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1、第 1 页 共 17 页购房合同原件在银行吗购房合同原件在银行吗【文章导读】要买房了,签订购房合同时应注意哪些情况对于购房,网友们都在关心哪些问题呢你是否也有着诸如此类的担忧呢为此,将由专业律师教你如何看购房合同,同时,对网友提问一并作出详细的解答,希望对您有所帮助。【律师提醒】第一,在你定下这个房子,并且交了一定数额的定金之后,开发商会跟你签订一个定房书之类的东西,这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本,拿到之后,有比较充分的时间对相关的条款进行研究,确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面,做好签定合同的一些准备工作。第二,在签定合同之前,要再次审定房地产项目的相关证
2、件,象项目的土地使用证、销售许可证之类的,签定合同时,要再次对这些证件进行审核,这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证、销售许可证。如果你看到销售许可证的原件,还可以通过上网查询销售许可证的号,是不是跟审批的范围相一致。再有就是土地证是否抵押了,土地使用证有一个备注页,如果开发商向银行进行了开发贷款,在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照,经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可,如果是第 2 页 共 17 页销售代理公司进行销售的,要对他的资格进行审核,比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。第三,要携带相关的一些证件,如携带身份证,如果是购买
3、经济适用房,还有户口本,如果是外地的话,需要有身份证和暂住证,如果是公司购房,需要有营业照的复印件等等。第四,在签订购买合同之前的一些手续,如果买售人,也就是房主,不能亲自到售楼现场签定合同的,需要事前签订授权书,并且经过公正。如果是16岁以下人购房的,比如说由家长买房,写孩子的名字的,如果是未成年人的监护人,必须在未签约前,必须到公证处进行公证。【律师答疑】1、网友:对于契税交付时间有两种说法,一种是交房入住的时候,还有一种说法是办理产权时,哪一种说法更正确律师:应该是办理产权证之前交纳相应的税费和维修基金,但是从目前的操作情况来看,开发商会要求,因为如果说您入住之后,一家一户去收,可能开发
4、商认为比较麻烦,再有特别是有按揭贷款或者公积金贷款的客户,如果不交费用,产权证办不下来,开发商会承担担保责任,会有很大的麻烦,所以会要求你在入住之前交。分两种情况,如果是公积金贷款的客户,开发商要求你交是有一定道理的,避免入住之后产生一些麻烦,使产权证不能在正常的时间办下来,给开发商或者贷款银行造成一些损失,或者是带来一些麻烦。那如果是一次性付款或者说分期付款的客户,在入住之前,如果开发商要求你交契税或者维修基金的话,是可以拒交的。2、网友:在买房的时候,是否可以要求出卖人承担车位费第 3 页 共 17 页律师:车位的管理费是交给物业管理公司的,可以要求第一年车位费的价格。车位出租的费用,如果
5、物业公司对开发商之前承诺的价格进行调整,也要经过业主管理委员会的同意,所以可以在合同中写明第一年的车位出租费用。3、网友:现在二手房的买卖合同是不是也是国家支持的合同,在签合同的过程中应该注意什么问题律师:二手房在各区房地产中心也是有一个范本,跟商品房买卖合同是一样的,具体因为二手房第一有自己的优势,是先看房,可以看到,不会象购买期房一样,有装修或者小区的标准等,但是二手房也有自己的潜在风险,比如说产权性质、付款方式、房屋价格的评估。在二手房买卖过程中,合同范本是一个很好的可以参考的文件,可以根据实际情况,跟卖方协商,如果你选择一次性付款不选择贷款的情况下,可以跟卖主协商,一部分的房款在拿到产
6、权证之后付清。如果是贷款的话,银行会对房屋的价值和风险进行评估,可能对您的保障更全面。4、网友:在买房的时候,按揭的年限未到,想提前还款,现在银行有这样的规定吗听说银行要收违约金律师:从国内的商业银行,您可以随时要求提前还款,还款的金额是一次性全还清,也可以是部分还款,如果是部分还款,必须是整万数,但是零数一般情况下,银行是不接受的。如果你已经按揭买了房子,而且按揭款比较批了,大可不用担心,今后银行即使出了这样的规定,对你也没有影响,因为你是在这之前贷款合同已经生效了,但是在这之后,可能要交一定的违约金,按照这个规定进行执行。从目前来看,我国的按揭贷款利率还是相第 4 页 共 17 页对比较低
7、的,一般的情况下,我建议我的客户,如果你手里的钱,如果不去办理提前还款,只能买一些国债的话,那我建议你还是提前还款,但是如果是个人投资于一些房产或者股票,我建议还是做投资,因为银行的按揭,一个利率比较低,而且压力也比较小。而且提前还款,因为你已经还给银行的利息,银行是不会还给你的,所以提前还款还是比较亏的。5、网友:如果开发商交房的时候,没有达到楼书中所说的标准,购房者如何索赔律师:我建议在签订购房合同时,把楼书中有的一些条款,尽量签在合同里,因为合同是对双方权利义务的明确约定,如果达不到规定,你将来要求赔偿会比较容易操作。对于楼书或者广告,在合同里没有,将来如果达到标准,将来索赔会比较困难,
8、如果去举报,工商部门也会处理,但是个人要想得到赔偿,操作起来可能也会比较困难,对于楼书中的一些说明,比如说会所、绿化等,能够写到合同中,要尽量的要求开发商在合同中尽量进行明确的承诺。6、网友:对于比较热销的楼盘,开发商坚决不跟你签补充协议,唯一的选择就是放弃购买,这时应该怎么办律师:商品房的买卖是一种商业行为,那么合同除了建设部标准的合同条款之外,其他的补充条款是买卖双方协商的结果,在楼盘热销的情况下,开发商有可能拒绝跟你谈补充条款。我认为这个补充条款能跟开发商谈就谈,签不下来也没有其他的办法。但是有一点,现在我可以告诉你,如果开发商告诉你,你要求跟开发商签补充条款,开发商不签,同时开发商要求
9、你,如果不签正式合同退房的话,你交的定金不管是一万二万,都不退还你,这个是不合法的。如果是补充协议不签而造成退房的话,可以要求开发商把定金还给你。第 5 页 共 17 页广东高睿律师事务所微信公众号:公民法律智慧(GMFLZH)(一)授权委托公证书,所需份数如下:(二)买受人(含共同买受人)身份证件(身份证或警官证)原件及复印件。3(三)办理按揭贷款所需资料:(四)办理预告、预抵押、转抵押及正式抵押等所需填写表格及提供资料(一次性付款的买受人不用提供):(五)办理房屋分户产权证所需填写表格及提供资料。篇二:南宁市持购房合同落户详细流程南宁市持购房合同落户详细流程1.到夫妻双方各自原户籍所在地乡
10、镇、街道办事处计生部门出具婚育及抱养情况证明(跟办理准生证(计生手册)流程一样,到双方各自户籍所在居委会出具夫妻双方婚育证明,就是居委会盖章,再到街道办计生部门盖章)已经有准生证(计生手册)(一年内有效的)可以直接到原户籍所在地街道办计生部门开具证明。2.持以上原户籍所在的乡镇、街道办事处计生部门开具的证明(需复印件)到迁入地所在小区管辖的社区居委会的计生办开具一样的计生证明。然后拿两份证明,再到迁入地所在小区管辖的街道办计生部门盖章,(就是盖情况属实的章)3.持以上盖好章的证明(都需复印件)到区一级计生部门,填写户口迁移计划生育情况审核表,需夫妻双方及子女户口簿、结婚证、(原件和复印件)。户
11、口迁移计划生育情况审核表盖章同意迁入。第 6 页 共 17 页持购房合同,身份证原件(需复印件),到迁入地所在小区管辖的社区居委会登记,办理居住证,持社区居委会开具的表格、证明到辖区派出所办理居住证(领居住证需要3个月,可持居住证领取回执单办理户口,回执单需派出所盖章)以上材料、证明办完就可以到派出所户籍部门办理迁入户口了(迁入人员都要到场)需要以下材料:1.商品房买卖合同、合同备案证明、购房发票、契税缴纳凭据(需复印件,复印合同的首页、合同商品房的地址,面积一页、签字压手印的一页、补充协议首页、签字压手印的一页)2.一年以上物业缴费凭据(需复印件,要完整一年,缺一个月都不行)3.一年以上电费
12、缴费发票(需复印件,要完整一年,缺一个月都不行)4.商品房所在小区的物业开具的入住证明(需复印件)5.居住证领取回执单(需盖章)6.双方户口簿(需复印件,复印第一页和各自名字,身份证号那一页)7.双方身份证(需复印件)8.迁户口申请书(派出所有范本)打印、签字压手印9.户口迁移计划生育情况审核表篇三:购房中的几大流程(准备材料、购房合同、定金退还)购房中的几大流程(准备材料、购房合同、定金退还)一、购房应准备的材料个人购买一手房提交下列材料:第 7 页 共 17 页1.身份证和户口本复印件,身份证复印件无法提交的,可提交公安机关出具的身份证明原件;2.现役军人提交军官证或士兵证复印件;3.外籍
13、人员应提交护照复印件;4.香港、澳门居民提交港、澳行政区身份证或往来内地通行证复印件;5.台湾居民提交往来大陆通行证或旅行证或者身份证复印件;6.申请人为未成年人的,提交户籍证明或身份证复印件,并且提交监护公证。申请人为单位的提交下列材料:1.请人为企业法人的,提交营业执照复印件及法定代表人身份证明;机关、事业单位法人提交组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明;2.其他组织申请房产登记的,提交非法人营业执照或者组织机构代码证或单位成立批文;3.外国企业驻国内机构应当提交代表机构登记证复印件及法定代表人身份证明;4.金融机构办理抵押登记时应提交金融许可证复印件。如果是二手房那你除了身份证和户口
14、本外还要私章和结婚证(如果你已结婚),单身的话需要你的单身证明。二、签订购房合同房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定第 8 页 共 17 页的为将来订立合同而谈判的义务,而并非最终达到签约。房屋认购协议书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证,向开发商支付一定数
15、额的定金。房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。在最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释颁布前,房屋认购协议书的性质属于意向书,一方不履行承担的是缔约过失责任,而承担缔约过失责任的方式是定金。但是,在该解释颁布后,其中第2条承认了预约合同的效力,为此,房屋认购协议书属于预约,一方不履行承担的是违约责任,另一方可以主张违约赔偿。这在一定程度上,加强了对于购房人合法权益的保护。三、如何退购房定金在商品房销(预)售过程中,房地产开发商在与购房者签订正式商品房预售合同之前,一般会先签订认购书,并向购房者收取一定数额的定金,这已成为约定俗成的做法,并且大多数购房者也认可并接受这种做法。根据
16、民法平等自愿的原则,法律认可并保护这种约定定金的行为。由于商品房买卖合同是属于一种所涉标的额比较大的民事交易,合同的订立需要一个过程,当事人双方为订立合同须做一些必要的准备。1、购房者在交定金时注意事项2、在认购书中对定金罚则的适用做出尽可能详尽的约定。3、对双方没有谈妥主合同条款或补充合同条款如何处理定金作出约定以有效地保护自己的权益。第 9 页 共 17 页4、如果确定所交付的款项是定金性质那么应当明确“定金”二字,并明确说明在何种情况下不返还或双倍返还等,以免因约定不明而出现纠纷。5、在认购书中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。为确保_年_月_日签定的_(以下称主合同)的履行,抵押人(以下简称甲方)愿意以其有权处分的房地产作抵押。抵押权人(以下简称乙方)经实地勘验,在充分了解其权属状况及使用与管理现状的基础上,同意接受甲方的房地产抵押。甲方将房屋抵押给乙方时,该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给乙方。双方本着平等、自愿的原则,同意就下列房地产抵押事项订立
