《资产评估师资产评估考试难点复习》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估师资产评估考试难点复习（106页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、资产评估师考试-资产评估-冲刺重点串讲讲义-全第一部分串讲前言首先建议大家把串讲讲义的前言和第二部分关于评估方法等综合题的讲解内容打印下 来然后听。一、一、2004200420102010 年的考分合计分布图年的考分合计分布图【说明】第 12 章是 2009 年新增章，而且近 2 年没有出大的考试题目，每年只有 1 分单选题二、经过对近二、经过对近 7 7 年的考题分析，得到了以下结论和复习策略：年的考题分析，得到了以下结论和复习策略：1.高度重视评估方法的计算题的知识，这是考试是否能够及格的关键 需要大家特别注意的是， 我们这门课程考试的分值近 3 年大约有 64 分以上是计算题 （因为单选
2、题中也至少有 1018 分以上的计算性的选择题，2010 年单选题中的计算性选择题达到 18 分） ，所以大家要高度重视教材中涉及到的计算型的知识点。由于本教材涉及 到计算题的内容很多，但是事实上知识点不是很多，主要是成本法、收益法和市场法等几 种方法， 所以我们在计算题目上拿高分还是很有希望的。 所以我们的串讲将分两部分讲解，第二部分涉及计算型知识点也就是评估方法的讲解， 专门针对 64 分的计算题。 其他的分章 节来讲解其他的 36 分左右的客观题目 成本法、收益法和市场法三种资产评估的方法，从近 3 年的统计情况来看，占整个计算题的分值比重分别是 20%、65%、10%，剩下的是其他的小
3、方法。从中大家可以认识到 收益法的重要程度。所以大家要通过这门课程，必须掌握好收益法的基本原理并能够熟练 运用。注意 2009 年新增加的第十二章，今年存在考大题的可能性，过去 2 年没有出大题， 每年才考了 1 分。 这章内容大家觉得比较难学，事实上这章内容涉及到资产的确认和计量估价两部分内容。确认部分主要属于会计学的知识，教材介绍比较简单，所以会计基础差的同学可能觉 得有些地方不好懂。但是要注意这部分内容教材不会要求很高，如果要求高了将需要扩充很多的知识，和评估学的知识重点就会有冲突。大家要把更多的关注点放到如何计量已经 确认的资产价值，这些价值如何估价，这样问题就变得比较容易了。这部分内
4、容我也将在第二部分内容中专门讲解。 从计算题大题涉及到的章节分布情况看，主要分布在第 4 章机器设备评估、第 5 章 房地产评估、第 7 章无形资产评估、第 10 章企业整体评估和第 8 章长期投资性资产评估。第 8 章长期投资性资产评估如果考大题主要是针对第 3 节， 其另外第 12 章可能会对企业合 并对价分摊出综合题（如果出题，应该和教材例题相当） ，应该也不难掌握。 如果希望本科必过， 扩大复习面的话， 把流动资产评估中涉及的评估方法予以掌握。以上的内容我将在后面正式串讲的第二部分用 30 页的篇幅全面总结讲解。 2.对于客观题目的 36 分看，我希望大家做到有几个必定掌握。第 1 章
5、 4 分左右，第 2 章 6 分，这两章是基础，对整个教材的掌握和理解比较重要。 对于这些内容全面仔细掌握。 第 3、11、13、14 章考点比较容易把握，估计今年分数都在 2 分上下，把串讲中分章要求掌握的知识点掌握就可以了，我已经将内容压缩到最少。 其他部分的客观性选择题目按照我分章节讲解的内容或者做模拟试题就可以了。 关于这一部分我将在串讲的第三部分分章介绍。3.最后的押题，在大家时间的确紧张的情况下，可以作为赌一把的基础，但是这门课 考试计算题多，即使考试的题目和我押的题目属于同一种题目，但是计算上不可能完全一 样。同时我在串讲中提到的习题班中的例题视作押题的内容。三、考试器材准备三、
6、考试器材准备 具有指数计算功能、无声无编辑存储功能的计算器。四、考试注意事项四、考试注意事项 1.考试全部采用计算机网络方式阅卷，严格按照考试要求，根据题号标明的位置在有效区域内作答， 超出答题区域作答无效。 正文部分必须使用黑色墨迹的钢笔或签字笔作答， 填涂部分用 2B 铅笔。 2.计算题要尽可能分步骤做，步骤尽可能详细，考试是按照步骤给分的，如果一步得出结果，出了错误一分不给。 3.同时每个步骤需要写明计算原理和理由，然后再进行计算，这样即使计算错了，公 式正确也能够给分，写公式的时候记不住符号，可以使用文字。4.计算的精确度要注意 中间过程的精确度（保留的小数位数）要比最后的结果要求的精
7、确度（保留的小数位 数）高（多） 。5.计算结果因为中间计算过程小数位数的不一致导致结果的误差不会影响得分，曾经 有一年的标准答案，容许数值和标准答案差别在 6 左右。 6.折现系数需要大家自己计算，所以需要大家记住复利现值和年金现值的计算公式，要能够使用计算器计算（110%）（10）0.3855。7.多选题如果漏选的话会按答对的个数给分。第二部分评估方法等综合计算题讲解把以下内容搞懂，再做习题班的题目，掌握今年出题方向和思路。一、收益法一、收益法 收益法的理论依据： 财务管理中的 NPV 的计算原理（或者说是货币的时间价值原理） ，即 评估价值（被估资产未来的现金流折现系数） 收益法应用的前
8、提条件（KP45） 1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A） 2.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）3.被评估资产预期获利年限可以预测（n） 收益法中各个指标的确定 1.收益额的确定（A 或者 Rt）收益额是归资产所有者所有的收益（46 页） 在企业价值评估中，体现为（355 页） 企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益。例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。 凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益。 无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。 事
9、实上，这一点运用到房地产的评估中表现为（162163 页） 收益额应该是净收益客观总收益客观总费用收益额两个特点（46 页） 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（总 收益总费用）中可能包括不合理的因素（参见我习题班第十章综合题 2 和 3） 企业价值评估中收益额的确定企业收益基本表现形式：企业净利润和企业净现金流量（KP355） 应选择净现金流量作为企业的收益基础（KP355） 因为企业净现金流量是企业收支的差额，不容易被改变，更客观准
10、确。净利润与现金流量的关系及计算（教材 362 页的表格） 净利润的计算净利润利润总额所得税利润总额（1所得税税率） 利润总额营业利润投资收益营业外收入营业外支出 营业利润产品销售利润其他业务利润管理费用财务费用产品销售利润产品的销售收入产品销售税金产品销售成本（包含折旧） 净现金流量计算 净现金流量净利润折旧无形资产摊销追加资本性支出（一般为零）企业价值评估中收益额的常用口径（KP355356） 股权自由现金流量：净利润或净现金流量 净利润或净现金流量扣税后的长期负债利息（长期负债利息*（1所得税税率）企业自由现金流量： 净利润或净现金流量扣税后全部利息（全部利息*（1所得税税率） ）企业收
11、益预测的基础（KP358） 企业价值评估的预期收益的基础，应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利 能力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。企业预期收益的预测，应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资产的合理 改进乃至合理重组，但必须以反映企业的正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或 新产权主体的超常行为因素对企业预期收益的影响不应予以考虑。无形资产评估中收益额的确定（KP243246） 【注意习题班第七章综合题第 1 题】 直接评估法 R使用无形资产后净利润使用无形资产前净利润Q2（P2C2） （1T）Q1（P1C1） （1T） 差额法（与行业平均水平比较） 无形资产带来超额
12、收益净利润净资产总额行业平均资金利润率 （76） 分成率法。 收益额销售利润销售利润分成率（1所得税税率） （78）销售收入销售收入分成率（1所得税税率） （77） 销售收入分成率 销售利润分成率 销售利润率 尽管销售收入分成率和利润分成率之间存在一定关系， 并可以通过数学关系进行互换，但销售收入分成率合理性的基础仍然是利润分成率，这是必须明确的。 要素贡献法。 2.折现率（r）（1）从本质上讲（KP46） 折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望 的回报率。（2）从构成上看（KP46） 折现率无风险报酬率风险报酬率 （3）资本化率与折现率的关系（KP47）在
13、本质上是没有区别的 但是二者适用场合不同 习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（i） ，用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（i） 。 二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相同。当题目中分别告诉了资本化率与折现率，则要区别使用，否则视作二者相等。 （4）折现率的计算 方法一：折现率无风险报酬率风险报酬率（KP369 以及 165 安全利率加风险调整值法） .无风险报酬率即最低报酬率： 通常可以银行储蓄利率和国库券的利率确定，一般用rf表示.风险报酬率的确定 风险累加法由此方法最后计算出来折现率的方法称为累加
14、法（KP367、369） 风险报酬率经营风险报酬率财务风险报酬率行业风险报酬率其他风险报酬率系数法 由此方法最后计算出来折现率的方法称为资本资产定价模型（KP368、369）此方法计算出来的折现率属于权益资金的折现率 行业风险报酬率（KP369） Rr（RmRf）（107）式中：Rr被评估企业所在行业的风险报酬率 Rm市场期望报酬率 Rf企业所在行业的系数这里 RmRf代表社会平均风险报酬率企业的风险报酬率 如果所求系数是被评估企业所在行业的系数，而不是被评估企业的系数，则需要再考虑企业的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在行业中的地位系数，即企业 特定风险调整系数（） ，即企业在行业中
15、的风险调整系数，然后与企业所在行业的风险报 酬率相乘，得到该企业的风险报酬率 Rq。如下式表示：Rq（RmRf）（108） 如果所求系数是被评估企业相对于社会平均风险的系数 （企业所在行业的系数 企业特定风险调整系数（） ） ，直接利用系数就可以了，直接得到 Rq，而不需要再考虑企业特定风险调整系数因素了Rq（RmRf）， 式中 Rq企业的风险报酬率企业相对于社会平均风险的系数方法二：加权平均资本成本模型（KP370）若计算全部资本的折现率 折现率（各种筹资渠道资金占总资本的比重该种资本的资本成本率）其中：所有 者权益的资金成本率可以使用资本资产定价模型求得负债的资金成本率 债务税前资金成本*
16、（1所得税税率） 若计算投资资本（即权益资金和长期负债）的折现率方法三：净收益与售价比率法（KP164、135） 实质上,净收益与售价的比率,就是投资报酬率，售价代表资产的价值。方法四：各种投资收益率排序插入法（KP165） （5）房地产评估中折现率的种类、计算及其关系（KP165166） 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系。（LB）r Lr1Br2 很容易得到：式中：r综合资本化率；r1土地资本化率；r2建筑物资本化率； L土地价值； B建筑物价值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率（还原率）就是资产的收益 率，期望投资收益率，符合折现率实质的实质。 特别注意：以上折现率的计算方法在计算企业价值和房地产评
