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1、1 新江湾城项目投资建议书 2 目录 项目概况 市场分析 市场定位 项目规划预案 投资收益评价 投资风险评价 投资建议 3 一、项目概况 4 国际化上海 城市能级 城市规划 产业升级 城市化上海 现代化上海 海概况 宏观背景：三化上海 5 深圳、重庆、天津 广州、台北、首尔 大巴黎、大东京、大纽约 上海将不仅是中国的上海，更是世界的上海，而且是世界的中心城市之一： 国际经济中心、国际金融中心 国际贸易中心、国际航运中心 义 动力 中国的上海 世界的上海 国家战略推动 + 全球经济拉动 国际化上海 6 伴随着上海的国际化进程，上海的城市能级将由中国的核心城市提升到世界核心城市 大上海。 上海房地
2、产市场将同大巴黎、大东京、大纽约等 国际一线城市的房地产市场能级 靠拢 上海城市能级提升 上海房地产市场能级提升 更多的跨国企业、资金、技术、人才将抢滩上海 办公环境更加国际化、品质化； 商业地产更加集约化；住宅地产更加高端化； 质 变 7 城市化上海 上海正进入城市化进程的高潮时期，相关的城市规划已经基本确立。而房地产市场伴随高速城市化进程，其增长趋势不可逆转。 城市化进程 城市规划 功能分区 城镇体系规划 交通规划 落实 房地产实体 8 现代化上海 上海率先实现现代化的要求驱动着上海不断实现产业升级，产业整合集约化发展不断催生出上海房地产新板块。 现代化进程 产业集聚 产业升级 新板块 新
3、的 地产形态 9 上海“十一五”规划 “ 1966”四级城镇体系 ： “ 1” 1个中心城：外环线内 600多平方公里的中心城区； “ 9” 9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、南桥、金山、临港、崇明新城； “ 6” 60个左右相对独立、各具特色、人口在 5 “ 6” 600个左右中心村，对分散的自然村适度归并，合理配置 600个左右行政村。 10 11 花 木 徐家汇 真 如 五角场 人民广场 滩 北 外 滩 新江湾 世博园 上海中心城区功能分区确立与完善 12 成交面积 （万平方米） 成交总额 （亿元） 上海 3310 2200 重庆 1500 352 成都 1532 550 北京 2
4、287 2011 2006年 4城市房地产消化量的对比 13 上海中心城区内最后的“绿洲” 湾城简介 新江湾城 14 新江湾城 人民广场 人民广场 新 江 湾 五 角 场 15公里 新江湾城 五角场 2公里 15 8号线 2007年底投入使用 10号线 2010年投入使用 新江湾城 轨道交通正在修建中的8#以及10#将上海轨道交通网扩展至新江湾区域 16 新江湾城 道路交通可依托于淞沪路，连接中环，出行便利 17 A：江湾天地：直面黄浦江，上海游艇产业节点，未来新江湾的休闲娱乐运动主题中心 B：自然花园：低密度住宅区（规划容积率约为 C：中央公园：占地面约 3万平米，上海仅存的湿地公园 D：都
5、市村庄：建筑类型多层 /小高层 E：知识商务中心：以办公楼宇、公寓、酒店为主，同五角场商圈衔接，共同构筑五角场 新江湾城市副中心 F：复旦大学江湾校区 F 18 目标地块 美国汉斯待开发的商业地块 社区配套地块 (高规格幼儿园 ,小学 ) 生态公园 19 新江湾城实景照片 20 新江湾城实景照片 21 新江湾城实景照片 22 新江湾城实景照片 23 区内社会配套（分布在半径 2 体育场馆 复旦体育馆、江湾体育场 医院 肺科医院、黄兴医院、上海华都医院 商场 百联又一城、大西洋百货、沃尔马 中小学 郑立路第二小学、复旦小学、六一小学、 五角场小学、复旦附中、同济初中 大学 上海财大、复旦大学、同
6、济大学 24 城市副中心 五角场商圈（距离约为 2公里） 四个城市副中心之一； 25 域内土地供应情况 新江湾城总面积 中，由上海城投（上海市城市建设投资开发总公司）实施综合开发的为 6平方公里（含复旦江湾新校区 1平方公里） 截至目前，区域内土地出让情况如下： 地块 土地面积 （万平方米） 土地性质 容积率 成交公司 楼面价（元 /平方米） 成交时间 住宅 江地产 5,614 2005年 1月 商业 住宅 国汉斯 5,212 2006年 7月 住宅 润地产 6,677 2006年 11月 26 小结： 1、目标地块紧邻主城核心区域，生活配套完善，交通便捷； 2、区域内原生自然资源良好，中央公
7、园、湿地公园的建设维护为将来的环境品质提供了保障； 3、政府对市政配套的大量投入，使土地价值持续提升； 4、新江湾城可出让土地面积 5平方公里，目前仅出让 着地块的不断出让开发，将使该区域土地价值继续升高。 27 二、市场分析 28 上海五年房地产的发展曲线与 1 0 . 57 . 31 1 . 32 9 . 41 2 . 3191 4 . 23 3 . 31 1 . 12 . 205101520253035增长率2001 2002 2003 2004 2005年份G D P 与房地产投资额增长率对比G D 产投资的增长被宏观调控所压制 宏观经济分析 29 2000 30 0500010000
8、15000200002500002468101214人均可支配收入 12883 13250 14867 16683 18645 20668增长率 9 . 9 2 . 8 1 2 . 2 1 2 . 2 1 1 . 8 1 0 . 82001 2002 2003 2004 2005 2006人均可支配收入增长趋势 2005、 2006两年人均可支配收入增长率高于商品住宅价格增长率 31 小结： 在宏观调控的作用下，上海房地产市场的泡沫被 极大的挤出， 而经济的高速发展，人均收入的提升已经为上海房地产的又一次发展积蓄了能量。 32 供应减少 需求回升，房产市场已 处在 回暖的 临界点。 2000准
9、预售）、需求（预售登记） 市场供需分析 单位：万平方米 33 2000地市场交易量050010001500200025003000350040002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年1 单位：万平方米 土地供应的减小将对未来 1价大幅度上升不可避免。 34 上海、重庆当期市场存量与年度消化量的对比 05001000150020002500上海 重庆当期市场存量年度消化量单位：万平方米 35 被访者购房目的 以自住为目的的购房者占到总比例的 91%，保证了房地产市场的需求将在中短期内保持稳定 。 被访者购房目的91%3% 6%自住短期投资长期投资36 潜在置业者
10、的购买潜力多数将在 1年左右的时间释放。 被访者购房时间 被访者购房时间16%18%42%14%10%三个月内三个月- 半年半年- 1 年1 年- 1 年半1 年半- 2 年37 一、五角场商圈 随着万达商业广场开业，百联又一城、沃尔玛、巴黎春天、 达国际影城、新华书城等商业企业一一亮相。未来 5年内，五角场城市副中心南部商业商务区 130万平方米的功能性项目将相继建成。届时，该地区将成为特色鲜明的市级公共活动中心，其辐射作用将覆盖上海东北部。目前，同在五角场商圈的中环国际大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦，已于 2004年竣工并投入使用。江湾五角场城市副中心的功能将分为三部分：南部商务区
11、，规划面积 部杨浦知识创新区中央社区，规划面积 部知识创新基地，规划面积 新江湾城相接。 38 五角场商圈图 39 二、区域写字楼分析 1、区域内的产业分布集中，多以高新科技为主； 2、区域内写字楼的入住率绝大部分维持在 95%左右（见左图）； 3、常驻办公人口将为该区域提供高质、稳定的潜在客户群体。 名称 入住率 上海万达商业广场 95%复旦科技园大厦 94%创智天地坊 55% 平盛大厦 80% 富庆国定大厦 在建 五角场科技大厦 98% 无锡大厦 98% 中环国际 98% 科技卵化楼（二期） 100% 40 新江湾区域需求持续上升，存量不足，价格持续上升。（见下图） 41 小结： 1、上海
12、市住宅供应量在过去 2年和可预见的 1 2年将持续下降，而需求不断提升。供需关系带来的价格上升不可避免。 2、以自住需求为主的购房需求有较强的抗风险能力。为上海房地产的稳定发展提供保障。 3、五角场商圈的发展为新江湾城提供了持续增长的高收入人群。而区内房地产正处于起步阶段，需求旺盛而供应不足，价格持续走高。 42 合生珠江：新江湾城 1号作品 合生江湾 土地面积 业态规划 容积率 高层 11/18层 建筑面积 28万平米 成交时间 2005年 1月 售价 均价 楼面地价 5617元左右 43 现场照片 44 华润置地： 土地面积 15公顷 业态规划 容积率 层 20/18/11层 建筑面积 2
13、4万平米 别墅 1 4+1叠加 成交时间 2006年 11月 预计售价 平米 楼面地价 7000元左右 开盘计划 今年下半年推出叠加别墅部分 45 橡树湾效果图 46 争对手扫描 修建中的会所 47 小结： 1、合生项目档次低，示范区、样板房效果差、管理混乱。其均价 17000元 / 应是我们未来价格预期的保底价。 2、华润项目叠拼别墅 (6层楼的全跃层花园洋房 )预计开盘价格 22000元 / 。可成为我们定价的重要依据。 3、如果取得土地，我们将比华润晚开盘一年，价格将有提升的空间。 48 三、市场定位 49 项目总体定位 上海洋房新篇章 1、少有的城市生态居所。 2、独特的居住空间体验。 3、别墅级的建筑审美。 4、震撼性的小区环境。 50 客户定位 目标客户来源 全世界、全国来沪工作的精英阶层； 上海追求生活品质的精英阶层； 五角场区域进行科研、教育、商务活动的人员； 已迁入、即将
