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1、1XXXX 彩虹花园彩虹花园市场调查报告及产品建议市场调查报告及产品建议2前 言房产项目运作发展到今天，已告别“终端销售的王牌时代” ，越来越多的开发商日渐注重项目的前期开发，致力打造适合市场环境的房产产品，极大地提高了房地产项目的销售速率。我们说，产品本身常常决定了一半的成功。尤其在房产市场极度膨胀的状况下，只有打造符合市场需求的房产产品才能很快找到一条成功营销之路。任何一个项目永远都无法脱离自身所处的城市而独立存在，也就是我们所说的市场。建筑产品需要遵循整个城市的发展特点和趋势，同时融入周边的生活环境，在共性之中塑造个性才是更好的生存与发展之道。为了使本案尽快完成“XX 第一楼盘”的品牌形
2、象树立，我公司组织近十人对 XX 及周边乡镇市场进行了长时间缜密深入的调查分析，以当地市场的总体建筑特点、楼盘现状、人们的生活审美习惯、消费习惯等为依据，在本案项目的建筑形式、景观布局、户型配置等方面做了进一步论证，旨在打造 XX 市场最好的房产产品。3第一部分第一部分 市场分析市场分析一、一、XXXX 房地产发展概况房地产发展概况（一）政策支持（一）政策支持城阳镇面积 79 平方公里，人口 13.1 万人，是 XX 县政府驻地。为了适应城市的发展，形成合理紧凑的城市用地布局结构和高效的道路交通系统，保证城市机能高效持续的运转。XX 县政府在城阳镇新兴规划了一个集文化、行政、商业商务、体育活动
3、、产业、滨河休闲度假的 6 大特色功能区和居住生活功能新区。1 1、居住用地规划、居住用地规划居住生活功能区按照城市总体规划所划分的街区地块，将 X 州路以东的居住用地划分为 1111 个个居住社区，可安置人口约 1010 万万人。并保留现状 XX 第四中学、华星学校和华英学校，另规划 3 处 36 班小学、1 处36 班中学。并在 11 个居住社区中，分别设置汽热转换站一处，使用户均能采用采暖。2 2、行政办公用地规划、行政办公用地规划规划以 X 州路以东，振兴东路中部以北的政府行政办公中心为核心，沿振兴路北侧展开布置行政办公用地，4形成行政办公一条街。3 3、公共设施用地规划、公共设施用地
4、规划将以居住区域和行政办公区域为中心建立三级商业金融服务设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗卫生设施以满足新区人口增长的需求。4 4、旅游度假设施规划、旅游度假设施规划在东环路以东，沭河河堤以西的土地主要规划为休闲度假用地，以低密度、低容积率的度假别墅为主，布置集中的公共性度假设施，如酒店、俱乐部、旅游购物以及餐饮娱乐等设施。结论结论振兴东路作为振兴东路作为 XXXX 新兴的党政一条街，所辐射周边区域的公共设施、城市绿化等都会成为城市建设的工作新兴的党政一条街，所辐射周边区域的公共设施、城市绿化等都会成为城市建设的工作重点。根据规划该区域形成大型居住生活区，为本项目的开发创造了有利的基础条件。重
5、点。根据规划该区域形成大型居住生活区，为本项目的开发创造了有利的基础条件。 （二）当地房地产市场特点（二）当地房地产市场特点2001 年，XX 政府通过一些福利政策支持开发了安居工程桃源小区。2003 年底，海纳地产 X 州家园的5开盘，XX 的商品房市场开始受到当地购房者的关注。2004 年，XX 房产市场相应出现了一些住宅商品房，大大增进了 XX 房地产行业的商业氛围。20032003 年以前年以前 XXXX 的商品房空置率面积为零，的商品房空置率面积为零，20042004 年房地产刚刚起步，大量的商品房消费需求没有被激发年房地产刚刚起步，大量的商品房消费需求没有被激发更没有被满足。因此，
6、本项目所在区域商品房市场还有一个较大的发展空间。更没有被满足。因此，本项目所在区域商品房市场还有一个较大的发展空间。通过对当地市场和政策的调查了解，住宅社区的开发是目前 XX 房地产开发的主要方向。但是由于当地成熟的住宅社区较少，基本处于起步阶段，所以进入这个市场必须详细了解当地购房者的需求，符合区域市场的特点，避免当地市场所存在的弊端，才能真正的占领市场。通过实际调查，可以看到： 二、调查结果分析二、调查结果分析（一）本地商品房特点调查（一）本地商品房特点调查本次调查主要对 XX 现有福鑫园、银杏家园、福鑫园、银杏家园、X X 州家园州家园三个楼盘进行了调查，这三个楼盘特点基本上代表着XX
7、房地产市场发展的整体水平。61 1、外立面、外立面通过对 XX 现有三个楼盘调查可以看出，当地楼盘在楼体外观设计还处在初期状态。线条简单，缺乏立体感，色彩单一，没有鲜明的设计风格。其中 X 州家园的楼体设计开始采用弧形阳台、外飘窗的设计增强楼体立体感，并运用色彩分割增添了外立面的灵动性，打破了 XX 地区楼体单一、乏味的常规设计，同时，如此新颖的外立面设计也得到消费者认可，也相应增加了 X 州家园的销售率。 2 2、户型特点、户型特点通过详细调查，发现当地消费者普遍都有喜好大面积住宅空间的特点，XX 现有楼盘户型面积多以120 平米左右为主，户型设计也以二室二厅、三室两厅为主。在功能区域的设计
8、上，除了银杏家园的客厅设计在北向外，X 州家园和福鑫园都将客厅设计成南向，卧室的布局多是南北向均有，典型的现代户型布局。3 3、停车方式、停车方式 部分楼盘开始意识到在社区内修建车库，用以满足一些拥有私家车业主存放车辆的要求。像银杏家园7规划修建地上停车库 34 个，X 州家园也在社区内规划建设 209 个车位，并且在 XX 首次提出人车分流的概念。 4 4、景观特点、景观特点对于社区景观的设计方面，成熟社区景观设计都不成熟。只有 X 州家园对自己社区的景观进行了规划，但这种规划也只局限于对绿化率的概念提出和绿色植物的简单布置，对于社区景观内涵，并没有进一步挖掘和延伸出自己社区独特的、品牌式的
9、景观文化和社区文化。 5 5、社区规划特点、社区规划特点经调查了解到，本地社区依然还是处于一种仅仅提供居住空间的基本状态，社区规划上缺少一些便民的公共设施设置。目前，只有 X 州家园对社区内部设施功能进行了细化，如健身、茶座、书吧、幼儿园等。从从 XXXX 整个房地产的发展环境到行业发展步伐来看，如果我们抓住整个房地产的发展环境到行业发展步伐来看，如果我们抓住 XXXX 房地产市场起步的这个时机，房地产市场起步的这个时机，避免当地房地产所出现的一些弊端，着重加强对楼体外立面设计、户型配比、社区内停车位、社区景观规避免当地房地产所出现的一些弊端，着重加强对楼体外立面设计、户型配比、社区内停车位、
10、社区景观规划、社区公共服务设施等方面的重视，本项目就能成为划、社区公共服务设施等方面的重视，本项目就能成为 XXXX 房地产发展阶段的领跑者房地产发展阶段的领跑者, ,带领带领 XXXX 房地产步入房地产步入8成熟阶段。成熟阶段。（二）本地块调查（二）本地块调查本地块位于本地块位于 XXXX 中心城阳镇东部。中心城阳镇东部。北部：北部：XX 县中心横贯东西的主干道振兴路振兴路。XX 县政府规划的党政一条街。东部：东部：地块东部为县中心的城东的东环路东环路。是县中心的最东部一条环城路，车流量较少。南部：南部：地块南临文心路文心路。是横贯东西的主干道，XX 党校、师范附小、东关小学、XX 第四中学
11、、师范学院都坐落在这条街上。本社区建成后，本地块南部将开辟一条规划路。 西部：西部：地块西部将要修建广场东路，广场东路的西侧为县政府规划的人民广场，该广场何时建成尚且不明。本地块具体情况如图：本地块具体情况如图：（三）消费者需求调查（三）消费者需求调查 此次调查抽取样本人群：年龄在此次调查抽取样本人群：年龄在 20-3520-35 之间占之间占 77.9%77.9%，文化程度在大专和大专以下占，文化程度在大专和大专以下占 91.29%91.29%，多从事私，多从事私营、事业单位。其特征为：营、事业单位。其特征为： 9 所调查人群的文化程度不高，对商品房的认知程度有限。所调查人群的文化程度不高，
12、对商品房的认知程度有限。 所以对新鲜的事物可以较快地接受。所以对新鲜的事物可以较快地接受。 多为从事私营、个体，所以有一定经济基础。多为从事私营、个体，所以有一定经济基础。 多为年轻父母，方便孩子入托、就学成为其选择住房的重要因素。多为年轻父母，方便孩子入托、就学成为其选择住房的重要因素。 58%58%购房者都愿意在城阳镇置业居住。购房者都愿意在城阳镇置业居住。 1 1、外观及装修要求、外观及装修要求 通过调查了解，本地消费者在购买住宅时，越来越开始看重楼体外立面楼体外立面的设计，而最直接的反映就是楼盘销售有所增加（例如：购买 X 州家园的消费者多是看中其楼盘外立面简洁大方的设计） 。不仅如此
13、，很多消费者更关注建筑内部配套建筑内部配套问题，如：在此次调查中，我们了解到，有 97%97%消费者赞成对公共楼梯间进行装修并达到中档水平。2 2、建筑规划调查、建筑规划调查10 主力户型、面积：主力户型、面积：楼盘调查楼盘调查楼盘名称楼盘名称面积范围面积范围户型主力户型主力主力面积主力面积银杏家园银杏家园92-133 平米二室二厅二卫133 平米福鑫园福鑫园91.8-131 平米二室二厅一卫113.平米X X 州家园州家园80-145 平米三室二厅二卫120-130 平米消费者调查消费者调查户型面积户型面积 选择居住面积为 80-10080-100 平方米平方米之间，占总受调人群的 42.7
14、%，其中一半的人认为两室一厅一卫的房间格局较为理想，另外一半选择三室两厅两卫户型。 （这其中 90-100 平米的面积受欢迎程度在六成以上） 选择住宅面积为 101-120101-120 平方米平方米之间，占总受调人群的 31.2%，其中 10% 选择两室一厅一卫户11型，66.7%的人选择三室两厅一卫户型，22.3%的人选择三室两厅两卫户型。 选择住宅面积在 121-140121-140 平方米平方米之间，占总受调人群的 12.5%，这部分人群中，约有六成需要三室两厅一卫，另外四成则希望户型设计为三室两厅两卫。 选择住房面积达到 150150 平方米以上平方米以上，占总受调人群的 13.5%
15、，选择三室以上或复式户型。选择选择 90-12090-120 平米居住面积的人群占到总调查人群的平米居住面积的人群占到总调查人群的 56.8256.82，规划设计根据消费者的不同需求进行面，规划设计根据消费者的不同需求进行面积户型配比。积户型配比。 房间布局：房间布局： 消费者调查消费者调查XX 消费者对各个功能区的配比要求情况如下。 12各功能区配比0%20%40%60%80%100%120%卧客餐厨卫阳10万以下（19%） 11-15万（52%） 16-20万（21%） 20万以上（9%）根据上图可以很明显的看出：根据上图可以很明显的看出： 总房款承受能力在总房款承受能力在 1010 万万
16、 元以下的人群，对客厅（元以下的人群，对客厅（72%72%）及厨房（）及厨房（38%38%）比较看重。其他功能区则无）比较看重。其他功能区则无特殊需求。特殊需求。13 总房款承受能力在总房款承受能力在 11-1511-15 万元的人群，对客厅的要求更明显，达到万元的人群，对客厅的要求更明显，达到 94%94%，同时对阳台的要求突显达到，同时对阳台的要求突显达到44%44%，较其他购房人群更为明显。，较其他购房人群更为明显。 总房款承受能力在总房款承受能力在 16-2016-20 万元的人群，对大面积客厅的要求达到万元的人群，对大面积客厅的要求达到 100%100%，且更看重卫生间的功能。，且更看重卫生间的功能。 总房款承受能力在总房款承受能力在 2121 万元以上的人群，仍然看中大客厅，同时对餐厅有明显要求。万元以上的人群，仍然看中大客厅，同时对餐厅有明显要求。 （因此部分人群仅占（因此部分人群仅占总调查人数的总调查人数的 9%9%，参考价值有限），参考价值有限）结论
