以市场经济的观点对待地产经济杠杆

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1、以市场经济的观点对待地产经济杠杆以市场经济的观点对待地产经济杠杆( (上上) ) 美国房地产发展史美国房地产发展史房地产是市场属性，是市场经济的晴雨表，是经济昌盛与衰败的具体表现，是市场经济各 种表现极为逼真的缩影。一般情况，最发达的国家没有房地产而言，最贫穷的国家更没有 房地产之说，只有那些从贫到富，从欠发达到发达的国家和地区才有房地产的发展。从某 种意义上讲，房地产是国民经济发展的拌合物，更是市场的经济杠杆。任何一个国家和地 区，只要能够运用市场经济的观点客观、实际、科学的把握利用好这个杠杆，那么这个国 家和地区就会得以发展和强大。反之，稍有失误就会对其国民经济的增长和发展造成重大 不良影

2、响，甚至攘成不可挽回的损失。房地产和其他商品一样，在同一个国家和地区，怕 就怕既有市场化的产量，也有计划经济模式的供给，两者相互冲突，相互排斥，不断撞车， 市场出现畸形和紊乱，最后一发不可收拾。近一个世纪以来，世界房产发展史就充分说明 了这一点。不同国家和地区的房地产，由于经济基础、交通、通讯、人口、国土面积、产 业结构、生活习俗、军事和政治背景等条件的不同，既有其共性，又有其个性。它上游和 下游链接着 40-60 个产业，链接的产业越多，经济杠杆的作用力相应递增；链接的产业越 少，经济杠杆力则相应递减。当然特殊情况下，部分贫穷国家和发达国家在经济发展比较 平稳的条件下，也会有少量房地产，但它

3、对本国和地区的经济杠杆作用较弱，其投资链条 乘数反应相应递减。我在 10 年前北京大学举办的房地产论坛上,就阐述了这一观点，鉴于 当前面临美国次贷经济危机和我国地产业尴尬局面的客观现实，再行阐述一下我的观点。 一 纵观世界房地产发展史 1、美国地产业的发展 19 世纪 20 年代末，美国从一个经济一 般的国家发展成为经济强国。其根本原因就在于：美国把 80%以上的人民通过工业改造和 革命的手段转化成城市居民，且剩余的 20%农民又通过土地流转、转让和组合等方式把土 地所有权和使用权转移到少数人手中，形成了农场主、庄园主等形形色色的农业资本家。 这些资本家利用土地和生产资料的整合再行加工，培植优

4、良品种；利用现代化的耕作机具， 生产出成本低廉、价值较高的自然农产品和深加工农产品。资本家在产品的经营、发展过 程中安排了许多农业人员就业，就形成农业工人。通过一、二、三产业劳动力的整合，使 85%的美国公民进入各种产品的加工产业中去，完成了工业革命，从而使整个美国一、二、 三产业都得到最科学的优化和整合，潜在的生产积极性和隐性的生产力彻底释放出来，经 济迅速发展和提高。美国是世界上对农业资源整合最良好的国家。这一举动产生良好效果， 使就业率达到 90%以上。又在三大产业经营和发展过程中，通过减轻公民负担的税收政策， 有力的调动了以营利为目的的企业积极性，加之养老金和税收统筹等措施，重点利用了

5、房 地产这个经济杠杆，对其加大投入，拉动了钢铁、军工、化工、汽车、飞机、造船等重工 业的发展，也相应促进了科技、银行、保险、饮食、服装和旅游等二、三产业的发展，使 各种投资的链条乘数反应极其强烈，财政收入日益增加，公民收益日趋提高，其政治、军 事得到迅速提升和发展。也许，美国之所以能够成为超级大国的原因就在于此。但由于当 时指导市场经济的是庸俗经济学理论，强调自由发展，缺乏宏观调控，无政府主义的表现 泛泛而出。市场经济无规则的膨胀和扩大，最后致使 1927 -1929 年出现了历史上著名的美 国经济衰退。这时，美国诸多经济学家和政府根据庸俗经济学的理论规则做基础，认真考 虑当时的经济状况，研究

6、出一套既有宏观调控也有微观操作的经济学理论（现在使用的宏 观经济学、微观经济学就是 1929 年的版本，有的做了少量的调整和修改） 。在宏观经济学 对市场经济强有力的调控指导下，加以微观经济学的灵活操控技术，使经济下滑很快得到 控制，国民经济从 1932 年开始复苏。在复苏过程中，政府抓住了房地产这个经济杠杆，制 定了许多促进房地产发展规划和政策。自 1935 年开始，自西部到东部再到南部最后转向北 部，房地产健康完成了 60 年的发展周期。至 1995 年，美国经济发展到顶峰，同时，房地 产也随之发展到顶峰。也可以说由于房地产发展到顶峰，才促成美国政府的政治、经济、军事发展到顶峰。但美国单边

7、经济扩张主义膨胀，从越南战争开始到 1995 年，大概与十多 个国家和地区发生冲突或战争，使也包括美国在内的世界人民对美国政府和政策产生强烈 的不满。加之货币产品繁多，泡沫含量不断加大等诸多因素的影响，使美国经济出现了强 烈震荡并迅速滑落，这就是美国经济衰退的 1995 年。在 1995 年美国经济滑坡过程中，日 本受创最重。驻美的日本银行在短短数日内就有半数以上重组或倒闭，给日本经济带来至 今都没有恢复元气的重大挫伤。当然，自 2000 年开始，美国又进入一个新的房地产循环周 期。 2、日本房地产的发展 日本自 1945 年以战败国的身份而告终第二次世界大战以来， 国内经济非常低靡，国际信誉

8、臭名昭著，本国人民饥寒交迫、民不聊生。聪明的日本革新 派认真反思自己，客观如实的对待自己尴尬的处境，正确制定国民经济发展规划。其中最 重要的是地产业的开发，以地产业作为最大的经济杠杆，撬动了汽车、机车、造船业、电 子工业和钢铁深加工产业的兴起。到 1977 年，仅仅用了 32 年的时间，日本就健康完成了 房地产的循环周期，成为世界第三大经济体，亚洲四小龙之首。日本之所以在如此恶劣条 件下得以迅速崛起，主要是利用了房地产这个经济杠杆的作用，才使日本在军事、政治、 经济上成为强国。 3、香港房地产的发展 香港是世界经济的交易市场，既没有第一产业， 又很少有第二产业，主要以第三产业为主。由于二战后诸多国家的经济都较为萧条和低靡， 那么作为世界经济金融自由中心的香港，经济必然是低靡的。但由于很好的利用 了房地产这个经济杠杆，从 1965 年开始到 1985 年，短短 20 年的时间，在房地产发展作用 下，香港的经济发展到顶峰，房价也达到每平方米近十五万港元。由于上个世纪 80 年代， 我国在深圳兴建了一个国际市场，加之其政权面临移交中国等政治因素，香港地产业力量 逐步转移到大陆的深、珠、广、汕、福、厦一带，香港房产业开始回落，经济也随之回落。通过上述三个国家和地区的例子，无一不证实房地产是一个国家和地区的经济杠杆，这是 经得起历史和实践推敲的。