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1、题目：题目：物业环境管理的特点和发展趋势摘要摘要：物业环境管理特点是指物业在发展过程中呈现出的各种关系，包括物业与各行各业之间的关系，物业与人之间的关系，物业与社会主体之间的关系。对物业环境管理特点的深入研究有助于物业管理活动的迅速发展，有助于物业管理企业更好的完善企业管理制度，管理模式等。及时地了解物业环境管理的发展趋势，使得物业管理企业可以远瞻性的发展、而避免盲目随流。采用新的技术，从而可以精简机构、节约开销，提高职工工资和生活水平；新的服务模式，接受“以人为本”的服务理念，真真正正做到“顾客就是的上帝”的承诺。将服务的理念贯穿到整个物业管理活动中去。关键词关键词：以人为本、物业环境管理、
2、服务模式Subject：The characteristics of the property for environmental management and development trends.Abstract: Environmental management is characterized by the property refers to property in the development process of a variety of shows, including the property and the relationship between all walks o
3、f life, property and the relationship between property and social relations between the main body. Environmental management on the property-depth study of the characteristics of the property management activities contribute to the rapid development of property management companies to better contribu
4、te to the improvement of enterprise management systems, management models. Timely understanding of property trends in the development of environmental management, property management companies to make far-sighted development, and avoid blind with the flow. Introduction of new technologies, which can
5、 be streamlined bodies, save costs and improve wages and living standards of workers; the new service model, to accept the “people-oriented“ service concept, really do “customer is God“ and commitment. The concept of services throughout the entire property management activities.Key words: People-ori
6、ented property management of the environment, service delivery 目目 录录中文摘要中文摘要. .1绪论绪论.21 物业环境管理的现状概况物业环境管理的现状概况. .31.1 物业环境管理架构不完善，配套设施运作不理想. .31.2 物业环境管理经费入不敷出. .31.3 物业管理不到位，物管公司与社会相关方面关系不融洽.31.4 物业管理法制不健全，地区间发展不平衡.32 物业环境管理存在的问题物业环境管理存在的问题.42.1 体制问题42.2 法律法规滞后，体系不完善42.3 政府职能的问题42.4 物业管理从业者的素质问题43
7、物业环境管理的特点物业环境管理的特点43.1 覆盖面广53.2 业主权益得到有效保护53.3 物业环境管理与社区管理密切结合54 物业环境管理的发展趋势物业环境管理的发展趋势64.1 房地产开发延伸服务64.2 物业行业集中度64.3 物业的市场化程度64.4 商业物业的全价值链经营业务74.5 物业服务的专业化程度75 总结总结8致谢致谢8参考文献参考文献绪论绪论我国的物业环境管理从沿海开始起步，在市场需求与主管部门引导下逐渐向内地扩散，物业管理作为一种朝阳产业已走过了 20 年的风雨，物业环境管理发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制初步建立。应当说物业环境管理在我国已有了长足的发
8、展，但是，也应当看到物业环境管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。本人针对我国现阶段物业环境管理的特点，存在的问题和因素，以及物业环境管理这个行业未来的发展前景做了具体的分析。时代在发展，企业要进步，所有缺陷、原始、落后等初期发展阶段所必不可少的东西，必将被完善、科学、先进的高级阶段所取代。中国的物业环境管理行业也是如此。物业环境管理的现状概况物业环境管理的现状概况1 物业环境管理架构不完善，配套设施运作不理想物业环境管理架构不完善，配套设施运作不理想目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责
9、、权、利关系需要进一步明确。不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。2 物业环境管理经费入不敷出，维修保养不积极，服务态度差物业环境管理经费入不敷出，维修保养不积极，服务态度差物业环境管理和其它建设一样，也需要资金的投入，在物业环境管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住
10、房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。物业管理服务收费的标准，各地虽有部门行政规章，但尚欠统一规范。而且真正严格按照规章收取各项费用的物业管理公司只是极少数，亮证收费及使用统一发票的物业公司更是少之又少。此外物业公司收支透明度很低，没有定期向业主公布账目、说明物业管理费收取的标准和依据及与其对应的服务内容。物业管理单位的物业管理费计算也不合理。3 物业管理不到位，物管公司与社会相关方面关系不融洽物业管理不到位，物管公司与社会相关方面关系不融洽目前有物业管理公司不以“物业服务
11、”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。4 物业管理法制不健全，地区间发展不平衡物业管理法制不健全，地区间发展不平衡全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小
12、区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。物业环境管理存在的问题物业环境管理存在的问题1、体制问题、体制问题 从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有 70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或 后勤单位改制，只有 10%属于产权自主型的物业管理企业。 正是这种现象的出现,限制了物业行业各公司之间的正常市场竞争,违反了优胜劣汰原则，直接性导致大多数物业公司有恃无恐，乱收费用，服务态度差。 2、法律法规
13、滞后，体系不完善、法律法规滞后，体系不完善我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构 ，完善的法规体系尚未形成。3、政府职能的问题、政府职能的问题首先政企没有完全分开，企业无法独立运作。其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付 20 多个部门的检查管理。4 4、物业管理从业者的素质问题、物业管理从业者的素质问题目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常
14、开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。 物业环境管理的特点物业环境管理的特点1 1、覆盖面广、覆盖面广国内的物业环境管理虽然是从 80 年代开始起步，可是发展速度很快，而且覆盖面广。如上海市到 1997 年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海一些省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广。纳入物业环境管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商品房都先后进入物业管理渠道。与此相适应，各类物业环境管理企业如雨后春笋纷纷破土而出，如上海市到 1997 年已有各类物业环境管理企业近 2000 家，从业人员约 5 万人。全国范围到 1997 年约有物业环境管理企业 7000 家，从业人员 100 万人。一些国际上知名的物
