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1、第 1 页 共 30 页晋江总部商务区晋江总部商务区商会大厦项目提案商会大厦项目提案目目 录录一、晋江市发展沿革2二、青阳镇与罗山镇未来发展9三、晋江企业总部商务区 11四、市场报告 13五、规划理念 19六、建材设备建议（外立面及内部）20七、经营方向：221. 办公楼； 222. 商场：a.餐厅；b.便利超商；c.商场 22八、物业成立：231. 管理部门； 232. 智能化设备； 24九、合作模式 25第 2 页 共 30 页1. 合作方式 252. 成本分析253. 日后增值潜力预估274. 投资回报分析275. 盈利持分方式29晋江总部商务区晋江总部商务区商会大厦项目提案商会大厦项目
2、提案一、晋江市发展沿革一、晋江市发展沿革1.1.发展沿革篇发展沿革篇晋江是全国著名侨乡，台湾汉族同胞的主要祖籍地。全市陆域面积 649 平方公里，海岸线长 110 公里。现辖 6 个街道、13 个镇，共 386 个行政村（社区），本地人口 103 万人。1992 年撤县设市，2001 年被福建省列为中等城市。社会经济综合发展指数、县域经济基本竞争力分别居全国百强县（市）第 13 位、第 5 位，11 个镇入选全国千强镇。2005 年实现 GDP 422.75 亿元，比增 14.3%；财政总收入 38.65 亿元，比增 16.71%（其中地方本级财政收入 16.32 亿元，比增 24.45%）；
3、农民人均纯收入 7625 亿元。今年 15 月，实现工业总产值 394.49 亿元，比增 16.4%，其中规模以上工业产值 298.03亿元，比增 21.4%；财政总收入 20.15 亿元、比增 25.1%。经济社会发展呈现以下特点：第 3 页 共 30 页产业集群化发展。全市有纺织服装、制鞋、陶瓷石材、食品、轻工玩具等传统产业和车辆机械、精细化工、生物制药、纸制品、新型材料业等新兴产业，拥有规模以上企业 1255 家（年产值超亿元企业 156 家），2006 年实现产值 704.4 亿元，占同期工业总产值的77.0%。纺织服装业企业 3300 多家，产值上亿元企业 30 多家、上千万企业 2
4、33 家；制鞋业企业 2300 多家，年产旅游运动鞋 7 亿多双，占全国 40%、世界 20%；食品业企业 560 多家，产值占福建省 50%以上，糖果总产量占全国近 20%；陶瓷业企业 250 多家，被列为国家星火区域性支柱产业，外墙砖在国内市场占有率 65%，琉璃瓦产品几乎垄断全国市场；制伞业企业 100 多家，产量近 3 亿把，占全国雨伞产量 18%、出口量 26.7%。晋江现有中国驰名商标 27 枚、中国名牌产品 18 项、中国出口名牌产品 2 件，七匹狼、劲霸、柒牌、361、德尔惠、金莱克、九牧王等 7 个品牌入选 2005 年“中国 500 个最具价值品牌”。城市品牌入选“中国 5
5、0 家投资环境诚信安全区”。现有“中国鞋都”、“中国纺织服装产业基地”、“中国食品工业强县”、“全国陶瓷生产基地”、“中国拉链之都”、“中国伞都”等 12 项“国字号”区域品牌，品牌数量居全国县（市）前列。恒安、凤竹、七匹狼、浔兴等公司分别在香港、上海、深圳证券市场上市。城市设施较为完善。城市规划区建成面积 42 平方公里，城市化水平达到 44%。4D 级泉州晋江机场居全国通航机场第 37 位，成为干线机场。拥有 2 个万吨级码头及一批配套码头，福厦高速公路及在第 4 页 共 30 页建中的泉三高速公路、福厦高速铁路穿境而过。城市“畅通工程”达到国家二等（优秀）管理水平。被评为“福建省省级园林
6、城市”。今后一个时期，晋江市将按照建设海峡西岸经济区和泉州现代化工贸港口城市的战略部署，大力实施“111662”工程（即到 2010年地区生产总值比 2005 年翻一番、财政总收入达到 100 亿元、农民人均纯收入突破 1 万元；市区建成区面积达 60 平方公里、市区人口达 60 万人；实施强镇带动战略，把陈埭、安海两镇打造成为全国一流强镇），努力打造民富市强、和谐发展的现代化制造基地、商贸中心、滨海港口城市。2.2.建设规划篇建设规划篇晋江的城市建设发展比较晚，但发展速度快，非常的惊人。随着晋江房地产市场不断发展，城市化进程不断加快，晋江行政中心南迁，使得原来单一的老城区重心逐步向世纪大道、
7、福埔两大区域发展，新区域大盘、高品质楼盘崛起，给晋江房地产市场带来新的繁荣。经过了 2005 年的市场洗礼之后，晋江城市规划发展逐渐趋于成熟、规模化，涌现出一些知名的大盘，当中不乏一些响彻晋江，乃至誉满泉州的大盘，这些在以往的晋江楼市中是没有的。现在来回顾一下，这些驰骋在晋江楼市中的面孔。在 2006 年的晋江楼市中亮相的楼盘比较知名的主要有华泰（5期） 、兰峰城市花园、瑞景香榭花都、世纪华廷、浔兴奥林春天、第 5 页 共 30 页世纪花园、阳光国际广场等等。就上述楼盘来看如果就区域板块来看，可以看出主要可以分为罗山福埔版块、世纪大道版块和老城区版块。罗山福埔版块。罗山福埔版块。目前晋江市行政
8、中心落户罗山，将带动福埔周边房地产的增值。该区块的代表楼盘当然非华泰和兰峰莫属。从地理上，这一带毗邻石狮市区，北接泉安路，东靠石泉路、西进世纪大道直抵高速路口、南通安海工业园区。是一个交通四通八达的区块，带来更大的人流量，而处在这一区块的华泰和兰峰无论从地理上来看，还是从开发规模上来看，都应该划分为同一类。由于有了先前华泰前几年对于该区域房地产市场的造势，该地块的房地产开发已经日渐成熟，逐步呈现出一些大盘开发的趋势，加上 SM 广场等商业地产的成功进驻，以及兰峰城市花园的相继开发，更是将该区域的房地产开发推向一个新的高度。该地区虽然包容了当前晋江的两大楼盘，但是其楼盘的档次却有待做相应的提升。
9、究其原因主要有如下几点：第一、地理因素：该地区属于晋江的城乡结合部，距市中心尚有一定距离，居民的素质和消费能力和有限；第二、大盘因素：大盘讲究的是持续、滚动开发，价格一旦定价过高，势必影响到后面几期的开发定位和销售；第三、机场因素：由于存在航空限制，这边的商品房一般最高只能建设多层为主的小区（最高不超过 11 层）；第 6 页 共 30 页第四、市政规划趋势：晋江未来市政规划高档小区的重点在世纪大道附近，因而政府在这一版块的配套投入将与未来的会展中心版块同步。这一区域也有一些不可替代的优势，由于地处交通要道，距离高速公路入口及晋江机场分别仅有 510 分钟的车程（按照时速60-80Km/小时）
10、，所以该地区无论的是房产也好、商业地产也罢。对于毗邻的石狮购房消费群体都会有不小的吸引。而且因为上述的地理因素，临近机场，这一带也比较适合规划做一些大型的商业地产项目。正是这些优势和利好消息促使这一地区城市建设不断升级。世纪大道板块。世纪大道板块。世纪大道连接泉州、晋江、石狮交通方便，学校、医院齐全，体育馆、博物馆、科技馆、图书馆就在沿线，而且金融设施完善，主要银行均分布于此。在这一区域的主要代表楼盘有瑞景香榭花都、世纪华廷、浔兴奥林春天。仔细分析不难发现出这些楼盘的一些共性的特点：1.该地区的楼盘基本上都代表当前晋江的高档小区，楼盘的开发规模一般都中等；2.各个楼盘的卖点基本上除了地理的要素
11、之外都注重对于自身卖点的发掘，如加大对于景观、配套等的投入来构建产品的差异化；第 7 页 共 30 页3.都特别注重对于产品自身品牌价值的提升和打造自己的专属品牌。4.由于该板块属于晋江的高档住宅规划片区，因为在产品的具体规划设计上都以大户型设计为产品的主流，大致的主流 3 房户型都在 140以上，通常 3 房的面积都在 140160之间，属于市场上的高档三房，而非兰峰、华泰一带的经济三房（120）左右，更有别于老城区的一些拆迁安置房和投资小户型。因为这一带强调的是一个居住的主题，而非投资的主题区块。上述楼盘如此的规划设计，不仅掀起了整个晋江的楼市的变革风潮，而且也对未来的该区域的楼盘的规划和
12、发展提供了一个很好的借鉴和沿袭的风向标。老城区版块。老城区版块。这里所指的老城区乃是指市区的一些楼盘根据自身的一点特点，利用周边的地段和景观优势来作为卖点的楼盘。这里要特别举例说明的是世纪花园、阳光国际广场。这些项目的一些共同点是，紧握住了“地段、地段、还是地段！”这句经典的地产的开发名言，根据楼盘周边的一些自身的成熟配套来打造楼盘销售的卖点。这样一来固然可以降低企业在楼盘配套方面的投入，但是却无法改变高地价带来的高楼价，按照常理来讲，这样的结果往往会使企业的利润空间有限，而且价格压力较大。但是换一个角度思考，依托成熟周边配套所凝聚的人气和财气，这些地段往往适合于做商业地产。第 8 页 共 3
13、0 页但是市场对于商业地产的接纳和消化能力往往又不能提供这么开阔的空间，所以，这些楼盘的一个规划定位往往只能走商住两用的路线，即“两手都要抓，两手都要硬”，在广告的诉求上，在两个方面（住宅和商业）都要做重点的投入。而这样的一个后果往往是，高楼价下却难以打造成高档高质的楼盘，而且受到地皮自身规模的限制，往往在照顾企业利润的同时难以对自身的配套做进一步的升华和提炼。3.3.展望篇展望篇经过改革开放，特别是近十几年来的拼搏和努力，晋江已成为福建省重要的加工制造业基地和省内二级经济发展中心，亟需一个具有强大积聚和辐射功能的核心；随着世纪大道、和平路、十四号路的建设，城市南部的交通条件极大改善，城市建设
14、面临前所未有的发展机遇。为进一步深化品牌之都发展内涵，提升中心市区发展层次，增强区域综合竞争力，市委、市政府决定规划实施企业经济总部商务区。综上所述，建设企业总部商务区是晋江市委、市政府为丰富品牌之都发展内涵，提升区域综合竞争力，于 2005 年启动实施的一项重大举措。总部商务区的设立，旨在通过打造品位一流、布局合理、功能完善、影响广泛的现代企业聚集地，促使本地规模品牌企业第 9 页 共 30 页“生根、升级”，吸引国内外知名企业总部或分支机构落户晋江，带动现代服务业发展，增强晋江综合竞争力和辐射带动力，推动晋江经济在更高层次跃升发展。晋江市企业总部商务区项目规划总面积 550 亩，分二期开发
15、建设，第一期企业总部商务区位于晋江市行政中心新区市民广场两侧，用地面积 236.63 亩，计划总投资 10 亿元人民币，分南、北两个区域，规划用地 40 宗，其中首批具备开工建设条件地块 28 宗（北区6 宗、南区 22 宗），拟进区建设的单位 28 个，包括有晋江市总商会、纺织服装协会、制鞋工业协会、食品行业协会和 24 家制造类企业。晋江市总部商务区建成后，将汇聚大量国内外知名品牌企业、资深中介组织和各类中高级管理、技术人才，形成一个适宜于创业发展和生活居住、休闲娱乐的配套环境，成为晋江城市新区建设一道亮丽的风景线，成为广大工商业界同仁们寻找新商机，谋求新跨越的理想舞台。二、青阳镇、罗山镇未来发展趋势二、青阳镇、罗山镇未来发展趋势为适应晋江市建设跨越式中等城市的需要，合理配置经济、社会资源，加快晋江城市化进程，未来晋江总体的规划发展趋势为： 第 10 页 共 30 页青阳仍是核心青阳仍是核心青阳街道办事处辖区是目前晋江市党政机关所在地，传统的商
