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1、1仓储业仓储业投投资资分析分析报报告告集集团发团发展中心展中心2010 年年 11 月月2目录第一部分第一部分 仓储仓储行行业业特征概述特征概述.1一、仓储的定义与分类 .1（一）仓储的定义 .1（二）仓储业的分类 .1二、仓储的行业特征 .1三、仓储业在国民经济中的作用 .2四、我国仓储业发展现状 .2（一）仓储业发展整体情况 .2（二）仓储业发展呈现的特点 .4（三）仓储业发展趋势 .5第二部分第二部分 仓储业仓储业外部外部环环境分析境分析.7一、 宏观环境分析 .7（一）政治法律环境 .7（二）经济环境 .7（三）人口、社会和自然环境 .8（四）技术环境 .8二、行业环境分析 .9（一）
2、行业生命周期 .9（二）行业竞争状况 .9第三部分第三部分 仓储仓储行行业结业结构、构、规规模分析及模分析及预测预测 .11一、我国仓储行业需求状况分析及预测 .11（一）仓储行业需求状况分析 .11（二）仓储行业需求预测 .11二、仓储行业供给分析及发展预测 .133（一）我国仓储行业供给状况分析 .13（二）仓储行业供给预测 .14三、仓储行业供需平衡及价格预测 .15（一）行业供需平衡分析 .15（二）2008 年仓储行业价格预测.15第四部分第四部分 仓储仓储行行业业投投资资机会及机会及风险预测风险预测.17一、仓储地产业投资机会 .17二、仓储服务业投资机会 .17（一）中国仓储服务
3、业细分子行业投资机会 .17（二）中国仓储业区域投资机会 .17（三）仓储业服务内容投资机会 .18三、投资风险分析 .18（一）环境风险分析 .18（二）行业市场风险分析 .191第一部分第一部分 仓储仓储行行业业特征概述特征概述一、一、仓储仓储的定的定义义与分与分类类（一）（一）仓储仓储的定的定义义现代“仓储”不是传统意义上的“仓库”、 “仓库管理”，而是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是现代物流系统中的仓储，它表示一项活动或一个过程，在英文中对应的词是“warehousing”，是以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装
4、、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。仓储首先是一项物流活动，或者说物流活动是仓储的本质属性。仓储不是生产、不是交易，而是为生产与交易服务的物流活动中的一项。这表明仓储只是物流活动之一，物流还有其它活动，仓储应该融于整个物流系统之中，应该与其它物流活动相联系、相配合。这一点与过去的“仓库管理”是有重大区别的。 （二）（二）仓储业仓储业的分的分类类仓储业是物流的基础行业，仓储也是分业态的，而且针对不同侧重的角度，往往有不同的分法。在电子商务、供应链协作、全球化、快速反应、及时交付的影响下，对于仓储的要求越来越高，如需在更短的时间完成更多订单、批量更小、处理和存储更多货物、提供更多增
5、值服务、处理更多退货等。与此同时，生产制造业物流需求的释放和需求的随机多变性,新的产业准入和投资政策的出台等，促使现代仓储业出现了多种业态，例如，原料及零组件仓储、在制品仓储、制成品仓储、配送中心、订单履行中心及仓储、区域仓储、地方性仓储、保税2仓储、附加价值服务仓储。但就现代仓储业的基本业态而言，可以将其分为两个基本的产业：一是仓储房地产业，二是仓储服务业，仓库地产业指专门从事仓库的建设、出租及物业管理业务，仓储服务业指为社会提供仓储及相应的增值服务服务。而且仓储服务业还可以根据其中物流系统中的位置和作为细分为供应链末端的城市配送中心、物流系统中的仓储中心、集散中心、分拨中心等。二、二、仓储
6、仓储的行的行业业特征特征现代仓储和古代仓储相比，具有以下方面的特点：1注重改善仓库的管理功能；从出入库和在库管理等方面运用流程管理的理念，实现规范化管理。2注重仓库的信息化和标准化建设；3注重仓库自动、智能化建设4注重流通加工、包装、配送等增值服务的拓展。5积极主动建立网络三、三、仓储业仓储业在国民在国民经济经济中的作用中的作用随着社会的发展和技术的进步，劳动生产率的提高和原材料、燃料节约等方面改进的空间越来越小，产品包装、储存、搬运、运输等物流领域的费用在生产费用中却占越来越大的比重，而且具有很大的改进空间，人们也形象的将物流业称为获取利润的第三源泉。而且物流业的发展水平也成为衡量一个国家经
7、济发展的重要因素。仓储作为物流系统的一个重要环节，在国民经济中占有重要的地3位和作用。首先仓储业产生和发展与商品经济社会化大生产的发展密切相关。在社会化大生产条件下，一个产品可以销往全国及全世界，但是这个产品从生产者到消费者需要经历时间和空间上的“距离”，要想实现这个距离，仓储是必不可少的一环，从这个角度上说仓储是商品经济社会化大生产的基础。从市场经济的角度，市场活动是由需求和供给两个环节构成的，当供给和需求不平衡时，经济运行就会出现问题，但由于地点、距离等空间因素和季节等时间因素，使得生产的产品不能即时消费或者存在需求却没有产品满足，这时候就需要仓储来平衡这种供需关系，实现市场的正常运转。仓
8、储在稳定市场经济和促进经济发展方面具有重大的作用。在国民经济中发挥重要的作用，仓储业占社会物流总费用的比例和仓储占的比重都随着仓储业的发展在不断的上升，仓储行业在整个经济运行中的地位在逐年的提高。四、我国四、我国仓储业发仓储业发展展现现状状（一）（一）仓储业发仓储业发展整体情况展整体情况1 仓储业仓储业固定固定资产资产投投资额资额仓储业固定资产投资额自本世纪来基本保持增长趋势，特别是自 2004 年以来增幅基本上保持在 40%左右。从 09 年开始，虽然仓储业投资增幅回落，但是仓储业投资增幅还是远高于交通运输业、贸易业以及加工配送业等。42 仓储业仓储业投投资额资额占物流占物流业总业总投投资额
9、资额的比重的比重由于长期以来交通运输相关的道路和设施都是我国重点投资对象，因此，仓储业的投资在整个物流业的比重一直非常低，这与仓储在物流系统中的地位和作用是不相符的，但是从上图也可以看出，仓储业投资额占物流业投资额的比重总体趋势是不断上升的，说明仓储业正在被人们认可。3 仓储业仓储业增加增加值值5仓储业的增加值自本世纪以来呈稳步增长态势，但与仓储业投资额的增幅相比，并不同步，而且仓储业的增加值与物流业相比还是处于较低水平，仓储的增加值仍有很大的发展空间。（二）（二）仓储业发仓储业发展呈展呈现现的特点的特点1 仓储设仓储设施建施建设设持持续续“升温升温”进入二十一世纪后，中国的仓储设施建设进入持
10、续“升温”阶段，主要体现在以下方面：一是老的仓储设施的更新改造、异地新建，成普遍现象；二是仓储地产企业的仓库设施布局日趋网络化，促进了我国仓库设施建设的专业化与标准化；三是“物流园区”的规划建设此起彼伏，由口岸城市到内地城市，由大城市到中小城市，由商贸、加工、物流一体化综合园区到各类专业（钢材、化工、粮食）园区，带动了各种类型仓库的建设，从整体上提高了我国仓库设施的水平；四是运输公司、快递公司与非资产的物流公司，为了向综合物流企业发展、增强企业核心竞争力，纷纷投资建设仓储设施；五是许多大型生产与商6贸企业为了优化供应链、提高供应链效率，也开始投资建设物流（配送）中心；六是冷库、危险品仓库近年来
11、建设速度加快，出现一批大型冷库群与新的危险品仓库区。2 仓储业仓储业的的业态细业态细分，低温分，低温仓储业仓储业及及农产农产品配送中心、危品配送中心、危险险品品仓仓储业储业、保税、保税仓储仓储等等专业仓储业专业仓储业得到得到发发展。展。根据商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见，各地区出台了农产品配送中心发展规划，低温仓储与农产品配送中心建设得到发展；在城市整体规划的指导下，许多城内的危险品库区搬迁到郊区；一些通用仓储企业开始涉足危险品仓储业务，并且逐步在全国设立仓储网点、扩大业务规模；保税仓储业逐步向规模化、多功能发展，成为全球供应链中的重要组成部分。3 仓库仓库正在向配送中心正在向配送中心发发展，展，仓储仓储企企业业增增值值服服务务逐步得到提升。逐步得到提升。中国的仓储业由传统的仓储向现代仓储转变，仓储增值服务的发展成为现代仓储企业发展的重点，主要体现在以下方面：一是仓库有逐渐由货物存取向货物加工转变，流通加工出现规模化趋势二是许多仓储企业普
