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1、精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 1 / 18房地产投资现状及存在问题分析房地产投资现状及存在问题分析房地产投资现状及存在问题分析作者：佚名时间：2008-3-22浏览量： 房地产投资现状及存在问题分析1993 年到 2003 年，我国房地产开发投资从亿元，增长至亿元，10 年间增长了倍，平均每年增长%，尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约个百分点，但却远远超过了同期 GDP 的增长速度。2004 年 1-5 月，房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落，但是 1-5 月同比增长仍达 32%，占固定资产投资的比例为%。在新一轮的投资增长中，房地产业占有非常突
2、出的位置，在进入统计的 19 个行业中，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。与此同时，我们面临着以下两种形势：一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米，房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡；二是投资高增长引发了自 2003 年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张，精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 2 / 18目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下，如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题.房地产开发投资的基本趋势1.资金向大企
3、业集中中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。2001 年，规模在 5000 万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的%，2002 年这一比例上升到%，绝对额达到亿元，而规模在 5000 万元以下的中小企业完成的投资额总计亿元，占全部房地产投资的%。在大中型企业中，以规模 1-5 亿元的企业完成的投资最多，占全部房地产投资的 38%。2.所有制结构日益多元化截至 2002 年底，中国已经拥有各类房地产开发企业32618 个，其中，国有企业 5015 个，集体企业 2488 个，精品文档2016 全新精品资料-全新公文
4、范文-全程指导写作 独家原创 3 / 18港、澳、台资企业 2884 个，外商投资企业 1077 个。从企业数量上看，私人企业占%居首位，国有企业占%居第二位，港、澳、台资企业占%居第三位，集体企业占%居第四位，外商投资企业占%居第五位。与 1999 年相比，国有和集体企业有明显减少，相应地私人企业的数量迅速增加，3 年中国有企业个数减少了 2355 个，减幅为 32%；集体企业减少了 1639 个，减幅为 40%；私人企业增加了 11229 个，增长了 113%。房地产开发投资的主要问题1.资金结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大1997 年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预
5、算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势，最低点分别出现在 2003 年和 2001 年。而国内贷款、自筹资金和其他资金则迅速上升。2003年，国内贷款、自筹资金和其他资金占当期房地产开发投资总额的比例高达%，3 项总计亿元。2004 年 1-5 月，国内贷款、自筹资金和其他资金占当期房地产开发投资总额的比例上升到%，而精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 4 / 18银行贷款和经营性欠款两项合计就达亿元，占全部资金的%。2.资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足1997-2003 年，住宅开发投资稳定增长，2003 年达到亿元，占当年房地产开
6、发投资的%；虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比例明显偏低。2004 年 1-5 月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达%和%的同时，经济适用房开发投资的增长只有%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。据统计，截至 2004 年 6 月末，全国各地商品房空置面积高达 9697万平方米，其中空置一年以上的商品房达 5673 万平方米，占空置商品房总面积的%；全国商品房空置面积同比增加%。房地产开发投融资体制面临挑战精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文
7、-全程指导写作 独家原创 5 / 181.降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩长期以来，中国房地产开发企业的资金主要于银行贷款和预售货款，企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑，反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化，特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外，房地产投资现状及存在问题分析作者：佚名时间：2008-3-22浏览量：由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了
8、。上述变化表明，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 6 / 18的效果已经显现出来，据有关人士透露，目前已经有一些处境困难的小房地产公司，为了避免破产而积极寻找大企业收购。2.自筹资金比例居高不下，债券融资拓展缓慢1997 年以来，自筹资金占房地产开发资金总额的比例不断上升，2
9、003 年占到当年房地产开发资金来源的%，2004 年 1-5 月占比上升到%。债券融资在房地产开发资金中所占的份额一直很低，而且1997-2001 年一路下滑，2002 年虽然有较大反弹，但是 2003 年却下降到 1997 年以来的最低点，绝对值为 3400万元，仅占当年资金总额的%，2004 年 1-5 月绝对值为2300 万元，占比仍是极低的，这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。2004 年伴随国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。3.经营性欠款数量巨大，其中
10、蕴藏的风险需要及时化精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 7 / 18解统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自 1997年以来一直处于上升中，1997 年经营性欠款占当年资金总额的%，到 2003 年这一比例上升到%。由于2004 年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定，促使经营性欠款的比例有所下降，2004 年 1-5 月经营性欠款占下降到%，比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。4
11、.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高1997-2001 年我国房地产开发利用外资额持续走低，2002 年这一数字开始回升，2004 年 1-5 月外商直接投资同比增长%。结合中国金融业对外开放步伐的加快，这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升，并成为我国房地产开发投资的重要力量，从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以何种形式进入我国房地产市场，必须加以注意，以便精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 8 / 18妥为利用，并防范其负面影响。种种迹象表明，近一段时间以来，流入中国的国际投机资本一部分存在银行，另一部分则进入到房地产市场，
12、并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明，我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系。因此说，防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场，但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视，尤其是“热钱“的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。除了境外资本的大量进入，国内游资对房地产的投机也值得关注，目前一些省份的游资有千亿元之巨，如何利用其有利的一面，防范其负面影响，也是有关各方不可忽视的问题。结构性矛盾源于体制与制度的不完善1.体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一精品文档20
13、16 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 9 / 18首先，管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序，部门之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连接不好，断档与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱，许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩序的混乱。其次，政府不当参与和干预过多，使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程，这些工程并不代表多
14、少市场信号，反而对正常的房地产开发投资造成挤压，扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其危害远远超出了房地产行业。再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如，房地产开发、交易行为不规范问题，商精品文档2016 全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作 独家原创 10 / 18品住宅建设中的质量问题房地产投资现状及存在问题分析作者：佚名时间：2008-3-22浏览量：，市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如，房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象，一直没有得到有效治理；而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。2.法制不健全导致房地产开发行为失范房地产开发必须有法可依，然而直到目前，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。首先，涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此，有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟，比如，由于我国关于财产税的法规不精品文档2016
