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1、山东建筑大学房地产估价课程设计- 0 -目录目录一、致一、致 委委 托托 方方 函函.2 2 二、估二、估 价价 师师 声声 明明.3 3 三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件.4 4 四、估四、估 价价 结结 果果 报报 告告.5 5（一）委托方.5（二）估价方.5（三）估价对象.5（四）估价目的.6（五）估价时点.7（六）价值定义.7（七）估价依据.7（八）估价原则.7（九）估价方法.8（十）估价结果.8（十一）估价作业日期.8（十二）估价报告应用的有效期.9（十三）估价人员.9 五、估五、估 价价 技技 术术 报报 告告.9 9（一）区域因素分析.9（二）个别因素分析.9（三
2、）市场背景分析.10（四）最高最佳使用分析.11(五) 估价方法选用 .11(六）估价测算过程.12（七）估价结果确定.15 六、附件六、附件.1616 七、实习心得体会七、实习心得体会.1717山东建筑大学房地产估价课程设计第 1 页1致致 委委 托托 方方 函函建大置业股份有限公司：受贵公司委托，本所人员根据估价目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地勘查，遵照中华人民共和国房地产管理法 、 房地产估价规范及其他相关法规，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，我们对济南
3、市历城区教授花园项目土地现值进行了估价，选用市场比较法和假设开发法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为：总价人名币：87346.2287346.22 万元万元； 大写捌万柒仟叁佰肆拾陆点贰贰万圆捌万柒仟叁佰肆拾陆点贰贰万圆；平均市场单价 45704570 元元/；大写每平方米肆仟伍佰柒拾圆每平方米肆仟伍佰柒拾圆。特发此函！ 法定代表人： （签章）2012 年 1 月 4 日山东建筑大学房地产估价课程设计第 2 页2估估 价价 师师 声声 明明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结
4、论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6.本报告仅为委托方以位于济南市历城区教授花园项目确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。7.未来市场变化风险和
5、短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。10.根据济南市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。中国注册房地产估价师： （签章）2013 年 1 月 4 日山东建筑大学房地产估价课程设计第 3 页3估价的假设和限制条件估价的假
6、设和限制条件（一）估价假设条件我们评估的结果为评估标的物的市场价值，即在估价期日能成交的最好价格，它依据了以下假设：1、有自愿的销售卖方。2、在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成达到合理价格，有一个合理的谈判周期。3、在这个周期内市场状态、价格水平保持稳定。4、物业能自由地在市场上出售。5、不考虑特殊性质买家的附加叫价。6、估价对象取得证书的过程是正常的，已履行了所有房地产建设中国家规定的必要手续。 （二）估价限制条件：1、本报告以委托方确定的估价范围和设定用途为前提进行估价。2、本次评估测算的市场价格不包含转让时应发生的各项税费。3、本报告以委托方所提供的资料的
7、真实性为前提，若因委托方提供的资料有误而引起的责任，估价方不予承担。即本次估价范围内的估价对象的具体地址、产权人、用途等均以委托方提供的资料为依据。4、本报告评估并未考虑该房地产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。5、委托方提供的使用功能、布局以及设备安装和装修工程方案是否有变，均对估价结果产生一定影响。6、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价格产生明显影响时，不能直接用本估价结论。7、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。8、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。9、确定委估房地
8、产的市场价值, 为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考，不作它用。山东建筑大学房地产估价课程设计第 4 页4估估 价价 结结 果果 报报 告告（一）委托方（一）委托方委托方：建大置业股份有限公司注册地址：济南市历城区山东建筑大学法定代表人：王崇杰电话：0531-88888888（二）估价方（二）估价方估价机构：山东建筑大学房地产估价所资格证书号：济建房估证字（2006）第 010 号法人代表：XX估价资格：国家注册估价师电话：0531-66666666（三）估价对象（三）估价对象1、估价对象产权登记状况考虑本住宅小区的使用性质、住户构成等因素特规定：所有购房教职工都必须做到所购房为本人居住或五年内不向学校以外出售， 房产证必须办理教职工本人名下，并由学校统一保管五年后颁发。若五年内出售由学校按照原价收购，不付利息和任何费用；校内教职工相互转让，五年内不许办理更名和过户手续；五年后按照市场价出售时，学校有首先购买权。2、估价对象使用状况（1）估价对象综合情况该地块总面积为 213600 平方米，用地性质为居住，总容积率（含地上、地下）1.5，且地上规划建筑面积控制在 246 万平方米以内，建筑密度不大于 20，绿地率不小于 35。该用地内应设置占地不少于 2400 平方米的 8 班幼托一所，
