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1、房 地产市场 龚伟 广东润科律师事务所 向不合理收费说不 一以二手房交易为例 据不完全统计 ，目前房地产行业的各项税费总 额已占到了房价的将近6 0 ， 在现有的房地产行业 税费中既有国家法律规定的各项税收， 也有地方政 府规定的各种行政性收费和服务性收费 ( 以下简称 政府收费 ) 。 众所周知， 就房地产市场来说 ， 高税费 就必然导致高房价 ， 因此要调控居高不下的房价， 就必须向不合理的收费说不! 一 、二手房交易中的税费及特征 当前 ， 我国房地产行业的税费种类繁多， 纳税 人税费负担过重已经是不争的事实。 据笔者不完全 统计， 仅二手房交易过程就涉及到以下至少2 0 种税 费 ：
2、土地 出让金 、 土地契税 、 营业税 、 城市建设 维护 费 、 教育附加费、 地方教育附加费、 堤围防洪费、 房 屋 土地增值税、 ( 合同 ) 印花税、 个人所得税 、 公证 费、 评估 ( 估计 ) 费、 测绘费、 查册费、 交易服务费、 登记费、 房屋契税 、 ( 产权证 ) 印花税 、 抵押贷款房 屋保险费、 按揭服务费、 中介费等。 从上述内容我们 不难看出， 2 0 项税费中各种收费就占了1 3 项 ， 也就 是说 ， 收费项 目占了整个二手房交易过程中税费种 类的6 0 之多 !大量政府收费项目的存在 ， 势必增 加买卖双方的交易成本， 进而又会最终通过高房价 反映出来。以广
3、州为例， 二手房交易中的各项收费 及标准详见表 1 。 房产交易过程中， 既存在税收又存在各种政府 收费项 目， 欲分析房地产交易中的税费项 目合理与 否， 有必要从对比税收和各种政府收费的区别人手。 其实， 与税收规范筹集财政收人的形式不同， 费是 政府有关部门为单位和居民个人提供特定的服务， 或赋予某种权利而向直接受益者收取的代价。 税和 费的区别 主要表现在 以下几个方面 。 一是 ， 主体不同。 税收的主体是国家， 税收管 理的主体是代表国家的税务机关 、 海关或财政部门； 而费的收取主体多是行政事业单位、 行业主管部门 等 。 二是 ， 特征不同。 税收具有无偿性 ， 纳税人缴纳 的
4、税收与国家提供的公共产品和服务之间不具有对 称性 。 费则通 常具有 补偿性 ， 主要 用于成本补偿 的 需要 ， 特定 的费与特定 的服务往往具 有对称性 。 税 收具有稳 定性 ， 而费则具有灵活性 。 税法一经制 定 对全 国具有统一效力 ， 并相对稳定 ， 费的收取一般 由不同部门、 不同地区根据实际情况灵活确定。 三 是， 用途不同。 税收收入南国家预算统一安排使用， 用于社会公共需要支出， 而费一般具有专款专用的 性质。 由此我们不难看出， 税与费最大的不同， 就是 房地产市场 句话说， 政府应当是非营利的服务机构， 不能依靠 对公共信息资源的垄断来大肆敛财。 最后， 收费项 目是
5、否具有市场竞争力。 这里的 收费项 目主要是指服务性 ( 或者经营性 ) 收费项 目，l： l： u N绘费 、 评估 ( 估价 ) 费 、 交易服务费、 公证费等。 当前这些收费项 目要么由政府部门直接 垄断， 要么由政府机构改制的企业 事业单位独家 经营， 根本不存在任何市场竞争。 根据市场经济的 一般原理可知 ， 一项服务或者产品只有允许市场 充分竞争 ， 才会最终形成物美价廉的服务 产品。 从国外的先进经验可知， 上述服务 经营性收费项 目一般都是推 向市场 ， 由大量 的社会组织机构完 成 ， 经过充分的市场竞争， 其收费标准和服务水平 自然都会更加合理。 三、 不合理收费的危害及对
6、策 既然是不合理收费， 其具有一定的社会危害性 也是必然的。 总的来说 ， 不合理收费的存在主要有 以下三方面的社会危害。 第一 ， 大量不合理的收费项 目存在 ， 不利于国 家对房地产行业宏观调控政策的落实。 房价高企已 成为我国经济高速发展中的重要隐患， 可以说 ， 若 任其发展必然成为中国经济发展的一颗 “ 定时炸 弹” 。“ 天下熙熙， 皆为利来； 天下攘攘 ， 皆为利往” ， 再怎么调控都不可能让卖方无利可图， 既要保障卖 方利润不会降低太多， 又要使房价降低， 唯一可行 的办法就是有效降低 房屋及 其交 易成本 ， 然而大量 不合理政府收费项目的存在又势必增加交易成本。 因此， 减
7、少不合理的收费项 目必然可以降低交易成 本， 进而可以达到降低房价的目的。 第二 ， 大量政府收费项 目的存在与市场经济的 要求格格不入。 用市场的手段调节资源在市场中的 配置是市场经济的基本规则， 这就必然要求政府尽 量不插手或者少插手市场行为， 政府只负责宏观方 面的事务 ， 也就是通常所说的 “ 小政府大社会”的 管理方式。 大量且不合理的政府收费项目存在是典 型的越俎代庖行为 ， 以 “ 有形的手”限制 “ 无形的 手” 。 以测绘费为例 ， 在市场经济发达国家 ， 房地产 测绘都是由社会组织完成的， 而在我国， 房地产测 绘业务基本上都由政府部门垄断， 这就导致了当前 房地产测绘工作
8、不仅效率低而且收费偏高。 第三 ， 大量收费项 目的存在与建设和谐社会 和新型城市化建设背道而驰。 居者有其屋是实现和 谐社会的基本前提， 很难想像一个居无定所的家庭 ( 或者个人 ) 会有很强的幸福感。 房价高企致使大 量中低收入家庭买不起房， 降低房价是解决这部分 家庭住房问题的有效途径之一。 如何才能降低房价 呢?除了开发企业降低利润空间以外， 降低政府收 费也是一个重要方式。因此， 若政府不能减少不合 理收费项 目 ( 或者降低收费标准 ) ， 就势必会影响 和谐社会的构建。 如前所述， 不合理的政府收费项 目存在诸多弊 端， 如何才能有效治理不合理收费呢?笔者认为应 从 以下三个方
9、面着手 ： 一是 ， 全 面开展 房地产行业 不合理收费的清理整顿工作。 通过清理整顿 ， 对现 有房地产行业收费项 目中符合国家审批规定又合理 的收费项 目和标准予以保留， 继续执行 ； 不合理的 要取消或降低收费标准。 不符合审批规定的收费项 目和标准， 应立即停止执行。 对其中确有正当理由 需要保留的， 必须按规定权限重新向有关部门申报， 未经批准的一律取消。 二是 ， 严格控制新的收费项 目出台。 在新的收费项 目和收费标准 出台之前 ， 相 关政府部门应当充分听取广大人民群众 的意见 ， 认 真估测对商品房价格变动的影响， 权衡各种利益关 系， 从严控制。 三是， 政府必须公布政府收费项目的 依据及其收费的成本构成。 没有法律 、 法规依据的 乱收费和收费项 目成本不透明是目前政府收费普遍 存在的问题， 只有依法公开上述内容 ， 才能使政府 收费项 目真正得到人民群众的有效监督。 李求军 责任编辑
