物权法对银行的影响

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1、物权法对银行的影响物权法对银行的影响联系：王国富 目 录一、贷款篇 二、物权法介绍 三、案例 四、物权法对银行的实际影响1、担保法与物权法的关系 2、物权法定原则 3、可供担保的财产范围扩大了 4、登记制度的日益完善 5、不动产登记效力、不动产异议登记 6、规定了“预告登记制度” 7、建筑物的所有权规则 8、明确了建筑物与土地使用权一同抵押的内涵 9、正在建造的建筑物抵押 10、土地使用权抵押问题 11、地役权 12、设立了浮动抵押制度 13、最高额抵押 14、主从合同的效力关系 15、区分了担保物权与担保合同的生效时间 16、担保物权的行使期间 17、抵押财产转让 18、完善了担保物的实现方

2、式 19、抵押物灭失而优先行使代位权 20、担保物优先受偿权的法定例外 21、抵押不破租赁 22、质押财产毁损 23、有价证券权的实现 24、可出质的权利及其法定手续规定 25、应收账款出质 26、留置权的实现 27、留置优先一、贷款篇一、贷款篇贷款具有在某一限定的时间内获得一笔利息收入的预期。这个预期可能实现， 也可能不仅收不到利息，而且连本金都收不回来。这就是风险。 每笔贷款都存在着偿还的不确定性。这一点从银行的产生到现在几乎都没有改 变过。 对商业银行而言，坏帐是利润的天敌。避免坏帐就是创造利润，而制造坏帐就 是制造亏损，避免坏帐能力的高低，取决于银行贷款风险管理水平的高低。 每笔贷款的

3、生成是一个为顾客量身定做的工程，银行为顾客发放贷款就象裁缝 师傅为顾客定做服装，他们要仔细地度量顾客的需求和能力，以确保这笔贷款能合 理的按其能力满足其需求。这个方法从古至今没有实质性的变化。 80%的客户是诚实的，但是 20%的不诚实的客户都可能造成银行 80%的不良贷 款。 例：如果商业银行一笔 1000 万元的贷款成为坏帐，就要从利息收入中提取 1000 万元去冲销这笔坏帐，而 1000 万元的利息收入在 0.5%的贷款收益率的情况下， 需要 20 亿元的 1 年贷款才能取得。二、物权法介绍二、物权法介绍2007 年 3 月 16 日，十届全国人大五次会议高票通过了中华人民共和国物权 法

4、，这部法律，历经波折，总共过堂审了八次，屡创立法史的新纪录。这其中最 重要的原因是物权法作为调整财产关系最重要的法律之一，与我们的生活和切身利 益息息相关，因此需要协调各方面的利益关系，困难可想而知。银行也是利益体之 一，物权法与银行业务的关系可说密切，其颁布实行对银行信贷业务的开展有许多 有利之处。扩大了担保物的范围和担保种类，完善了担保物的实现形式，确定了不 动产统一登记制度，新增担保形式最高额抵押，设立了浮动抵押制度。三、案例三、案例 1.某农村信用社为了将某酒店的房屋产权（土地使用权）过户到农村信用社， 支付 6 万元给当地一家商业银行。原来，该酒店的房屋产权证抵押在农村信用社， 而土

5、地使用权证则抵押在某商业银行。该农村信用社为落实债权，按照规定必须要 向登记部门提供房屋的产权证和土地使用权证，因而发生上述一幕。如果在 2007 年 10 月 1 日（物权法正式施行）以后发生同类抵押贷款，则不存在上述问题。 因为物权法第一百八十二条规定： 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的 建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。通过这则实例， 可以感受到物权法对金融机构开展信贷业务的影响力，特别是对抵押贷款占据 贷款业务主导地位的农村信用社。 2.某县城郊区一个体老板，因借信用社多笔贷款到期未

6、还，已逾期超过三年， 便将信用社告上了法庭。诉讼理由很简单：贷款已超过法律时效，要求法院宣告其 所你贷款债务无效。四、物权法对银行的实际影响四、物权法对银行的实际影响1、担保法与物权法的关系 物权法第 l78 条明确规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”。对此的理解，应注意：(1)担保法的规定与物权法不一致的，应该适用后者的规定。实际上，物权法有诸多修改担保法的规定，这也是物权法做出前述明确规定的 原因所在。(2)物权法未作规定的问题，担保法有关规定仍然可以适用。(3)担保法司法解释有不同于物权法规定的，仍然应该适用后者。鉴于此，银行必须注意比较物权法和担保法及其司法解释的异同来及 时

7、调整银行内部管理制度和各种格式文本，防止物权法施行后引发的风险。 2、 物权法定原则物权法第 5 条明确规定：“物权的种类和内容，由法律规定。” 我国司法实践中虽然流行“物权法定”原则的理念，但是这毕竟没有被法律明文规定， 这也使一些缺乏法律明文规定的物权在实践中得到发展。众所周知，银行对“物权 法定”问题抱有很大的侥幸心理，在接受担保物权的实践中发展了大量当时法律没 有明文规定的物权。本条意味着包含在担保物权在内的各种物权均应该由法律来规定，这里的法律 应该仅限于全国人大及其常委会制定的法律，除非物权法或者其他法律有明确 授权国务院可制定行政法规来规范的除外。该法第 172 条进一步肯定了担

8、保物权的 法定原则，即“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保 的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。” 物权法施行以后，该条规定将给银行带来以下影响： (1)基于行政法规或监管规章确立的担保物权，其合法有效性可能不为法院所承认；(2)缺乏法律法规肯定的担保权利，尽管在银行业实践中已经得到普遍认可，但是 也可能被法院所否认。3、可供担保的财产范围扩大了 物权法第 180 条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品

9、；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 物权法第 184 条 下列财产不得抵押： （一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定 可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、 医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 担保物权作为物权法最重要的组成部分之一，与银行信贷业务的关系最为密切，在 此之前我国已经制定了担保法，对信贷业务的发展

10、起到不可磨灭的重要作用，物权 法在担保法的基础上，扩大了可供担保的财产范围，不仅给借款人拓宽了融资的渠 道，也使银行扩大了办理信贷业务的范围，让银行的信贷资产得到更有效、更安全 的保障。 1.动产抵押中，生产设备、原材料、半成品、产成品可作抵押。物权法第 180 条第（5）项对此做出规定。而现行的担保法对于可供抵押的动产只规定了机 器、交通运输工具和其他财产。 2.建筑物、船舶、航空器如果正在建造中，也可以抵押。 3.不是现实存在的财产，未来将拥有的动产也可以抵押。物权法在第 181 条规 定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产者可以将现有的以及将有 的生产设备、原材料、半成品、产

11、品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人 约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。” 4.基金份额、股权、应收帐款也可以质押。现行担保法对权利质押的规定体现在担 保法第 75 条，可以质押的权利包括票据、债券、存款单、仓单、提单、依法可以 转让的股票和股份、知识产权中的财产权等。而物权法将权利质押的范围扩大了， 基金份额、股权、应收帐款同样也可以质押。这样就更加体现了“物尽所能”这个人 们所追求的目标。但在办理质押时应注意，物权法规定以基金份额、股权、应收帐 款出质的，当事人应当订立书面合同，质权自办理出质登记时成立，出质后，不得 转让，但经出质人与质权人同意的除外。

12、出质人转让所得的价款，应当向质权人提 前清偿债务或者提存。 5. 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；作为抵押物的 “荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地使用权”改为“荒地等土地承包经营权” 对于荒地 等土地承包经营权设定抵押，应该关注这些荒地是否经过招标、拍卖或者公开协商 等方式取得，如果取得方式上存在问题也将导致利害关系人的抗辩，并可能引发法 院拒绝认定荒地等土地承包经营权的抵押法律效果 4、 登记制度的日益完善 有利于农村信用社降低交易成本和防范风险。不动产登记制度的统一有利于降低农 村信用社抵押权的实现成本。 一、登记制度统一，减轻了农村信用社和担保人的负担。 物权法法第

13、10 条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；国家 对不动产实行统一登记制度”。 物权法第 182 条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权 一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照 前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。 可以避免以前房产、土地分开登记造成的混乱，有效解决目前登记机关过多、程序 繁琐、效率低下、成本过高等问题，农村信用社在接收和处置抵债资产时，不必再 重复交费，从而降低成本。 二、预告登记制度有利于农村信用社防范风险。 物权法第 20 条明确规定预告登记后，没有经过登记权利人同意而处分不动产 的，不发生物权

14、效力，这样就杜绝了诸如开发商利用房产多重抵押贷款等问题，从 而有效保护了购房者和农村信用社双方的合法权益。三、错误登记追责制度有利于农村信用社索赔。 物权法第 21 条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔 偿责任”。这就明确了登记机构应当承担的民事赔偿责任，为农村信用社索赔提供 了法律依据。 5、 不动产登记效力、不动产异议登记 不动产权利归属问题是银行信贷实践中常见的问题之一，尤其是在接受不动产抵押 的融资实践中，往往容易发生权利效力的分歧问题。担保法及其司法解释都强 调了抵押权的效力，尤其是其抗辩第三人的效力，依赖于抵押物的登记。但是法律 法规对于登记效力的纠纷中，以何

15、者为准的问题，缺乏明确的法律规定。本次物 权法第 l7 条、第 19 条确立的登记效力规则包含了以下几方面的内容。 物权法第 17 条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产 权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不 动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（1）强调了不动产权属证书的基本法律地位，即“不动产权属证书是权利人享有 该不动产物权的证明”。该规定要求银行不但重视取得不动产他项权利证书，还应 尽可能去登记部门核实权属证书是否与登记簿记载内容一致。(2)比较了不动产权属证书与不动产登记簿记载内容的法律效力，并且明确规 定原则上后者优于前者

16、“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误 外，以不动产登记簿为准”。 物权法第 19 条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误 的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明 登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正 的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记 之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利 人可以向申请人请求损害赔偿。” 上述规定对银行办理抵押贷款提出了更高的要求: 1.银行必须对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有 权，因为一旦抵押后抵押物的所有权发生纠纷，银行必须耗费许多的时间和精力来 处理。 2.不能接受异议登记期间的不动产作抵押物，因为如果银行接受异议登记期间的不 动产作为抵押物的，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不