、城市基本情况十堰市位于湖北省西北部，汉江中上游。全境南北相距 196.5 公里，东西相距 200 公里，辖区总面积 23680 平方公里，中心城区面积 44.9 平方公里。辖区总人
10、口 346.4 万人，其中城区人口 58 万人。十堰市是国家重要的汽车生产和科研基地，是以发展旅游、信息等新兴产业为主的鄂豫渝陕川交界地区的综合性中心城市。十堰市旅游资源丰富，有自然景观和人文景观 100 多处，形成了以武当山风景区为重点的鄂西北重要旅游基地。此外，东风与日产合资，十堰将成为东风公司系列载重车基地；南水北调中线工程启动也将对十堰的发展起到积极的推动作用。二、城市规划十堰市行政区划分为，中心城区主要由张湾区与茅箭区组成，全市主要由三纵五横主要城市干道组成，随着国家西部大开发战略的实施，十堰市面临着良好的发展机遇，继1998-2020 十堰市经济科技社会发展战略纲要提出建设“汽车城
11、、旅游城、生态城和区域性中心城”的战略目标之后，规划建设“三路两港两站” ，即建设至武汉、西安、重庆的高等级公路，建设十堰信息港和航空港，建设十堰火车站及武当山火车站。随着这一规划的实施，十堰在国家西部大开发战略中的支点作用将汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 7 页进一步凸现。 第二章 十堰市城区房地产市场分析一、房地产市场分析十堰市房地产市场自 1994 年起步，到 2001 年步入快遇发展期。目前城区有开发企业 100 余家。1999 年以前，年均开发商品房约 20 万平方米，2000 年以后，受房改政策和国家拉动内需的影响，开发供应量
12、逐年上升。2003 年，十堰城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求，市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。从投资情况看，全市完成房地产开发投资 9.47 亿元，比 2002 年增长51.4%，房屋竣工面积 49.29 万平方米，商品房销售面积 45.12 万平方米，与 2002 年相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。从销售情况看，2003 年，除多个旧盘继续销售外，涌现出了 30 余个新盘，平均销售率达到 80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。供应量与销售量与以往相比
13、都有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。精品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状态：自 2001 年翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创十堰房地产销售价格的历史新高以来，2003 年我市精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大，其中兴丽房地产公司开发的“澳门汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 8 页花园” 、春华房地产公司开发的“春华苑小区” 、 “世纪花园”二期工程、阳光房地产公司开发的“东方广场”等项目兴起了我市中高档住宅的开发建设热潮，中高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发
14、企业开始注重企业品牌和楼盘品牌，提高了我市的房地产开发水平。详见表 2。表 2 2003 年度房地产开发及销售情况比较表年 份投资额（亿元） 其中外商 投资 施工面积(万平方米) 竣工面积(万平方米) 销售面积(万平方米) 销售额(亿元)2002 年度 6.27 0.695 88.08 41.45 28.19 2.782003 年度 9.47 0.868 149.06 49.29 45.12 5.18增长比例(%) 51.04 24.89 69.23 19.91 60.06 86.33近两年，成交价格明显上涨。根据资料统计，自 98 年以来十堰市房地产市场价格平均以每年 100 元/m 2 左
15、右的增幅增长。至 2003 年，房屋销售价格在 2002 年的基础上继续上涨，涨幅平均达到 12.69%。特别是茅箭区仅住宅类平均价格已达 1616.75 元/平方米。值得一提的是，由于精屋楼盘和高档住宅聚居该区，尤其是澳门花园、东山苑、世纪花园的推出，使该区的房价一路飚升，最高价格已升至 4000 元/平方米。由此说明我市目前的房地产市场正处于蓬勃发展时期，价格在不断攀高。二、市场因素分析1、政策层面（1）2003 年 6 月 5 日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知 ，对房地产开发贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房汇城置业十堰香格里拉城市花园一期项目可行性分析报告十堰联合房地产估价事务所有限公司 第 9 页贷款和公积金贷款等方面做出了严
