商业地产考察方法

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1、商业地产考察方法商业地产考察方法一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有： 1、明确任务-明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工-明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、

2、工作计划-Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm） ； 4、资料预热-有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具-准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路-前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排-市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚） ，考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中

3、心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近

4、，吸纳总量 50-80%顾客的范围） 、次级商圈（吸纳 15-25%顾客的范围） 、边缘或辐射商圈（吸纳 5-25%顾客的范围） 。 显然， “商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。 商业中心规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。 节点规划学用语，指观察者、步行入进出

5、、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 应用：上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围； 上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外， 基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。 出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。 2、业态、业

6、种 零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。 业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变” 。目前中国有 10 多种零售业态，日本 20 多种，美国 40 多种。 业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么” 。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。 应用：策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； 市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行 比较分析； 传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药 品、图书等业种； 零售商业外的业种，也流行采用

7、零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量贩式 KTV、旅行社超市等。 四、市调内容和考察次序 商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别） ，再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目） ，前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。 市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些） ，线是地段、路街沿线，点是重要、大

8、型商家和节点。 商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。 调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容： 商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌； 商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段） ； 客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的） 、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队

9、人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间） ； 路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性； 交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性； 商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度； 商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走

10、势、租售比例、付款方式、空置率等） ； 在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。 五、市调方式方法 目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法： 1、实地观察法 通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。 2、访谈法 通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。 3、问卷法 通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。 4、参展

11、法 参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。项目实地考察第一章第一章 考察流程图考察流程图方案设计方案设计 考察员培训及各项 准备工作资料回收、复核 与整理 撰写调研报 告提交调研报告项目价值评估确定考察方法确定考察人员项目洽谈收集项目资料正式实施考察资料的整理与分析，考察信 息的录入与分析确定考察区域与考察对象讨论确定考察所需要的问题和要求第二章第二章 考察前准备考察前准备一、一、主要的实地考察方法主要的实地考察方法主要的实地考察方法有文案考察、实地考察文案考察、实地考察种。文案考察：主要是

12、项目资料的收集、整理和分析。实地考察：实地考察可分为询问法、观察法两种。（1 1）询问法：）询问法：就是考察人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。它可分为电话访问、入户访问、街头拦访等考察形式。采用此方法时的注意点：所提问题确属必要，被访问者有能力回答所提问题，访问的时间不能过长，询问的语气、措词、态度、气氛必须合适。（2 2）观察法：）观察法：它是考察人员在考察现场，通过对楼盘本身的观察以及周边配套的考察，以获取信息的一种考察方法。在观察楼盘本身的过程中，主要有几个注意点就是：外观、小区环境、小区内各种配套（包括有多少地上/地下停车位、有没有运动场、绿化率怎么样等

13、等）；考察楼盘周边配套主要是考虑对于业主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距离内有公交站台、医院、银行、超市、餐饮、学校，出租车流量多不多即出行是否方便等。二、实地考察的步骤二、实地考察的步骤实地考察大致来说可分为准备、实施和结果处理三个阶段。（1 1）准备阶段：）准备阶段：它一般分为初步了解项目信息，制定考察要求两个部分。（2 2）实施阶段：）实施阶段：根据考察要求，采用多种形式，由考察人员广泛地收集与考察活动有关的信息。（3 3）结果处理阶段：）结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并以考察报告的形式表述出来。三、问题确定和考察设计三、问题确定和考察设计1 1、考察问题的

14、确定、考察问题的确定良好的沟通和考察问题的准确界定是提高考察有效性的两种方法，考察问题确定的不充分往往是造成考察失败的主要原因。因此，清晰地发现和确定考察问题是考察成功实行的前提和基础。（一）确定考察问题的主要工作（一）确定考察问题的主要工作确定考察问题的主要工作一般包含和项目负责人讨论、分析项目资料和项目负责人讨论、分析项目资料两个方面。（1 1）和项目负责人讨论）和项目负责人讨论 在开展考察前，我们首先应了解项目负责人所面临的问题的实质，以及项目负责人希望从调研中获得的信息。1 1 背景资料：背景资料：（项目过程中）是什么原因让房地产公司考虑融资，一般情况下就是房地产开发公司在项目开发过程

15、中缺少资金；（基础信息收集过程中）我们为什么要进行实地考察，本公司目前做的是房地产融资项目，需要这些基础数据提供强大的信息支持，来决策某个项目是否可以操作，最终使本公司产生盈利。2 考察目的：考察目的：为公司进行项目决策是提供强大的数据支持。3 信息类型：信息类型：解决问题需要什么样的数据，我们公司目前涉及的是房地产，所以需要收集的信息就包括楼盘的地段、配套、楼盘价格、户型、品质、小区内外的交通状况，还要做楼盘所在位置的区域分析以及整个宏观环境的分析。（2 2）分析项目资料）分析项目资料项目资料的收集与分析是确定问题的又一主要手段。项目资料的主要来源渠道有：政府和企业的统计信息与历史资料、计算

16、机数据库、网络、报刊杂志等。（二）问题确定的原则（二）问题确定的原则使考察人员获得解决管理决策问题所必需的全部信息。使考察人员获得解决管理决策问题所必需的全部信息。考察人员必须在外出考察之前掌握被考察楼盘或者项目的基本信息（信息可来源于网络或项目公司提供的资料），以便于在考察过程中更好的完成数据收集。这些基本信息可以包括楼盘或项目的具体区位、网上报价及该区域的整体价格的走势等。2.2.考察目的地的查找：考察目的地的查找：（1 1）网络查找：）网络查找：爱房网、搜房网、房产超市等网站；（2 2）电视及电台广告；）电视及电台广告；（3 3）报纸广告；）报纸广告；（4 4）户外及车载广告。）户外及车载广告。第三章第三章 考察方案考察方案正确地制定考察方案是整个考察活动取得成功的基础。一个完善而系统的考察方案一般包括考察背景、考察目的、考察区域与对象、考察内容