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1、惠州市房地产市场分析报告惠州市房地产市场分析报告惠州市房地产市场分析报告目 录内容页码3 第一部分 惠州市整体经济分析 313.1 城市地理位置 41.2 宏观经济分析 41.2.1 国民生产总值状况 51.2.2 社会固定投资状况 61.2.3 居民可支配收入状况 61.2.4 支柱产业分析 61.2.5 人口 71.2.6 小结 71.3 城市规划与建设 71.1.1 城市定位 71.1.2 总体规划与发展方向 71.2.3 城市功能划分及建设 81.2.4 交通设施规划及建设 121.2.5 区域规划 161.2.6 重大市政项目及影响 17 第二部分 惠州市房地产市场分析 172.1
2、土地市场分析 172.1.1 近年土地出让情况 192.1.2 区域分布特征 202.1.3 出让土地价格特征及趋势 212.1.4 土地市场小结 232.2 房地产市场总体状况分析 232.2.1 房地产投资情况分析 242.2.2 房地产开发情况分析 252.2.3 商品房供求情况分析 272.2.4 商品房空置量分析 272.2.5 商品房价格趋势分析 292.3 房地产市场现状 292.3.1 区域板块分布 302.3.2 区域楼盘特征 322.3.3 销售情况分析 332.3.4 价格走势 352.3.5 客源分析 362.4 后续市场发展趋势分析 37 第三部份 惠阳区域房地产市场
3、分析 373.1 区位分析 383.2 经济分析 403.3 区域优劣势分析 403.3.1 区域优势分析 413.3.2 区域劣势分析 423.4 房地产市场情况 453.5 后续市场发展趋势分析 46 第四部分 水口镇房地产市场分析 464.1 区位分析 464.1.1 区域概述 464.1.2 交通设施 474.1.3 规划建设 484.2 经济分析 494.3 土地市场分析 494.4 房地产市场分析 494.4.1 房地产市场定位 494.4.2 在售楼盘分析 504.5 后续市场及趋势分析 51 第五部分 惠州房地产市场总结 54 附件： 第一部分 惠州市整体经济分析1.1 城市地
4、理位置地理位置：惠州市位于广东省东南部，与广州、深圳、东莞、韶关、河源、汕尾接壤，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州处于珠三角的东北端，是珠三角的重要城市和连接粤东、粤北的枢纽，自古就有“粤东门户”之称。图 1.1-1：惠州市地理位置图自然环境：惠州地处亚热带，有 268 个自然景观，53 个人文景点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有 6 处，堪称东南亚地区的“生态走廊” 。行政区域：其陆地面积 11158k，海域面积 4520 k，海岸线长 223.6 km。惠州市下设 2 个行政区、3 个县（惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、
5、龙门县） ，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，户籍人口 297.58 万。其中：惠城区是惠州市政府所在地，是全市乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积 1410 k。惠阳区与深圳市龙岗区、东莞市接壤，距广州 190km，水路到香港 47 海里。全区总面积 1262 k，境内海岸线长 51.8km（含大亚湾经济技术开发区） 。大亚湾经济技术开发区位于惠阳区南部，与深圳市龙岗区接壤，陆路距香港 60 k，海路距香港 47 海里。全区陆地面积 265 k，海域面积 488 k，海岸长 51km。 （大亚湾经济技术开发区并不是行政区，目前是由相当于县级
6、人民政府权力的大亚湾开发区管委会管辖）惠东县毗邻香港，与河源、汕尾相接，总面积 3398 k，海岸线长172km。博罗县位于东江中下游北岸，西与广州增城市接壤，南与东莞市隔江相望，北与河源市相接，面积 2795 k。龙门县西与广州从化市相接，北与韶关相接，东与河源相接。东江支流增江河上游龙门河贯穿全县，总面积 2295 k。图 1.1-2：惠州市行政区划图1.2 宏观经济分析1.2.1 国民生产总值状况预计 07 年 GDP 超过 1000 亿，成为广东省第六个超千亿城市，这标志着惠州进入全国一类重点城市行列。表 1.2.1-1：2003-2007 年惠州市 GDP年份200320042005
7、20062007GDP590.97685.15803.94933.21085GDP 增速13.915.115.816.316人均 GDP1686019189218962499628857数据来源：惠州市统计局从上表可以看出，近年来惠州市经济发展非常强劲，从 04 年开始增长速度一直维持在 15%以上。各产业的快速发展，尤其是石化产业，为惠州提供了持续的动力。表 1.2.1-2：2006 年珠三角城市 GDP 之比排名城市GDP（亿元）人均 GDP（元）1广州6236.00639002深圳5684.39686733佛山3024.50504584东莞2624.63400055中山1034.0042
8、4716惠州933.20251757江门921.00224488珠海749.60529499肇庆526.2214315数据来源：各市统计局从上表可以看出，惠州市与珠三角其它城市（广州、深圳、佛山、东莞）相比，仍然存在着较大的差距。但是 06 年 GDP 增速达 16.3%，在珠三角九城市中，仅低于佛山、东莞、中山，这说明惠州在珠三角中的地位在不断提升，吸引了深圳、东莞、广州，尤其是深圳地区的产业转移。1.2.2 社会固定投资状况数据显示，去年 1-11 月，惠州市完成全社会固定资产投资 421.03 亿元，比 06 年同期增长 60.7%。其中房地产开发投资是固定资产投资创新高的重要原因，房地
9、产开发投资增长了约一倍，直接拉动全社会固定资产投资增长22.5%，对全社会固定资产投资增长贡献率达 37.1%。惠州固定资产投资增幅比全省平均水平（19.3%）高出 41.4 个百分点，居全省首位，固定资产投资额占全省的比重也由上年同期的 3.9%上升到 5.3%。表 1.2.2-1：惠州市固定资产投资情况表年份固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比重房地产开发投资同比增长2003 年2245323.2212.36%46.22%2004 年246.229.5512%27.27%2005 年351.6943.7812.45%48.16%2006 年307.6767.
10、9222.08%54.7%2007 年(至 11 月)421.03117.8527.79100.2数据来源：惠州统计局从上表可以看出，惠州近年来固定资产投资增长较快，平均年增长幅度达40%，而惠州房地产开发投资每年占固定资产投资的 12%以上，可以看出在固定资产增长的情况下，房地产投资增长呈现出理性的发展趋势。另外，惠州房地产开发投资占固定资产投资份额较少，至 06 年所占的比重才有所上升，显示惠州房地产业在 06 年开始进入高速增长期。其中，惠城区的房地产开发投资所占比例最大，2007 年完成投资额 72.12亿元，占全市房地产开发投资比重达 61.2%。可以看出惠城区在作为惠州中心市区，人
11、口集中，房地产需求量大的影响下，惠城在固定资产投资方面主要以房地产开发投资为主。1.2.3 居民可支配收入状况惠州市 2007 年城市居民人均可支配收入为 17310 元，比上年增长 8.2%，但仍低于广东省平均水平的 17699 元，连续十年低于广东省平均水平。惠州市房地产平均价格在 2007 年以前一直维持在 3500 元/以下，在珠三角处于下游水平，这与惠州人均可支配收入是密切相关的。但目前新建商品住宅均价已经突破了 4000 元大关，这是由于深圳、东莞等地需求的拉动，说明至2007 年底惠州房地产目标市场已经转变为以当地高端人群以及深圳、东莞地区为主。表 1.2.3-1：惠州近几年城市
12、居民人均可支配收入表年份20032004200520062007城市居民人均可支配收入（元）1267313822148841599117310数据来源：惠州统计局1.2.4 支柱产业分析目前，惠州的支柱产业是电子信息产业和石化产业。惠州电子信息企业主要分布在仲恺数码产业新城、惠澳数码产业带、广汕数码产业走廊，共有 1000 多家，以合资合作和外商、港澳台商投资企业为主，三资企业占了 70%以上。预计到 2010 年惠州电子信息工业总产值将达到 2000亿元。惠州石化行业以大亚湾中海壳牌和中海油项目为龙头，可辐射深圳、东莞、惠阳、惠阳等地区，并在周边地区形成各类上下游产业聚集地。围绕大亚湾石化工
13、业区，惠城区主要发展石化中下游产品，惠阳区主要发展涂料行业，博罗县初步规划发展塑料产品，惠东县也规划了滨海精细化工生产基地。1.2.5 人口惠州人口数量呈稳步增长趋势， “三普”时惠州人口达 197 万人， “四普”达 229 万人， “五普”时人口达 322 人次，2005 年常住人口为 370.69 万人。据当地预测，至 2010 年惠州人口将达 402 万人。另外，惠州属沿海地段，外来人口同时也与日剧增，2005 年流动人口达 78 万，预计流动人口将继续增加。表 1.2.5-1：惠州人口预测表年份人口总量(P)出生人数(B)死亡人数(D)出生率()死亡率()自然增长率()净迁入人口(M
14、)2006376616231560184868.454.953.54697222007383000731773189788.3753.375207722008389400332071194678.35.043.265721642009395831532439198658.265.063.26239022010402281032858204738.235.133.1676011数据来源：惠州统计局1.2.6 小结从近年惠州经济发展情况来看，惠州各产业发展较快，尤其是石化行业和房地产行业，预计未来几年惠州经济仍将保持良好的发展趋势，这为惠州房地产的持续发展创造了良好的宏观环境。城市居民可支配收入也
15、在逐年增加，说明惠州居民生活水平不断提高，消费能力不断增强，这为房地产发展提供了经济保障。同时深圳和惠州两地经济一体化的态势已经出现，惠州的石化、数码产业可以辐射至深圳及东莞地区，惠州土地资源丰富，是深圳、东莞产业转移的首选地，这些都极大地拓宽了惠州房地产的客户群。1.3 城市规划与建设1.1.1 城市定位惠州市城市总体规划纲要提出了把惠州打造成地区性中心城市珠三角与粤东之间区域性中心城市，充分依托深圳、东莞，辐射到河源、汕尾等地。1.1.2 总体规划与发展方向其发展方向为世界级石化基地，华南地区重要的电子信息业、临港产业聚集地，以及拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。1.2.3 城市功能划分及建设空间结构为“一区四核五轴七节点” ，呈“核心网络放射”状。一区为：惠城惠阳（市区） 。四核为：惠城、惠阳城区（含大亚湾） 、惠东县城、龙门县城。五轴为：惠城惠阳城镇轴、深圳河源发展轴、广州稔平半岛发展轴、深圳汕头发展轴、惠城龙门城镇发展次轴。七节点为：稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾七个中心城镇。其中重点发展的地区主要集中在惠城区（4 个）和惠阳（2 个） ，惠澳大道（惠澳大道数码园地区）则是联系两个中心城区的发展带，形成哑铃状的城市空间格局： 惠城江北地区：市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商贸中心 惠城西湖周边地区：市级
