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1、第 1 页 共 9 页商品房买卖合同商品房买卖合同, ,法律法律解释第3条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约:1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;2.该允诺和说明具体确定;3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的,应承担违约责任。
2、很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项,主要标注以下几项:交通,包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容,如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境,坐拥20万平方米山体公园,天然氧吧;学校,罗列大量小学、中学、大学等;商业,距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施,双向四车道,人流旺盛。对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传,也只存在开发商承担行政责任,即由工商行政管理部门处罚,不存在民事责任的问题,因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件,“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。对于第二个及第三个条件,其裁量权在法官,具有相当大的不确
3、定性。一方面要考虑开发商虚假宣传的情况,同时也要考虑购房者的判断第 2 页 共 9 页能力,作为理性的社会公民,应有理性的判断,否则应承担一定的不利后果。二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系,约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,就履行了预约的义务,而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下,认购书中有定金条款,是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金,在性质上属于立约定金,立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的,并不能一
4、概认定为当事人拒绝订立本约,而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理:1.如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;2.如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现,当事人协商不成时,不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定,因而不适用定金罚则,定金应退还买受人。三、关于办理房屋权属证书的问题现因办证发生的纠纷,往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后,长期拿不到房屋产权证书,购房人无法行使房屋所有权,合法权益遭
5、受侵害的情况,解释第十八条规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届第 3 页 共 9 页满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;第十九条规定“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,
6、由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下,如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准(。(1)对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上,应注意买受人是否行使了其注意义务。因为买受人在接受房屋时,一般对其质量会进行必要的检验,这也是买受人应该行使注意义务,对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵,买受人应在接受时提出。在取得房屋后,买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的,若无其他特别规定,出卖人可不负责任,应由买受人负责维修。出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存有质量瑕疵的出卖人对此也不再负有任何责任,
7、但有特别规定的除外。(2)对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方式一时难以察觉,须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的,买受人及时向出卖人提出第 4 页 共 9 页的,出卖人应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的,出卖人应负责维修,或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重,甚至不能使用的,买受人可解除合同,因此给买受人造成的额财产及人身损失出卖人应予赔偿。(3)对隐瞒质量瑕疵的处理。出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵,出卖人对此应承担相应的民事责任。我国合同法第150条第155条对瑕疵担保义务作了详细的规定。在标的物存在瑕疵时,出卖人负有瑕疵担保义务,买受人享有瑕疵担保请求权。七、开发
8、商“一房二卖”需要承担什么责任房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一房两卖有不同的表现形式,因此也有不同的法律责任及救济途径。“一房两卖”的表现形式。分析一房两卖,通常为三种情况。一是卖使用权,即将假按揭房产以口头许诺业主拥有“永久使用权”的方式再次出售。二是重复骗贷,即将房产在房地局重复登记后,再通过其他人二次向银行贷款,除了将一部分假按
9、揭房“卖了使用权”之外,还有的将另一部分假按揭房在房地局重新登记,再到银行去骗取贷款。三是以租转售,即业主与开发商签订房地产以租转售合同,租期期满后房产归业主所有。第 5 页 共 9 页“一房两卖”的法律后果和救济途径。依照现行法律规定,房屋属于不动产,只有进行了产权过户登记才发生所有权转移的效力。购房人在与出卖人(不限于开发商)订立买卖合同后,如果未办理产权变更登记手续,但他仍没有实际取得房屋的所有权。而且,购房人仅能依据合同法请求出卖人办理过户登记手续,不具有对抗第三人的效力,所以,购房人无法防止出卖人将房屋以更高的价格出卖给他人的情形发生。同时,为保护第二买受人的权益,根据物权优先原则,
10、购房者已无法获得指定的房屋,而只能追究出卖人的违约责任,要求损害赔偿。但现实情况往往是出卖人已挥霍或转移了财产,购房人的合法权益最终还是会落空。“一房两卖”的救济途径:1、合同当事人在签订房屋买卖合同时可以限定登记期限。即在合同签订后尽早根据有关法律法规的规定办理合同登记手续,并应尽早催促开发商交付房屋,促使合同尽早履行。2、合同法第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的”。第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施,并有权要求赔偿损失
11、。”所以说,只要签订了合同,开发商和买受人就有了合同关系,由于合同是有效合同,合同当事人可以向违约第八条:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:第 6 页 共 9 页(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍
12、的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。中华人民共和国消费者权益保护法第四十九条:经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。为维护业主利益,本人及几位朋友将寻找相关法律条款不断贴出,现将以前部分内容整理,以利大家方便使用,并请更多业内人士帮助我们,谢谢!为防止某些败类管理人员删贴,请大家转贴或下载保存合同第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存
13、在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺,如果开发商违反这些承诺,导致购房者合同无法备案或无法办证的,就可以主张退房、退利息,然后最高再可赔偿一倍的房价款。举个例子,一套商品房价格300万元,开发商一房两卖导致购房者办不了房产证,购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付600万元,再加上300万元本金部分的利息损失。第 7 页 共 9 页其实,这条规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过,但因其责任较重,在司法审判实践中存在是否适用的争议,按此判决的案例比较少,而这次把它明确写入合同,其目的就是减少规则适用的争议,因此上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”,必须要避
14、免。新规则二:交房必备测绘报告,水电暖气要实际可用。在示范文本的第九条、第十条,约定了商品房的交付条件,除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外,这次新增的交房文件中还包括房屋测绘报告,这在不少城市的交房实践中,往往是被排除和忽略的,所以应当引起重视。另外,在交付时必须具备的配套设施设备的约定中,提出了比原来更明确、更高的要求,不但开发商要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好,还要实际与市政管网连接、确保供应,这个规则的变化,根据笔者的了解,许多城市的边郊楼盘根本就做不到,所以这个文本一旦施行,开发商绝不能再去拿市政配套不全的边郊项目,否则就是等着赔钱了。新规则三:交房通知至少提前10日,
15、查验交付不得有前提。合同示范文本的第十一条,对于交付通知发送的时间提前量限定为不得少于10日,同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。这个规则不用多说,交过房的同志都知道这与现在实践中开发商的交房流程是不一致的,但这没有商量的余地,只能去适应。如果开发商违反这条程序约定的,将承担逾期交房责任。新规则四:空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同。此版商品房买卖合同第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外,还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合第 8 页 共 9 页同中,而且前两项如果不达标,给开发商一次整改的机会,再不达标的
16、,购房者直接有权退房。而这三项措施,恰恰是现在开发商比较不重视的内容,特别容易构成违约。写到这,笔者仿佛看到“开发商学费清单”已经在列出来了。新规则五:质量担保措施首次列入买卖合同。预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务,必须由另一家单位来承担连带责任,这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司,这一方面是强化开发商的质量责任,另一方面更具现实意义的是,目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制,而项目公司一旦开发结束就被注销,造成商品房有人卖、无人修的现状,所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”,即开发项目的项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。新规则六:购房者信息保密义务的明确提出。新版预售合同第二十六条明确提出开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务,除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意,开发商不得对外披露和越权使用,否则就构成侵权和违约的竞合,购房者可以选择其一主张。这个条款毫无疑问是对当下购房者的隐私信息被不断滥用和泄露现状的强烈回应,但其实购房者的信息被泄露的源头很多,有时未必是从
