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1、1收益法常见错误收益法常见错误第一部分：净收益方面错误第一部分：净收益方面错误错误类型：错误类型：1 1、遗漏其他收入、遗漏其他收入苏记：苏记：收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。20062006 年年- -租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。20082008 年年- -年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。20102010 年年- -租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如
2、押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益） 。20112011 年年- -收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。2012-2012-在确定租金时未考虑租赁保证金货押金的利息收入等租金外在确定租金时未考虑租赁保证金货押金的利息收入等租金外收入。收入。2 2、租约要分清楚租金内和租金外。租约要分清楚租金内和租金外。苏记：苏记：房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的，在租约期内按租赁房产是否已签约，应区别对待，对已签租约的，在租约期内按租赁合同约定计算租金收入，租约期外，按未来社会平均租金计算，租合同约定计算租金收入，
3、租约期外，按未来社会平均租金计算，租金收入。金收入。20042004 年年- -收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算， 租约期外按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；20122012 年年- -在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。3 3、净收益要说明是否预测值。、净收益要说明是否预测值。 （如果实在找不到理由才去写）（如果实在找不到理由才去写）2苏记：苏记：未分析租租金的变化趋势（未考虑未来收益的变化、不能只看当前未分析租租金的变化趋势（未考虑未来收益的变化、
4、不能只看当前收益情况。收益情况。 ） 。收益中没有包括有形收益、无形收益。收益中没有包括有形收益、无形收益。2003 年年-未分析租金水平的变化趋势；未分析租金水平的变化趋势；2008 年年-收益法测算中，年总收入未说明是预测值。收益法测算中，年总收入未说明是预测值。20102010 年年- -租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）乏依据（或不符合谨慎原则） 。20122012 年年- -没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值。益是预测
5、值。 ）4 4、选用公式要说明理由。选用公式要说明理由。 （如果实在找不到理由才去写）（如果实在找不到理由才去写）苏记：苏记：1、收益法的计算公式的选用未说明理由；（如收益稳定并在出让、收益法的计算公式的选用未说明理由；（如收益稳定并在出让合同中已约定不可续期时方可用合同中已约定不可续期时方可用 V=A/Y1-1/（1+Y）N，如按一定，如按一定比率递增的比率递增的 g 的取值缺乏理由）；的取值缺乏理由）；2、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末，若净、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末，若净收益发生在期初，则应用收益发生在期初，则应用 A 末末=A 初（初（1+Y）
6、进行调整）进行调整20062006 年年- -收益法公式的选用没有理由（或：未考虑租金未来的变化收益法公式的选用没有理由（或：未考虑租金未来的变化/ /没有对未来净收益作出分析没有对未来净收益作出分析/ /采取净收益不变公式缺少理由）采取净收益不变公式缺少理由） 。20112011 年年- -收益法公式选取未说明理由，收益法公式选取未说明理由， （收益法公式选用未分析未来（收益法公式选用未分析未来收益变化趋势。收益变化趋势。 ）20122012 年年- -选用净收益每年不变有限公式未说明理由。选用净收益每年不变有限公式未说明理由。 （或者说没有对（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析。年净
7、收益未来变化趋势进行分析。 ）35 5、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。苏记：苏记：不采用实际收益，而应采取客观收益。不采用实际收益，而应采取客观收益。/房地产租金水平应是社会客房地产租金水平应是社会客观租金水平，且为未来的预测值（应作出说明）观租金水平，且为未来的预测值（应作出说明） 。 ）2006 年年-出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出（或管理
8、费和租赁费用取场客观分析判断得出（或管理费和租赁费用取 2.5，理由不充分），理由不充分） 。2008 年年-收益法中，出租率按估价对象的实际情况收益法中，出租率按估价对象的实际情况 90%确定不正确，确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。应说明是否为客观水平且应说明是预测值。20112011 年年- -收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应该该“不考虑租赁因素的影响。不考虑租赁因素的影响。 ” （应采用客观租金。（应采用客观租金。 ）20112011 年年- -收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。收益法测算中建筑物
9、重置成本应是客观成本。6 6、数据取值，必须说明理由。、数据取值，必须说明理由。 （计算有效毛收入时认为空置率为（计算有效毛收入时认为空置率为 0 0或者入住率为或者入住率为 100%100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。）2006 年年-14.10空置率和租金损失率空置率和租金损失率 5应说明确定理由。应说明确定理由。20112011 年年- -收益法测算中，空置率取收益法测算中，空置率取“0”“0”不妥，应考虑适当的空置率。不妥，应考虑适当的空置率。7 7、净收益计算错误。、净收益计算错误。净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失其他收入运
10、营费净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用用有效毛收入运营费用4注意点：收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。注意点：收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有若净收益发生在期初，则有 A A 末末=A=A 初（初（1+Y1+Y） 。有效毛租金收入：潜在毛租金收入有效毛租金收入：潜在毛租金收入- -收租损失收租损失- -空置率空置率潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入有效毛收入：潜在毛收入有效毛收入：潜在毛收入- -收租损失收租损失- -空置率空置率潜在毛收入：潜
11、在毛租金收入潜在毛收入：潜在毛租金收入+ +利息收入利息收入收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算空置率：按照潜在毛收入的一定比例来估算空置率：按照潜在毛收入的一定比例来估算有效毛收入潜在毛租金收入有效毛收入潜在毛租金收入- -空置和收租损失空置和收租损失+ +其地收入其地收入潜在毛租金收入潜在毛租金收入= =全部可出租面积全部可出租面积最有可能的租金水平最有可能的租金水平2003 年年-一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；影响；2003 年年-三层有效毛收入计算错，未考虑空
12、置及租金损失率（出租率）三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；影响；2003 年年-六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；2004 年年-年有效毛收入中押金收益也应乘出租率年有效毛收入中押金收益也应乘出租率 90。2006 年年-有效毛收入计算应为有效毛收入计算应为 190086（1-10-5）=161573 元。元。2008 年年-年总收入未考虑收租损失。年总收入未考虑收租损失。2008 年年-租金收入未考虑可出租面积比率。租金收入未考虑可出租面积比率。20102010 年年- -租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。租约
13、期外净收益确定有误，未扣除运营费用。20102010 年年- -客观毛租金收益（客观毛租金收益（100100 元元/月）确定有误。月）确定有误。58 8、租金内涵不清楚。租金内涵不清楚。苏记：苏记：求取比准租金时求取比准租金时, ,估价对象或可比实例的租金构成内涵及租金的支估价对象或可比实例的租金构成内涵及租金的支付方式未做说明，如有不同应作说明。付方式未做说明，如有不同应作说明。 （交易方式是否与估价对象交易方式是否与估价对象一致、租金内含应作必要说明、详见案例一致、租金内含应作必要说明、详见案例 P120P120：租金构成内涵）。：租金构成内涵）。2003 年年-未说明当地规定的管理费中是
14、否包括水、电、气、热等费用；未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用；2007 年年-收益法中未说明租金内涵。收益法中未说明租金内涵。2008 年年-运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）取（或租金内涵交代不清） 。20102010 年年- -租约期外租金构成内涵不清。租约期外租金构成内涵不清。20102010 年年- -租约期外租金面积内涵不清。租约期外租金面积内涵不清。9 9、公式中各参数代号的文字解释有误。、公式中各参数代号的文字解释有误。 （如净收益按一定比率递增（如净收益按一定比率递增的
15、收益法公式中的收益法公式中 A A 应为第一年的净收益，而非未来的净收益等）应为第一年的净收益，而非未来的净收益等）2007 年年-收益法公式中对收益法公式中对 A 的说明错误。的说明错误。1010、租金确定理由。、租金确定理由。2006 年年-一层、二层平均租金确定一层、二层平均租金确定 65 元元/( 月月.)过于简单（应用调过于简单（应用调查实例确定租金；应说明一、二层是否是组合商铺。查实例确定租金；应说明一、二层是否是组合商铺。 ）其他：其他：1、没有考虑出租率或入住率或满客率。没有考虑出租率或入住率或满客率。2 2、计算毛收入时，套用的天数或面积错误。、计算毛收入时，套用的天数或面积
16、错误。 （应扣减的未扣减）（应扣减的未扣减） ；3 3、收益中没有包括有形收益、无形收益。、收益中没有包括有形收益、无形收益。 （无形收益不应单独计算，（无形收益不应单独计算，6而应当通过选取较低的报酬率来体现。而应当通过选取较低的报酬率来体现。 ）4 4、租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。、租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。5 5、利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收、利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。不同层数况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。不同层数的租金以及不同用途的租金以及资本化率是不一样，
