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1、TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 谨呈：新疆胜天投资集团公司骑马山项目工作说明书深 圳 亚 美 广 告 有 限 公 司二 零 零 八 年 十 一 月 二 日TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 新疆胜天投资集团公司：承 蒙 贵 司 信 任 ， 有 意 邀 请 我 司 参 与 贵 司 骑 马 山 项 目 工 作 ， 我 司 对贵 司 的 支 持 与 信 任 表 示 衷 心 感 谢 。 我 司 在 房 地 产
2、 市 场 具 备 较 丰 富 的 经验 ， 在 国 内 一 些 城 市 设 有 分 公 司 及 办 事 处 ， 长 期 跟 踪 研 究 国 内 市 场 变动 情 况 ， 对 房 地 产 市 场 有 全 面 深 入 的 理 解 。 因 此 我 司 有 信 心 ， 也 完 全有 能 力 完 成 上 述 工 作 。经 过 与 贵 司 初 步 交 流 与 沟 通 ， 我 司 提 供 项 目 工 作 说 明 供 贵 司 参 考 ，如 有 任 何 疑 问 ， 请 尽 快 与 我 司 联 系 。专 此 奉 达 ， 即 颂 商 祺 ！深 圳 亚 美 广 告 有 限 公 司二 零 零 八 年 十 一 月 二 日
3、TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 目录一 、 项 目 概 况 . 二 、 客 户 的 目 标 与 需 求 . 三 、 对 本 项 目 的 思 考 . 1、对项目的界定 . 2、对项目的思考 . 四 、 项 目 顾 问 工 作 的 阶 段 划 分 . 五 、 报 告 大 纲 . 六 、 项 目 服 务 流 程 . . 七 、 项 目 的 收 费 与 工 作 时 间 . TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799
4、一 、项 目 概 况位 置 ： 位 于 乌 鲁 木 齐 建 成 区 的 西 北 侧 ， 项 目 地 块 东 邻 九 家 湾 水 库及 新 北 园 春 农 贸 批 发 市 场 ， 西 至 乌 奎 快 速 路 及 经 济 技 术 开 发 区 农 十 二师 104 团 合 作开 发 区 用地 ，向 北 到 达 经 济 技 术 开 发 区 二 期 延 伸 用 地 ，南至 104 团 部 及老 君 庙 ，地 块 性 质 为 荒 山 绿 化 用 地 。占 地 ： 规 划 总 用 地 面 积 7.12 平 方 公 里 ，其 中 根 据 乌 鲁 木 齐 市 荒山 绿 化 承 包 管 理 办 法 规 定 ， 建
5、 设 用 地 可 占 规 划 总 用 地 面 积 的 30 ，即 2.13 平 方 公 里 。二 、客 户 的 目 标 与 需求是 否 能 够 启 动 该 项 目 ， 如 何 启 动 ？总 体 规 划 ： 功 能 区 规 划 及 空 间 布 局 及 建 筑 规 划 等 ；项 目 的 启 动 方 式 与 开 发 节 奏 ， 如 何 进 行 一 期 的 开 发 ？土 地 升 值 与 开 发 速 度 之 间 的 关 系 如 何 平 衡 ？迅 速 回 笼 资 金 ；利 润 最 大 化 ；提 升 企 业 品 牌 ；销 售 持 续 增 长 ；实 现 滚 动 开 发 ；可 持 续 性 发 展 。TEL： +
6、86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 三 、对 本 项 目 的 思 考1、对项目的界定本 项 目 位 于 目 乌 鲁 木 齐 建 成 区 的 西 北 侧 ，因 此 在 确 定 项 目 开 发 战 略与 定 位 的 时 候 ， 必 须 考 虑 到 乌 市 产 业 发 展 及 城 市 规 划 导 向 是 本 项 目 最直 接 依 托 的 核 心 要 素 。 另 外 ， 对 本 项 目 在 城 市 中 承 担 的 功 能 应 有 清 楚的 认 识 ， 在 对 项 目 的 市 场 及 竞 争 环 境 进 行 深 入 对
7、比 分 析 的 基 础 上 ， 如何 获 得 稳 定 的 现 金 流 ， 是 本 项 目 必 须 关 注 的 重 点 。基 于 以 上 考 虑 ， 我 们 认 为 本 项 目 可 以 界 定 为 ：处 于 新 兴 城 区 范 围 内 的 房 地 产 项 目 ；承 担 城 市 运 营 使 命 的 房 地 产 项 目 ；集 旅 游 、 居 住 、 商 业 、 文 化 等 多 功 能 为 一 体 复 合 型 房 地 产 项 目 ；升 值 潜 力 较 大 与 高 风 险 并 存 的 房 地 产 项 目 。2、对项目的思考对 项 目 进 行 界 定 以 后 ， 我 们 可 以 明 确 本 项 目 研 究
8、 的 主 要 方 向 ： 以区 域 发 展 促 进 房 地 产 发 展 ， 以 城 市 运 营 来 创 造 企 业 价 值 。 但 是 面 对 众多 的 机 会 和 资 源 ， 如 何 结 合 资 源 抓 住 真 正 具 有 商 业 价 值 的 机 会 ， 寻 找到 一 条 既 符 合 市 场 又 符 合 企 业 目 标 的 、 正 确 的 项 目 开 发 之 路 或 者 是 开TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 发 模 式 ， 是 本 次 顾 问 工 作 的 重 点 。对 于 本 项 目 开 发
9、，我 们 必 须通 过 对 区 域 发 展 的 经 济 成 因 分 析 ，以 及区 域 发 展 的 定 位 ， 确 定 本 项 目 在 区 域 乃 至 城 市 功 能 中 的 地 位 ， 打 造 项目 的 价 值 体 系 ， 使 项 目 成 为 区 域 市 场 的 领 航 之 作 ， 这 也 是 项 目 发 展 的关 键 所 在 。因 此 ， 对 于 本 项 目 的 开 发 ， 我 们 必 须 明 确 以 下四 个 层 面 问 题 ：第 一 ，战 略 层 面 ，战 略 上 必 须 确 保 走 在 正 确 的 方 向 上 ，项 目 开 发 所面 临 的 问 题 不 能 用 点 式 的 解 决 方
10、 案 ， 并 且 有 些 问 题 是 非 技 术 性 的 ， 即有 些 方 案 不 一 定 是 直 奔 目 标 的 ， 因 此 我 们 必 须 基 于 区 域 整 体 发 展 的 角度 提 供 解 决 方 案 。第 二 ，总 体 定 位 层 面 ，作 为 拥 有 特 殊 资 源 的 大 规 模 项 目 开 发 ，必 须要 有 核 心 功 能 区 ， 项 目 的 功 能 分 布 以 及 公 共 设 施 的 布 局 必 须 考 虑 到 如何 使 项 目 增 值 。第 三 ，开 发 层 面 ，其 本 质 是 盈 利 模 式 ，即 我 们 必 须 明 确 在 拥 有 特 殊资 源 的 大 规 模 项
11、目 开 发 中 ， 不 一 定 要 赢 得 每 一 回 合 ， 而 是 从 战 略 上 明晰 什 么 是 用 来 建 立 项 目 形 象 与 品 牌 的 ， 什 么 是 获 得 现 金 流 的 。 因 此 如何 启 动 本 项 目 ， 包 括 启 动 规 模 、 启 动 方 式 、 启 动 位 置 、 启 动 物 业 类 型等 ， 决 定 本 项 目 能 否 成 功 走 向 市 场 的 关 键 。 同 时 大 规 模 的 开 发 ， 其 可持 续 发 展 也 至 关 重 要 ， 如 何 保 证 项 目 的 可 持 续 发 展 ， 获 得 稳 定 的 现 金流 及 品 牌 效 应 是 项 目 成
12、 功 发 展 的 关 键 。第 四 ，营 销 层 面 ，使 营 销 创 造 价 值 而 不 是 增 加 成 本 ，是 研 究 营 销 的TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 重 点 。 营 销 是 项 目 推 向 市 场 及 项 目 品 牌 打 造 的 重 要 途 径 。因 此 ， 本 次 项 目 服 务 以 1、 市 场 研 究 ； 2、 投 资 分 析 ； 3、 项 目 整 体定 位 与 发 展 战 略 ； 4、 启 动 区 发 展 战 略 与 物 业 发 展 建 议 ； 5、 项 目 营 销策
13、略 五 部 分 组 成 ， 依 如 上 顺 序 展 开 。 整 个 研 究 过 程 以 市 场 研 究 及 投 资分 析 两 部 分 内 容 贯 穿 ， 并 以 两 部 分 的 主 要 结 论 作 为 项 目 可 行 性 的 参 照要 点 ， 在 技 术 经 济 可 行 的 前 提 下 ， 提 出 项 目 的 系 统 开 发 方 案 构 想 （ 项目 整 体 定 位 与 发 展 战 略 、 启 动 区 发 展 战 略 与 物 业 发 展 建 议 、 营 销 发 展策 略 ） 。四 、项 目 顾 问 工 作 的阶 段 划 分项目工作阶段的划分与解决的问题大 规 模 的项 目 开 发 必 须 明
14、确 划 分 项 目 发 展 阶 段 ，并 抓 住 不 同 阶 段 的工 作 重 点 ， 保 证 项 目 开 发 成 功 。第一阶段：项目开发的整体定位与发展战略目的：项目规划的依据与指导关 键 点 ： 项 目 价 值 的 挖 掘基 于 市 场的 定 位第二阶段：启动区发展策略与物业发展建议TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 目的：指导开发执行关 键 点 ： 如 何 启 动产 品 的 具体 表 现形 式第三阶段：项目的营销战略与策略目的：项目推向市场关 键 点 ： 营 销 主 题营 销 节 奏第四阶段
15、：项目经济测算与投资分析目的：项目投资风险决策支持资金运行稳健性保证关 键 点 ： 售 价 确 定营 销 节 奏投 资 收 益率TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 TEL： +86 (991) 2843 799 +86 (991) 2843 788 FAX：+86 (991) 2843 799 五 、报 告 大 纲第一部分市场研究报告1、 投 资 环 境研 究宏 观 环 境 分 析产 业 环 境 分 析项 目 开 发 前 景 分 析2、 区 域 市 场 发 展 分 析城 市 规 划 和 产 品 供 应 结 构 的 变 化 趋 势 分 析3、 消 费 者 研究潜
