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1、 肇 業 聯 行 Peter Wu & Partners Business Management Co., Ltd. 叁 / 南京西路商业环境分析调查 COMERCIAL ACTIVITIES SURVEY OF NAN JING RD.（W.） 一、南京西路商业圈概述1.背景分析中信泰富地处上海最高档的办公区商业区之一的南京西路。该区域的区域功能结构比较复杂，既有南京东路步行街延伸的零售商业，又紧邻市政府大厦，集中了一批行政、商务办公楼宇。南京西路在“文化、商业、景观”三大资本支架集成的前提下，重点发展文化服务、专业办公、精品购物、艺术品交易、时尚餐饮、酒店宾馆等六大业态。由于业态消费层次定
2、位不同，物价普遍偏高。由于该区域为保证入住品牌的品质，提升该路段的整体档次，是静安区南京路成为上海市高档品牌聚集地，在引进品牌是严格按照第一高档、第二时尚、第三流行的标准先后顺序的进行品牌选择。2.特征描述南京西路，现实中已经遍布星级酒店和高档写字楼，早就扬名万里的上海商城，荟萃IT精英的南证大厦，遍布着40家世界500强的分支机构。这就是中信泰富等商厦存在的理由，也是上海高档时尚消费存在的理由。3.相关性 项目所在板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接，都拥有宽敞的中庭共享空间，氛围舒适优雅；在销售模式上都采取了
3、专卖店为主的经营形式，以国际知名的品牌商品为主导，带动其它商品的消费。功能上购物、休闲和娱乐为一体。由于聚集着众多的豪华品牌旗舰店、以及气派时尚的购物场所，成为吸引上海大批消费的潮流风向标。二、南京西路商业板块分布南京西路位于静安区东南部，东起成都北路、陕西南路，西至常德路、富民路，南临长乐路、延安中路，北到北京西路、南京西路，静安南京路横贯东西，地形特征好似一把开启致富之门的金钥匙，具有明显的区位优势。南京西路分5大板块：第一大板块是石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区。第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲
4、时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接。第三大板块是展览中心地区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。第四大板块为静安寺地区，这里以静安寺为中心，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，发展定位是商业购物、公共活动、办公酒店区。第五大板块为协和世界地区。它位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，这一地区的定位是商办住综合区，并设想以永源路为中心建成一条800米长的主题购物街。南京西路商业板块分布协和世界地区静安寺板块展览中心地区梅泰恒商务地区石门路地区三、南京西路商圈的发展品牌策略调整品牌档次、“低出高进”，让南侧品牌逐步跟上北侧。近几年，静安南京路南
5、侧品牌虽然基本上实现了国际化，但档次仍停留在中档或中档以下。此番调整将使南侧品牌档次升级为中档或中档以上。调整南京路商品消费功能，改变目前商品品牌以服装、服饰为主的单一状况，力求商品品牌业种多元化。扩大静安南京路品牌影响力和号召力，改变目前一店一品牌、一个门面一个品牌的现状，引进更多的占据两开间门面以上一二线品牌形象店、标志店和旗舰店。改造+扩铺+调整 三大手笔升级品牌 从铜仁路到石门路之间，约5000平方米的商业面积进行改头换面的改造调整，其中15排共计40开间的门面是成排连片的，占总改造调整门面的三分之二，这里将引进高档国际品牌30多个。静安南京路将增加15万平方米商业零售面积，使整条路的
6、零售商业面积由原先的20多万平方米增加至45万平方米。在已开业的商业设施中将有万平方米的营业面积进行品牌升级、调整，有恒隆广场二三楼约万平方米营业面积的品牌调整；中信泰富、上海商城铺面万平方米的品牌调整；鸿翔百货约5000平方米的品牌调整；5000平方米的原第九百货商店改造调整为高档食品城；万平方米的原九百家居改造调整为古玩工艺城。 四、周边典型个案分析梅龙镇广场1. 商业项目概况分析 梅龙镇广场座落于上海市最繁盛的南京西路, 占地 11,767平方米，由购物商场、办公楼和停车场组成，其中十层商场和三十七层甲级写字楼，是一座集饮食、娱乐、购物及休闲于一身的大型购物广场。1997年中开业，国内、
7、外名牌商铺林立，主要商户有伊势丹百货公司、百佳超级市场、屈臣氏、梅龙镇紫觐殿酒家、UA电影城、以及杰尼亚、Versace、纪梵希等国际名牌商店。 2. 典型个案分析梅龙镇广场项目梅龙镇广场各楼层主题1F化妆品、女式皮鞋以及服饰配件2 F少女装、包具以及女士饰品3 F淑女装、内衣、睡衣、咖啡厅以及面包房4 F名牌精品专柜以及珠宝、钟表和美容院5 F男装、皮鞋以及饰品6 F运动服装、体育用品、孕妇装、童装及玩具7 F文具、眼镜、家用电器、家庭用品、洗衣店、彩扩及日本食品地下一楼 1500 m2业种超市 600 m2餐厅 900 m2品牌百佳超市600肯德基100大食代800一楼 3100 m2业种
8、国际精品 2700 m2珠宝 200 m2冰激凌店 200 m2品牌Burberry300INNIU300GIANNI VERSACE300a.Teastoni300英皇珠宝dazs200Haagen-200GIVENCHY300Sony Ericsson150Ermenegildo Zegna200GIANFRANCO FERRE250EMPEROP300Versace300二楼 1640 m2业种精品女装 820 m2超市 300 m2珠宝 650 m2品牌真美诗60WOLFORD40REX&CO80MNG80MOISELLE80屈臣氏300梅陇镇珠宝廊600RCOCO BAROCCO J
9、EANS50STLParis40Folli Follie50Iuzze80BIANCO50汉玉工坊30BERNINI80SISLEY60FURLA70SATELLITE女人饰界20三楼 2310 m2业种淑女装 1510 m2餐厅 800 m2工艺品 300 m2品牌CECOCO150ACQUE DEMI70b+ab100I80天府传说800集宝斋工艺品300贝拉维拉80LILLY80OMNIALO80KAKO100ISSIS100LUXMAN100SACHA100MI-TU80CRISTINA GAVIOLI100Giordano ladies150JETEZO80龙笛80LA PARGAY
10、80ZUCZUG80梅龙镇广场品牌信息四楼 2270 m2业种男装 1600 m2配饰 190 m2餐厅 500 m2品牌ST. ROME100Frogine Zila100 TONY WEAR200LAMPO100THELEBRE40Satchi40錦亭酒家500TASSIGNY80GUYLAROCHESTUDIO80LA VICO100DIDIBOY80ROUSE FRI30EMPERERS40朗尼卡100V.E DELURE80FAIRWHALE100G.V80CLEAR LUCERNE40CARDEENDINO90FRIEND100CARLO CASTELLO90五楼 3000 m2业
11、种餐厅 600 m2美容 200 m2运动 2500 m2品牌概念式潮州菜300王磊形象公社200名店運動城2500大漁日式料理300六楼 2208 m2业种童装 440 m2美容美甲 350 m2摄影 300 m2家居 610 m2餐厅 500 m2品牌YADUO100BABY DE MODE80纤致指甲沙龍80福弛歡樂屋70利源家居100XOXO50梅龍鎮酒家SWEET KIDS80清雅童裝100瑪花纤體150福寶寶80匠心坊80AUSSINO300碗豆苗80COVERLOOKS120喬安婚紗120益田屋80封面造型30七楼 2520 m2业种餐厅 1000 m2家居 1520 m2品牌異
12、人館300AUSSINO500NATUZZI120圓苑酒家500GOLF MAN200MUSTERRING700 楓葉咖啡館200八楼 2900 m2业种美容 400 m2娱乐 2500 m2品牌纯美SPA护夫空间300王磊美容分社100环艺影城25003.现状评析梅龙镇广场位于南京西路金三角商圈，在本核心中恒隆和中信泰富是高档品牌的领跑者，梅龙伊势丹是中高带偏高品牌的跟跑者，金鹰为商圈中高档品牌的补缺者。作为本商圈中的主要代表商场，梅龙镇广场以其明确的定位特色，在激烈的市场竞争中成为不败的典范。4. 招商率分析注：数据由本公司调研取得肆 / 中信泰富定位分析一、概述中信泰富广场位于上海最繁华
13、的南京西路、江宁路口，毗邻梅龙镇广场，距波特曼卡尔顿酒店、锦沧文华酒店等五星级豪华酒店仅一步之遥。中信泰富广场交通极为便捷，公交线路四通八达，步行至新贯通的地铁 2 号线仅五分钟。中信泰富广场由 34,500 平方米的新式商场和 71,000 平方米的高标准写字楼组成。其中商场部分共六个楼层，地下一层和地上面五个楼层。中信泰富中信泰富位置示意图二、中心泰富商业产品定位与建议1. 中信泰富商业产品定位现状楼层业种业态引入品牌1F男装、女装、咖啡BALLY、FRANCK MULLER、GIVENCHY、KENZO、MAXMARA、AQUASCUTUM、STARBUCKS、万宝龙、CERRUTI 1
14、881、MAX&CO、SWAROVSKI、LAGERFELD、ESPRIT2F女装、餐饮ESPRIT、RED EARTH、MISS SIXTY、杰西卡、PELLETTERIA、马狮隆、A ma、LEYEFE、吉祥日本料理、BYRNERG/KERN、OLIVER GRANT、JOY&PEACE、3F美发、餐饮、男装、女装MAYA美亚音像、Salon Esprit、MIRABELL、Odbo、BYFORD、POLL FILY、Hailives、EVITA PERONI 依慧达、STACCATO 思嘉图、EVE.NY伊芙心悦4F眼镜、餐饮、休闲装、饰品、休闲食品GLODEN JAGUAR 金钱豹、R
15、EX、LEE、HEI B、MONTBELL、REPLAY、TOUGH、银镇、MIZUNO、X-RAY STAR、现代观点、MITSUBA、OXYGEN、广良兴5F书店、咖啡、眼镜、超市、民族服饰SPR COFFEE、JORDON、FOLONAYA、PORK CHOP&FRIENDS 猪扒家族、ANGEL HEART、L.L.M 李黎明、鱼翅捞饭、I-NAIL Beauty World、CNPIEC Bookstore、Beauty HeavenLG餐饮、男装、女装、珠宝首饰Salon Vogue、G2000、U2、Kuhle、ONLY、汤尼威尔、大昌烧味、Wagas 沃歌斯、McDonalds
16、 麦当劳、Kenny Rogers 肯尼.罗杰斯、WEEKEND Workshop、JACK&JONES2. 品牌分析目前中信泰富广场共有97家左右客户，以国内、外知名品牌为主，其中国际一线品牌占30%（如：ARMANI COLLEZIONI、BALLY、FRANCK MULLER、GIVENCHY、万宝龙等）；国内、外知名品牌占54%（如：MAYA美亚音像、Odbo、BYFORD、POLL FILY、Hailives、EVITA PERONI 依慧达、EVE.NY伊芙心悦等），一般品牌及其他占16%（如：LAWSON罗森、CNPIEC Bookstore 中图书店、中信银行）。综上分析可知，
17、中信泰富广场定位为中高档，入住品牌仍以国内外知名品牌为主。序号品 牌 名 称原产地外文中文1Bally巴利瑞士2Alfred Danhill登喜路英国3Givenchy纪梵希法国4Ken20法国5MaxMara麦克斯马勒意大利6Aquascutum雅格狮丹英国7S.T.Dupont都彭法国8Royal Selangor皇家雪兰莪马来西亚9PORTS宝姿加拿大10Max & Co意大利中信泰富广场一线品牌举例中信泰富品牌比例表楼层B1餐饮、男、女装、珠宝首饰 3580 m2店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积PIOMBO 200T-STORE300大昌烧烤500麦当劳550罗杰斯40
18、0CERRUTI200armani(e)450LOTTUSSE180HIERSUN8001F男装、女装、咖啡 3050 m2店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积万宝龙120cerruti80cfloe150lagerfelg200gally200franckmuller200giyenchy150kenzo250esprit400maxmara250armani(c)600星巴克200aquadcutum2502F女装、餐饮 2620 m2店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积ESPRIT550MUCHACHA100THORY150MARIE CLAIRE80OLIVEG
19、RANT60MOISELLE200EPISODE200DYREBERG50吉祥料理200MAX CO150RICIANDRIST120伊太利屋100GUY LAROCHE100CARACTERE100LOUISAM80PELLETTERIA60JESSICA120MIXX SIXY2003F美发、餐饮、男装、女装 2990 m2店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积dissona120odbo80byford60liliane100pink&mary60bettycooper80sefon100海上明月300evitperonl50decoster120exceqtion120et7
20、0maniakeans60azure blu100eve.ny120maya500Espert salon600mirabell2504F眼镜、餐饮、休闲装、饰品、零食 2840 m2店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积金钱豹1000lex150lee60heib80fairwhale100replay120dscente100tough80银锁60as120玛满广300广良兴70enrgie60现代观点60skap200fornarina180victorinox40konplott605F书店、咖啡、眼镜、超市、民族服饰 1810 m2店名面积店名面积店名面积店名面积店名面积店
21、名面积ovelylace80sawio60ivybooks100ecc80funhouse70李黎明60mtm60鱼翅捞饭800mitsuhiro80摩登30poshlife35osim50i-nai45beauty&heawen35美式眼境50sprcoffe80中国书店45罗森50中信泰富品牌信息中信泰富楼层品牌价位信息楼层铺位品牌价位时尚女装LG0508TRU TRUSSARDI15002400元LG0920AIX ARMANI EXCHANGE200800元LG1718CERRUTI 1881 （BLUE LABEL）8005000元105KENZO几千几百万107108ARMANI
22、COLLEZIONI3000左右202MISS SIXTY5002000元203205JESSICA杰西卡5003000元320MOISELLE慕诗（香港）4003000元403LEE4001200元405406HEIB5002000元409REPLAY5002000元412/413TOUGH3001800元LG0508TS TORE TRUSSARDI2000元LG0910AIX ARMANI EXCHANGE200800元LG1718CERRUTI 1881 （BLUE LABEL）8005000元101BALLY（瑞士）25008000元103TRUSSARDI16002400元1071
23、08ARMANI COLLEZIONI3000左右118/120ESPRIT3003000元323AZURE BLU7003000元403LEE4001200元405406HEIB4002000元407408FAIRWHALE3001500元409REPALY5002000元412/413TOUGH3001800元423ENERGIE（香港）2001500元中西美食LG1112大昌烧味(粤菜）50元以下LG12AWAGAS 沃歌斯（意式快餐咖啡）50左右LG13麦当劳（快餐）25左右LG1516肯尼罗杰斯（西餐厅）50元左右109星巴克50元左右218吉祥日本料理80120元316317CHI
24、NA MOON海上明月（川菜）401GOLDEN SAGUAR 金钱豹180220元417玛满矿泰国餐厅130元左右425广良兴501ASPR COFFEE50元左右512515鱼翅捞饭（粤菜海鲜）120以上皮革皮鞋LG1920LOTTUSSE（西班牙）25008000元223MARIE CLAIRE303305DISSONA419SKAP5001000元3. 中信泰富商业产品定位建议中信泰富广场34500平方米商场部分拥有近100家专卖店，云集世界各地名牌精品，突出“室内购物街”特色，是融现代购物、文化休闲和美食观光为一体的现代化大型商场。鉴于静安区政府打造南京西路高档商业街，中信泰富则是将
25、自己10%的品牌进行了调整升级，针对“梅泰隆”金三角商圈的日趋激烈的竞争，对中信泰富进行如下界定：在商品、品牌、业态、企业文化方面与其他几家商场进一步形成“错位竞争”，从而牢牢锁定目标顾客，避免无效竞争，以便实现“精准营销”。现在南京西路的恒隆、中信泰富、梅龙镇“金三角”品牌档次自高而低；因此在经营好现有品牌的基础上，采取逐步升级的战略措施，淘汰经营较差的品牌，不断的升级品牌，既不需要与恒隆广场争高档商场之牛耳亦要与梅龙镇广场保持一定的档次差异。4. 中信泰富商场布局分析中信泰富广场的商场布局主要有以下几个特点：（1）. 中庭设计开阔、畅通；（2）. 在商场平面布置活动中，摒弃了大通间的格局，
26、采用划小单元，开设专买店的办法来布置商场，以形成品牌集束、张扬个性、争奇斗艳、五彩缤纷的商场布置特色；（3）. 在橱窗设计时，十分注意三维空间通透性，展示商品讲究突出主题，使橱窗画面化，给人美感享受，提高受众能力；（4）. 在通道、电梯安排中，不再刻意营造迷魂道、八卦阵，取代的是电梯直接、梯道宽敞、有的商场内部通道竟有五米之宽，给人气派、敞亮的高档商业设施的印象。5. 中信泰富周边消费分析国内富有人士：居住在南京西路周边的的国内富有人士境外人士：市区内的境外办公人士及使领馆的官员办公白领：距本项目步行15分钟内的办公白领一般居民：居住在本项目周边的部分一般民众6.中信泰富消费群体细分国内有力消
27、费者境外消费者国籍中国各地、上海为主东南亚、港澳台、欧洲、日韩等年龄层30-50岁2555岁生活观念爱表现、有内涵、见识广、追求高品生活、向往海外生活方式、进口高端商品的拥护者群居性、自由性、轻松性、讲求生活品质购物需求国外知名品牌、本国品牌商品本国商品、国外知名品牌、国内特色商品生活方式白天忙于生意、管理，中午选择大型品牌餐厅进行商务沟通、晚上下班后回家或应酬前往高级CLUB潇洒消费白天工作异常忙碌、中午选择中、高档餐厅就餐、晚上完工后选择具轻松、活泼的餐厅吃饭或买外带回家享受家居瞬间、周末去外国人聚集的酒吧释放压力。购买力强强比例80%20%7. 营运概况及租金调查1).中信泰富的经营方式
28、租金扣率两者取高，一层租金可达到5.5美元/天/.2). 周边商铺租金行情 南京西路、陕西北路、江宁路沿街商铺行情表南京西路、陕西北路、江宁路沿街商铺行情表业种业态租金范围（元/月/）餐饮350054000元/月小百货45009500元/月服饰270015000元/月饰品店27005400元/月音像店7500元/月食品店27006700元/月书店15000元/月美容美发27008800元/月业种业态面积范围餐饮10-200小百货15-40服饰10-50饰品店10-20音像店25食品店10-25书店50美容美发30-1503）、租金发展趋势分析由于“梅泰恒”金三角商圈在未来的几年，将继续以梅龙镇
29、广场、中信泰富广场和恒隆广场为核心，形成国际品牌服饰和商务办公的制高点，成为商务办公、时尚休闲、品牌购物中心区，根据该区域“高品位的商业商务区，高品质的生活居住区”的定位，势必将继续引进国际著名品牌，加快世界顶级品牌在南京路集聚，成为国际著名品牌集聚高地，其配套设施、环境条件将进一步改善，低价上升、租金进一步提高也是毫无疑问的。三、中信泰富消费人群分析1. 中信泰富其他商业商场的消费人群调研商场年龄收入职业中信泰富26-30岁1501-3000元管理人员、专业人员、国家机构工作人员36-40岁5001元以上东方商厦31-35岁1501-4000元个体私营业主、职员巴黎春天无明显特征1001-3
30、000元职员百盛无明显特征无固定收入者在校学生新世界46岁及以上3000元以下服务业从业人员、专业人员、国家机构工作人员太平洋百货23-25岁无明显特征职员（注：数据来源上海肇业联行）通过研究数据发现，上海的高级商场在市场细分方面也做得越来越细，商场的目标消费群体随着其市场定位也越来越明确。每个高级商场都已经有了自己比较固定的顾客。其中中信泰富广场的消费者以管理、专业、国家机构工作人员为主，中信泰富的定位较高，而这部分消费者的收入也处于上游，经济上可以承受。其他商场如东方商厦、巴黎春天的消费者比较接近；新世界偏中档，其主要消费人群也以服务业从业人员、收入在3000元以下的中年人为导向；百盛、太
31、平洋无论是从内部装修还是商品的种类，都符合青少年的消费习惯，主要消费人群以青少年为主。2. 中信泰富消费人群购物习惯分析调查二、消费者不同的购物类型调查一、消费者购物前的计划（数据来源：上海肇业联行）调查一结果显示，针对中信泰富这样的中高档商场，消费者在购物前有大概的计划和有明确购买内容和地点的人数比例基本持平，分别为32.0%和31.0%。而25%的消费者在购买前完全没有计划，只有明确购买内容或地点的人数比例均较低，分别是10.0%和2.0%。调查二结果显示，约三成的消费者表示“比较注重品牌，购物时会去购买几种特定牌子的产品”，追求品味型和价格主导型的人数比例基本持平，分别为24.1%和23
32、.9%，偶然购物型和追求高档型的比例相对低一些，占了13.6%和9.3%的比例。四、中信泰富优劣势分析1.中信泰富优势分析位处南京西路梅泰恒商务圈本项目位处南京西路商圈内，区域内以梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场等甲级办公楼群营造的浓郁办公氛围和优良的交通环境。吸引了一批跨国公司和国内大、中型企业纷纷进驻，确立了以梅泰恒为中心的南京西路商务圈金三角的地位。 四通八达的交通环境由于本项目位于南京西路、陕西北路交界处，是上海市中心的主要交通干道，加之项目周边距离内环、中环、延安路高架、轨道交通2号线、一号线，几乎近在咫尺。良好的地段环境，同样也为项目提供了便捷的交通环境。 优势分析土地供应稀缺，地段
33、无可复制房地产的最大价值就在于地段，本项目所处的南京西路经过几年大规模动拆迁改造后，可供开发土地日益稀少，而本案如此良好地段位置更为弥足珍贵。地段内土地供应的稀缺性，一方面凸现了本案的尊贵性。成熟便利的生活配套南京西路地区历来是上海市区生活配套设施十分完善的区域，良好的购物氛围环境、方便的生活配套设施，都为居住在该区域的人群带去了非常便利的生活环境。2. 项目劣势分析周边商业的竞争未来的梅龙镇广场、金鹰国际、恒隆广场等作为本项目的竞争对手在市场中将愈来愈明显，亦会造成客源的一定拉扯。办公楼供应不足近年南京路办公楼的品质也由最初的以甲级办公楼为主，随着经济的发展，使周边的5A甲级办公楼出现严重不足的局面，从而对消费人群的数量在一定程度上产生了影响。商业定位的独特本区域对于商业来讲，目前具有很大的人潮，由于其独特的定位，吸引了国际品牌进驻，但对于大部分消费人群具有一定的距离。劣势分析
