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1、1崇左市崇左市【东盟时代广场东盟时代广场】 一、二期未售商业营销计一、二期未售商业营销计 划划2第一部分第一部分 崇左市商业整体概况崇左市商业整体概况一、一、商业分布格局商业分布格局老城区描述：老城区描述：老城区老城区本项目新裕丰1.老城区（江南区）属于崇左市中心商业区，是崇左具有历史和商贸的传统老城商业中心。2.以新民路与江南路交汇点为中心，新华路、建设路和沿山路为围合组成的区域为老城区商圈。3.江北区（太平镇）及江北规划新区建设路、太平路围合区域为江北区，目前江北区无商业网点，商业档次低。4.老城区共分为三个商业网点，其中目前已形成良好商业氛围的新裕丰（百家惠超市）商圈，主要以品牌服装店、
2、金融业、餐饮业、手机及数码等业态为主；江南市场属于崇左最大菜市场，临近汽车总站，目前已形成一定商业氛围，以家装、水管、地板、橱柜、餐饮、宾馆等业态为主；而本项目位于新民路北，周边商业尚未成型，商业氛围较差。5.从调研发现，崇左老城区各商圈经营档次较低，略好的为新裕丰商圈；各商圈商业布局凌乱，尚未形成良好的都市商业氛围。江南区（江州区）江南区（江州区）老城区老城区江北区、江北规划新区江北区、江北规划新区3新城区描述：新城区描述：江南市场新城区未来商业中心八大住 宅小区新城区新城区1.新城区为崇左市政府规划城市重点发展方向，本区域 09 年开发建设，至今初现城市风貌；2.部分机关单位已陆续搬迁至新
3、区，如崇左人民医院，公安局、财政局、检察院等；3.市政道路宽，以四车道为主，但人流量少，区域商业处于起步经营阶段，有铺无市，商业氛围较差；4.新城区规划有崇左八大住宅小区（各县、市公务员小区） ，后期通过开发建设后将成为新区商业中心。4综上所述，崇左商业分布格局以老城区为主，各大商业网点均落户其中，繁华的商业气象成为崇左人们消费重要区域；江北城区商综上所述，崇左商业分布格局以老城区为主，各大商业网点均落户其中，繁华的商业气象成为崇左人们消费重要区域；江北城区商业档次相对低；新城区将打造新商务商业圈，以八大住宅小区为中心，向四周辐射，目前区域商业处于有铺无市状态，商业氛围相当低；业档次相对低；新
4、城区将打造新商务商业圈，以八大住宅小区为中心，向四周辐射，目前区域商业处于有铺无市状态，商业氛围相当低；全市商业已初步成行成市，但商业布局不连贯。全市商业已初步成行成市，但商业布局不连贯。二、二、业态组合业态组合名称名称业态业态沿山路东五金、门窗、管业、橱柜、家装类等沿山路中广告、小吃、水果、五金、超市、海鲜类等新民路南广告、通讯、服饰、宾馆、小餐饮等新民路中服饰、通讯、数码、小餐饮、宾馆、电玩、KTV、超市、百货、烟酒、彩票等新民路北酒店、超市、宾馆、花卉、特产、杂货等建设路KTV、休闲娱乐、酒吧、餐饮等太平路（太平镇）五金、特产、药店、餐饮、杂货、管业等江南路东电动工具、油锯、杂货、家私、
5、摩托车等江南路中一线品牌店、酒店、宾馆、金融、药店、5珠宝、餐饮、超市、百货、烟酒等江南路西娱乐、金融、小餐饮等新华路咖啡、餐饮、KTV、杂货等城西路餐饮、娱乐、杂货等描述：描述：1. 以新民路与江南路交汇处为中心的商圈内各种商业业态比较繁华的，聚集了酒店聚集了酒店、品牌服装、品牌服装、金融机关、小型商业体（新裕丰）、金融机关、小型商业体（新裕丰） 、临、临街各种商业铺面街各种商业铺面，铺面陈旧，以天地楼民宅商铺为主，经营客商多来自本地及周边县份，部分来自湖南、湖北等省份。2. 沿山路属于城市主干道，汽车站、江南市场均落户其中，临街商铺经营率较高，空置率少，聚集着宾馆、各类家居用品（水管业、橱
6、聚集着宾馆、各类家居用品（水管业、橱柜、家装等）柜、家装等） 、五金、广告等业态、五金、广告等业态，各类业态档次较低、业态混杂、铺面陈旧，经营客商多来自本地、周边县份，部分来自南宁、玉林、北流、湖南、湖北等区域。3. 江南路属于崇左金融街，聚集着各大金融机构（建行、北部湾银行等）聚集着各大金融机构（建行、北部湾银行等） 、品牌服饰、品牌服饰、酒店、宾馆及临街铺各种商业铺面酒店、宾馆及临街铺各种商业铺面，铺面陈旧，江南路西及路东经营业态档次低，业态混杂，江南路中（市中心地段）相对较好。4. 新华路、建设路、城西路等路段经营业态混杂，档次低，人流量较少，商业氛围较差。5. 太平镇（江北区）区域面貌
7、较为陈旧，各类商业多落在太平街上，铺面陈旧，业态混杂，商业氛围差，当地消费者多到江南区消费。综上所述：崇左市商业经营档次低端，业态布局混乱、各临街铺面陈旧，各商业网点以满足日常生活消费为主，商务休闲娱乐消费综上所述：崇左市商业经营档次低端，业态布局混乱、各临街铺面陈旧，各商业网点以满足日常生活消费为主，商务休闲娱乐消费相对匮乏，无大型商务购物中心，无法满足当地消费者需求，对新兴城市的崇左市而言，一站式购物消费中心必然成为城市发展新趋向。相对匮乏，无大型商务购物中心，无法满足当地消费者需求，对新兴城市的崇左市而言，一站式购物消费中心必然成为城市发展新趋向。6三、三、商铺租金及价格概况商铺租金及价
8、格概况（1 1）各临街铺租金情况：各临街铺租金情况：名称名称面积（面积（）租金（元租金（元/）递增递增押金押金交付方式交付方式租期租期转让费（元）转让费（元）客商群体客商群体沿山路头30505090 元/月（20003000 元/间）5%20005000半年或一年居多1 年居多800020000沿山路中4060菜市摊位 300 到 800 元每间；沿街商铺 80120 元/月5%6%20005000半年或一年13 年800025000本地、周边县市、玉林、北流、湖南、湖北新民路头40507090 元/月（20004000 元/间）5%100030001 年13 年1000030000本地客户为
9、主新民路中560100180 元/月（10007000 元/间）5%7%10005000半年或一年25 年2000060000本地、周边县市、广东、湖北、湖南7新民路尾20-5040-80 元/月（1800-3000 元/间5%2000-4000半年或一年1-3 年20000-40000江南路东30-7540-70 元/月（1500-3000 元每间）5%1000-3000半年1-3 年10000-30000本地、周边县镇居多，外地客户较少江南路中20-50100-150 元/月（2500-6000）6%7%2000-5000一年1-3 年15000-50000外本地、周边县市、广东、湖北、湖
10、南江南路西30-6060-90 元/月（2000-4000 元每间）5%6%2000-5000一年1-3 年10000-30000本地、周边市、县、镇建设路30-10030-50 元/月（1000-3000 元每间）3%2000-4000半年1 年15000-30000本地新华路20-5040-70 元/月（1000-3000 元/间）5%1000-3000半年1-2 年10000-30000本地城西路20-5030-60 元/月（700-2400 元每间）3%1000-2000半年1 年8000-20000本地、广东太平镇40-8020-40 元/月 1500-3000 元/间）3%1000
11、-2000半年1-2 年8000-15000本地描述：描述：81、以新民路和江南路交汇区域租金为整个商圈最贵地方，均价达到了 100180 元/月,转让费达到了 26 万元/间。2、沿山路中与新民路头交汇处均价 100120 元/月。3、建设路、新华路、城西路和江南西路组成的回合区域的租金均价 3070 元/月居多。4、江北（太平镇）区域的租金均价 2040 元/月。5、各路段临街铺递增在 3%5%居多，即每年递增 100200 元/间居多，最高为 7%递增，即 200300 元/年。6、调研发现，各临街铺客商来自本地及周边县份、市、镇居多，外地客户也有一定比例。崇左市各商业网点整体租金水平较
12、低，其中租金最贵的为市中心地段（新民路与江南路交汇处）崇左市各商业网点整体租金水平较低，其中租金最贵的为市中心地段（新民路与江南路交汇处） ，达到，达到 100100180180 元元/月，其他各月，其他各临街商业借助市中心地段商业氛围优势及其商业位置进行相应租金调整，最低为临街商业借助市中心地段商业氛围优势及其商业位置进行相应租金调整，最低为 2020 元元/月；因城市人口相对集中，铺位较少，消费集月；因城市人口相对集中，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大。中，形成售价及租金水平落差较大。（2 2）各商场租金情况各商场租金情况名称名称租金租金递增递增交付方式交付方式物业费物业费新
13、裕丰1F:100180 元/月；2F：50 元/月；3F、4F：290 元/间月（建筑面积 11，使用面积6/间）；5%1 年5 元/崇左百货大楼1F:100150 元/月；2F：70 元/月；3F：40元/月；5%1 年9东盟时代广场1F:70100 元/月；2F：4050 元/月5%1 年江南市场摊位：300800 元/位；临街铺面 100120 元/5%1 年描述：描述：1. 以上各商场中，位于市中心地段临街商场铺中，1F 一般都能达到了 100150 元/月，如新裕丰、崇左百货大楼；2. 市中心商场二楼租金基本在 5070 元/之间，商铺空置率低；三楼租金在 4060 元/月之间，有一
14、定商铺空置；3. 江南菜市场摊位租金基本在 300800 元/位，市场临街铺（沿山路）租金可达 100120 元/；4. 新西洋超市由于不临街，进深太长，没有大型停车场，整体商业氛围较差，租金较低，在 3035 元/；5. 东盟时代广场 1F 租金在 70100 元/月，2F：4050 元/月，二楼有一定商铺空置；6. 各大商场中，每年递增一般在 5%内，租期以一年签订为主。各大商场租金整体较低，租金最高为新裕丰商场，从各大商场出租情况来看，一楼出租率高，二楼以上商铺有一定的空置。各大商场租金整体较低，租金最高为新裕丰商场，从各大商场出租情况来看，一楼出租率高，二楼以上商铺有一定的空置。（三）
15、（三） 商铺销售价格情况商铺销售价格情况目前崇左市有商铺销售均在新城区，商铺销售情况如下：1. 商铺销售价格：1、2 层连体销售（110150）60007000 元/；底层临街铺 80009000 元/（较少） ；900015000 元/（居多） ；1500020000 元/（较少） （君临天下）2. 租金：2040 元/月103. 客商购买群体：本地、外省（湖南、湖北） 、周边县份4. 经营状况：处于起步经营阶段，有铺无市。综上所述：崇左市商铺租金水平整体较低，因城市人口相对集中，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大，新城区目综上所述：崇左市商铺租金水平整体较低，因城市人口相对集中
16、，铺位较少，消费集中，形成售价及租金水平落差较大，新城区目前租金价格也较便宜，因此导致了商铺的整体销售价格也较低。前租金价格也较便宜，因此导致了商铺的整体销售价格也较低。四、四、各商场经营状况各商场经营状况建筑面积 名称 层数总面积单层面积业态装修档次 人流量（5min） 新裕丰4 层 2 万 5000 1F：名坊店；2F 百 家惠超市；3F 服装； 4F 网吧、箱包、服 装 较好 一台扶手梯 早：20 人 中：50 人 晚：80 人新西洋1 层2000超市、肯麦基一般早： 5 人 中：10 人 晚：30 人崇左百货大楼3 层24008001F：服装、药店、 皮包、珠宝、化妆 品；2F 服装；3F 陶 瓷；一般早：10 人 中：20 人 晚：40 人11东盟时代广场2 层8000
