物业管理服务的主要内容

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1、一、物一、物业业管理服管理服务务的主要内容的主要内容1.设备的保养工作1.1.保障水、电、气空调系统的正常运转。1.2.保障弱电系统的正常运行。1.3.保障消防、安保设备正常有效。1.4.保障给排水设备的正常运行。1.5.做好有关设备和部位的维保工作。1.6.做好有关设备、阀门和设施的日常维护保养和例行保养（周、月、季、年保养）。1.7.做好房屋公共区域的日常管理和养护。1.8.做好配电室、消防系统、中央空调的值守和管理。2.房屋、公共设施设备的维修工作2.1.对房屋、公共设施设备维护保养，确保各写字楼酒店内的供水、供电、供暖、消防、通信、空调、电梯、排水等设备安全正常运行。3.卫生保洁工作3

2、.1.保证写字楼酒店内公共部位和周边环境的清洁卫生。对规定的地区和部位进行日常的清扫保洁，及时清理垃圾、污水、雨水、冰雪等。4.安全保卫工作4.1.来人来访的通报、检验、登记等。4.2.消防监控室、电视监控室值班。4.3.门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安、突发事件的处理等。4.4.消防设施检查、维护、保养、火灾隐患排除。4.5.火警处置和应急疏散的组织实施。5.车场管理工作5.1.负责车辆指挥和安全，对车辆的停放进行管理。6.会议服务6.1.所有会议室的服务、保洁工作，提供茶水、矿泉水等相关服务。7. 做好用户指定的其它服务项目。二、写字楼的物业管理费的制定标准主要参考以下几个因素： 1、项

3、目地段，周边同档次的写字楼的物业收费参考。随行就市。 2、根据项目本身的硬件标准。如通信设施，机电设备的标准，电梯数量品牌，等是否达到 5A。 3、客户的承受力。 4、写字楼的开发商品牌溢价与物业管理公司的品牌溢价。5、写字楼的物业管理费与住宅有所不同，包括 24 小时保安、楼道清洁、电梯营运费、水费、中央空调电费等，值得注意的是电费是指中央空调的电费，而租赁面积内的照明用电以及其他普通用电是由客户自行承担，但没有中央空调而使用分体空调大楼的所有电费通常需要客户自己支付，因此含有中央空调的大楼物业管理要较高些。赤峰市住宅小区物业管理暂行办法赤峰市住宅小区物业管理暂行办法（赤政发（赤政发2000

4、016 号）号）第一章第一章 总总 则则第一条 为了加强城市居民住宅小区物业管理，提高城市整体管理水平，为居民提 供舒适方便、文明整洁的生活环境，根据国家和自治区有关规定，结合本市实际，制定 本办法。 第二条 对经统一规划、综合开发、配套建设而形成的 2 万平方米以上的居民住宅 区(包括住宅组团，以下简称住宅小区)，应遵循公开、公正、公平竞争的原则，采取招 标、投标办法，选择物业管理公司，实施物业管理。 第三条 物业管理是物业管理公司受业主管理委员会的委托，运用相应的管理办法 和适用的维修养护技术，对房屋共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通和环境容貌等 进行综合维护、修缮和整治的有偿服务活动。

5、 第四条 各级人民政府建设行政主管部门负责本级物业管理工作，对物业管理公司 进行监督、检查、指导，并设立投诉电话，处理群众对物业管理公司的投诉事项。计划、财政、物价、土地、民政、卫生、环保、公安、消防、广播电视、电业、电 信等有关部门及街道办事处依照各自职责，配合建设行政主管部门做好与物业管理相关 的工作。第二章第二章 住宅小区业主管理委员会住宅小区业主管理委员会第五条 凡是实施物业管理的住宅小区，均应成立业主管理委员会(以下简称管委会) ，实行业主自治管理。管委会在建设行政主管部门指导下组建，由房屋产权人、使用人 选举的代表、住宅小区驻街办事处、物业管理公司、开发建设单位的代表组成。 第六条

6、 管委会成立之前，由建设行政主管部门指定物业管理公司介入前期管理，物 业管理公司与开发建设单位签订介入前期管理意向书，就住宅小区的共用设施设备维修 基金、小区配套、管理用房、保修期内维修等问题做出约定。管委会成立之后，管委会 同建设行政主管部门组织招投标，选定物业管理公司，并由管委会同物业管理公司签定 物业管理委托合同。第七条 管委会的权利及义务 一、管委会的权利 (一)制定管委会章程，代表房屋产权人、使用人，维护其合法权利，执行业主代表大 会的各项决议； (二)召集并主持业主(代表)大会，并向大会报告工作； (三)在建设行政主管部门的指导下，采取公开招投标的方式，委托物业管理公司对住 宅小区

7、进行物业管理； (四)审议物业管理公司制定的对本住宅小区年度管理计划和涉及管理的重大措施； (五)审议住宅小区专项维修基金使用计划； (六)检查、监督物业管理公司各项管理工作及服务工作的实施情况； (七)宣传、贯彻执行国家、自治区、市有关物业管理的法律、法规和政策； 二、管委会的义务 (一)遵守和履行物业管理委托合同； (二)根据房屋产权人、使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和 监督，协调解决房屋产权人、使用人与物业管理公司之间的矛盾； (三)协助配合物业管理公司落实住宅小区各项管理措施；(四)接受房屋产权人和使用人的监督； (五)督促房屋产权人、使用人按时交纳物业管理费用；

8、 (六)协调住宅小区相关管理部门的关系； (七)接受建设行政主管部门的监督指导； (八)不得从事各种经营活动。第三章第三章 物业管理公司物业管理公司第八条 物业管理公司是取得物业管理资质证书，对住宅小区实行统一综合管理 的专业企业，是具有独立法人资格的经济实体。物业管理公司遵循自主经营、有偿服务 、自负盈亏的原则，逐步推行社会化、专业化的管理模式。 第九条 旗县区建设行政主管部门负责物业管理公司成立的初审，初审合格后报市建 设行政主管部门审批。取得物业管理资质证书的物业管理公司，到市工商行政管理 部门办理注册登记，领取营业执照，到市物价部门办理收费许可证等有关手续。 第十条 市建设行政主管部门

9、对物业管理资质证书实行年检制度，并加大监察力 度，对无资质、擅自承揽物业管理业务的单位或组织予以取缔。 第十一条 物业管理公司依据物业管理委托合同进行物业管理。物业管理委托合同由 市建设行政主管部门制定。 物业管理工作人员一律挂牌上岗，提供文明、优质服务。 第十二条 物业管理公司的权利及义务： 一、物业管理公司的权利 (一)制定所管物业的管理规定和制度； (二)按照有关规定收取物业管理费； (三)有权要求管委会协助管理； (四)有权制止房屋产权人、使用人违反规章制度的行为； (五)有权聘请专营公司承担专项管理业务； (六)可以实行多种经营，以其收益补充物业管理收费。 二、物业管理公司的义务 (

10、一)履行物业管理委托合同，依法经营，优质服务； (二)执行国家物业管理企业财务管理规定，接受同级财政部门的监督检查； (三)向管委会提交管理工作计划、重大管理措施、专项维修基金使用计划； (四)接受管委会和房屋产权人、使用人的监督； (五)接受街道办事处对住宅小区环境卫生的监督管理； (六)接受建设行政主管部门的监督指导； (七)设立投诉电话，处理群众对本公司工作人员的投诉事项。 第十三条 物业管理公司未能达到物业管理委托合同规定的标准，或者违反物业管理 委托合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。 因管理、维修、养护不善，造成房屋产权人、使用人损失的，物业管理公司应当赔偿 损失；违反有关法律

11、、法规和政策规定的，由建设行政主管部门依照有关规定予以处理 。 第十四条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。第四章第四章 住宅小区物业管理住宅小区物业管理第十五条 凡住宅小区，应实行物业管理。一个住宅小区必须由一家物业管理公司进 行统一管理。小区内的单位自管房，应由物业管理公司统一管理。第十六条 在住宅小区的建设过程中，物业管理公司要协助开发建设单位和质检部门 共同把好工程项目质量关，发现问题及时协调解决。在工程项目竣工后，建设 行政主管部门与介入前期管理的物业管理公司对约定内容的落实情况进行全面验收，对 验收不合格的，建筑工程管理部门、质检部门不予竣工验收。 第十七条 住宅交付使用

12、后，由开发建设单位负责保修期内的维修事宜，开发建设单 位不能进行维修的，可按建安价格 2%的比例向受委托的物业管理公司支付维修包干费用 (该费用从施工单位的工程质量保证金中支付)，由物业管理公司负责保修期内的维修事 宜(结构质量事故除外)。 第十八条 城市规划设计部门必须按房屋总建筑面积 05%的比例，规划设计出小区 管理服务用房和商业用房的具体位置和施工图。其建造费用由各开发建设单位按开发面 积 05%的比例分摊，在利润中支出，不得摊入房价。房屋建成后，产权属管委会，由 建设行政主管部门监管使用。 第十九条 物业移交时，开发建设单位向物业管理公司移交下列资料(复印件)： 一、住宅小区规划图、

13、竣工总面积图； 二、单体建筑、结构、设备竣工图； 三、地下管网竣工图； 四、城市规划验收工程质量检查验收合格证书； 五、物业产权明细表。 第二十条 住宅小区的公共设施设备和公共场地，由物业管理公司统一管理和经营， 以其收益补充住宅小区物业管理经费。 第二十一条 房屋的自用部位和自用设施设备由房屋产权人、使用人负责维修；房屋 的共用部位、共用设施设备由物业管理公司统一管理和维护。 第二十二条 物业管理的内容及标准： 一、共用设施设备管理：共用设施设备完好，无随意改变用途现象；道路平整畅通， 无空鼓和塌陷，无积水和结冰；污水井、化粪池及时清掏。 二、住宅小区绿化管理：草坪花坛花木繁茂，叶色正常，树

14、冠完整，花色鲜艳，层次 分明，高矮有序；花木无枯枝败叶，预防控制病虫害；草坪内无堆物堆料，无明显人为 损坏。 三、环境卫生管理：果皮箱、袋装垃圾箱等环卫设施完备；公共楼梯、扶栏、走道、 地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物现象；环境干净整洁，楼房周围无堆积物；小 区内、楼房外墙及楼道内无乱贴、乱画现象；公共场地、绿地实行标准化清扫保洁，垃 圾日产日清。 第二十三条 住宅小区的给排水、供电、供热、电信、有线电视等管线的维修养护和 环保治理，由各专业部门负责，具体范围为： 一、供热部门负责小区内的供热设施设备、供热管线及住房内散热器的维修和管护。 二、供水部门负责小区内的供水设施设备、供水管线及住

15、户分户表阀门的维修和管护 。 三、电力部门负责住宅小区内架空线路、地下埋设线路至用户分表闸上接触点的维修 管护。 四、环保部门负责小区内环境污染及噪音扰民的治理。 五、电信、有线电视部门负责住宅小区、住户内线路、设施设备的维修管护；涉及安 装、改造的，须征得物业管理公司同意。 六、实行物业管理的住宅小区内的生活垃圾由物业管理公司负责收集，并运到垃圾转 运站或垃圾点。 七、实行物业管理的住宅小区环境卫生的管理地界与街道办事处管理地界的界定，以小区建筑物外沿为界限。对过去的旧街巷道，小区开发建设后变为小区内人行道路的， 由物业管理公司管理、保洁；仍是城市街路巷道的，由街道办事处管理、保洁；没有纳

16、入物业管理的住宅，由产权单位管理，其环境保洁由街道办事处监督管理。 第二十四条 住宅小区房屋产权人、使用人须遵守下列规定： 一、不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、接引、损坏 、拆除房屋共用及附属设施设备。 二、禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、违章建筑；禁止在阳台上砌墙 和存放超重物品；禁止损坏园林设施；禁止占用、践踏绿地；禁止乱倒拉圾、乱泼污水 、乱扔瓜果皮核和纸屑；禁止向下水管道弃扔杂物；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻 划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；禁止从事对小区环境有不良影响的活动。 三、住宅小区内不得随意停放自行车和机动车辆；禁止载重车进入住宅小区(通过住 宅小区内的城市道路除外)。 第二十五条 房屋产权人、使用人必须服从物业管理公司的正常管理，遵守业主公约 ，自觉按时交纳物业管理费。对无资质、擅自承揽物业管理业务的，房屋产权人、