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1、六安华正税务师事务所有限公司六安华正税务师事务所有限公司固镇县土地增值税清算审核服务方案固镇县土地增值税清算审核服务方案依据蚌埠市和固镇地税局选择注册税务师事务所服务项目，为进一步做好房地产开发项目土地增值税清算审核工作，保证质量并按时完成任务，统一审核工作的规范和各项要求，根据中华人民共和国合同法、 中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、 注册税务师管理暂行办法等相关法律法规的规定，结合我所实际，特制定本工作方案。一、鉴证服务目的按照合同约定，对相关纳税人的房地产开发项目土地增值税清算审核业务的合法性、真实性、准确性进行认真审查，制作工作底稿，撰写审核报告。二、鉴证服务范围依据蚌埠市和固
2、镇地税局土地增值税清算审核服务项目表第二包：土地增值税清算审核服务序 号名称项目 数量服务要求2土地增值税 清算审核服 务2总投资 3 亿元左右，建筑面积 13 万平米左右，审核服务限额 7 万 元。三、鉴证服务的主要内容与重点（一）鉴证服务的主要内容按照合同约定，对相关纳税人的房地产开发项目土地增值税清算审核业务的合法性、真实性、准确性进行认真审查，制作工作底稿，撰写审核报告。具体内容应包括但不限于： 1、审核纳税人提供的资料是否符合清算规程的要求。2、审核纳税人清算项目的确认是否准确。3、审核纳税人销售发票、销售合同、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表与销售收入是否关联。销售价格
3、是否存在明显偏低情况。对视同销售的房地产是否按规定确认销售收入。4、审核取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、代收费用、与转让房地产有关的税金等扣除项目是否符合下列要求：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生且符合国家有关法律法规规定。扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，按规定需要分摊共同的成本费用的,
4、应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。5、对相关证明资料进行审核确认。6、主管税务机关确认的其他需要审核的内容。（二）鉴证服务的重点1、清算项目收入总额的计算审核及土地增值税清算项目销售收入汇总表的编制。2、扣除项目金额的计算审核及扣除项目成本费用计算表的编制。3、土地增值税应纳税额的计算审核及土地增值税纳税申报表的编制。四、鉴证服务工作部署（一）人员配置。对每个项目选派 2 名注册税务师、2 名工作人员及造价工程师 1 人参加此次服务工作，必要时可以增加人员参与。确定1 名税
5、务事务所负责人全权领导、指导、协调土地增值税清算服务工作。（二）组织管理。建立土地增值税清算服务工作组，确定 1 名组长，负责审核评估工作的协调、处理相关业务；明确税务事务所 1 名业务负责人全权领导、指导、协调土地增值税清算服务工作组工作，工作组组长对税务事务所业务负责人负责，重大事项必须经所集体讨论决定；同时，税务事务所业务负责人及工作组组长做好与地税局、企业沟通协调工作。（三）分工协作。项目组长负责了解项目整体情况，整体把控项目的关联勾稽。1 名注册税务师负责审核收入、开发间接费用；1 名注册税务师重点负责审核开发成本。1 名工作人员负责核对销售合同、销售发票，1 名工作人员负责核对项目
6、报表、科目余额以及与项目相关的各种税费应交和实交情况，造价工程师负责对项目的预决算造价审核。在实际工作中，根据审核工作量、复杂程度可以进行调整。（四）后勤保障。税务事务所成立后勤保障组，负责后勤保障工作。五、鉴证服务工作思路（一）搞好审前调查。土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。A、清算范围的界定：1.明确清算项目及其范围。2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。4.按照当地省级人民政府制定的“普
7、通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以土地增值税项目登记表为依据）。6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。7.明确清算项目的起止日期。B、应当搜集、整理如下资料：1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。3.银行借款合同及借款计息清单。4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交
8、接凭证。6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制房产销售收入统计表做准备。7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的缴纳税款统计表准备资料。8.项目竣工决算报表和有关账簿。9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。（二）、成立项目小组制定鉴证实施方案项目组根据审计工作方案和审前调查情况制定审计实施方案，方案要突出重点，明确分工，责任到人，严格落实各项审计质量控制。审计过程中遇有重大事项或人员调整，应变更审计方案，并履行必要的审批手续。（三）明确实质性鉴证程序A、清算项目收入总额的计算及土地增值税清算项目销售收入汇总表的编制：1、商品房销售合
9、同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。2、销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。3、正确划分预售收入与销售收入，并与预售收入备查簿核对，防止影响清算数据的准确性。4、将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制开发产品视同销售明细表。5、复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。6、复查“预收账款”、 “其他应付款”有无应结未结收入的业务。7、分房产类别编制土地增值税清算项目销售收入汇总表。B、扣除项目的计算：1、
10、明确扣除项目计算的程序（1）.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。（2）.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。（3）.对“开发成本”、 “开发产品”总账、明细账进行核对。（4）.计算清算项目的开发产品成本明细表。（5）.编制清算面积的扣除项目成本费用计算表。2、确定成本项目计算要点：a.取得土地使用权支付的金额。（1）原始凭证审核，取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地
11、使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。b.土地征用及拆迁费。（1）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和拆迁补偿花名册，并与相关账目核对。（2）拆迁费有无合法凭证。（3）动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。（4）取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理。取得土地使用权所支付金额的分摊方法是 ：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。转让土地使用权时土地费用的分摊：土地使
12、用权扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额（转让土地使用权面积总面积）转让房地产时土地费用按建筑面积分摊：土地使用权扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额（转让建筑面积建筑总面积）c.前期工程费。（1）开支范围是否属于前期工程费，有无乱摊费用情况。（2）费用支出的原始凭证是否符合规定。d.建筑安装工程费。（1）自营方式：审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，会计处理是否符合规定。（2）出包方式：审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定。（3）甲供材料的核算：甲方采购材料是否取得合法有效的凭证，增值税额是否计入材料成本，出入库手
13、续是否完备。e.基础设施费和公共配套设施费的审查与核算。（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。基础设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定，有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况。（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套
14、设施费用。（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊是否符合有关税收规定。分摊方法如下：基础设施费和公共配套设施费用按可售面积分摊：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。多个项目共同成本费用分摊公式：清算项目可扣除金额共同成本费用（清算项目可售面积多个项目可售总面积）f.开发间接费用的审核，应当包括下列内容：（1）开发间接费核算范围审核：为直接组织、管理房
15、地产开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（2）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。（3）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了本清算项目。（4）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。（5）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。（6）审核是否将期间费用记入开发间接费用。（7）审核有无预提的开发间接费用。（8）审核为管理和组织全公司经营活动而发生的管理费用、销售费用是否在本项目中予以剔除。（9）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用
16、。3、房地产开发费用的计算a.利息支出的审核：（1）审核各项借款合同判断其相应条款是否符合有关规定。（2）审核各项借款费用是否取得合法有效的凭证。（3）如果有多个开发项目，借款费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的借款费用记入了本清算项目。（4）利息是否超过按商业银行同类同期贷款利率，对于逾期贷款的利息和加罚的利息不允许扣除。b.核算方法的确定：（1）利息支出不能够按转让房地产项目计算分摊或提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税法规定的比例计算扣除。（2）开发项目的利息支出能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，可以据实扣除。4、与转让房地产有关的税金审核a.应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。b.计算的扣除金额是否正确，与完税凭证核对一致。c.不得重复计算印花税。d.编制分税种的缴纳税款统计表。5、计算扣除项目时不得加计扣除的规定a.对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算扣除项目金额时，不得加计扣除。b.对于取得
