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1、 中国人民银行郑州培训学院家属院物业管理方案中国人民银行郑州培训学院家属院物业管理方案（草案）（草案）第一章 总则第二章 业主代表大会和管委会第三章 物业管理公司第四章 业主公约第五章 物业的使用与维护第六章 费用的收缴第七章 家属院公共设施必要的维修改造第八章 罚则第一章第一章 总总 则则第一条 为加强我院家属院物业管理，推动家属院物业管理的规范化、市场化，形成职责明确，利益分清，产权清晰，谁使用谁付费市场化动作机制；提高物业管理水平和服务水平，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境，依据郑州市物业服务收费管理实施办法及郑州市物业管理相关管理规定，结合我院家属院实际情况，提出一下物业管理方
2、案：第二条 下列用语在本办法中的含义：（一）学院家属院是指中国人民银行郑州培训学院红旗路 75 号院 1 至 6 号家属楼及郑花公路 29 号院中国人民银行郑州培训学院2、3 号家属楼，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区；（二）物业是指两处家属院内各类房屋及其相配套的公用设施、设备及公共场地；（三）业主是指住在两家属院内的房屋及其附属物的所有权人；第三条 家属院的物业管理实行业主自治管理与业主管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理公司管理相结合的原则。物业管理公司应当在其管理的住宅小区内设置管理机构，并应根据本办法和管委会的委托对住宅小区的物业实行专业化管理。第二章第二章 业主代表大会
3、和管委会业主代表大会和管委会第四条 中国人民银行郑州培训学院可会同（90%）以上业主召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。第五条 业主代表大会由业主推选的代表组成，每幢房屋可推选五至六名业主代表。召开业主代表大会须有具有投票权的过 90 以上业主代表出席。业主代表可以委托代理人出席业主代表大会。第六条 业主代表大会表决采用投票方式。住宅房屋的业主代表以每一住户为一票；非住宅房屋的业主代表以每一百平方米的建筑面积为一票（包括一百平方米以下的单独的非住宅房屋）。业主代表大会的决定，由出席会议的具有投票权的三分之二多数通过方为有效。第七条 业主代表大会行使下列职权：（一）选举产生管委会并选举、罢免
4、管委会成员；（二）听取、审议管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；（三）决定家属院内关于业主利益的重大事项；（四）审议通过业主公约和管委会章程；（五）其他需要讨论的问题。第八条 业主代表大会由管委会负责召集，每半年至少召开一次，会议召开日期和内容最迟应在七天前通知每位业主代表。经百分之十五以上业主代表提议，管委会应于接到提议后十五天内召开临时业主代表大会。第九条 管委会委员由五至十五人组成。经业主代表大会在业主代表中选举产生，管委会委员人数可以增减，但最低不得少于五人。管委会主任、副主任由管委会在委员中选举产生，管委会可从物业公司聘请一名执行秘书。第十条 管委会的成立，须向所在地的房
5、产办事处提出申请，并提交下列文件：（一）成立管委会的申请书；（二）管委会章程；（三）管委会组成人员名单；（四）办公场所证明文件。第十一条 管委会每届任期三年，可以连选连任；管委会委员为兼职，管委会主任可以兼职也可以专职。管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表列席会议。第十二条 管委会具有下列职责：（一）代表住宅小区全体业主行使业主的合法权益；（二）召集、主持业主代表大会，向业主代表大会报告工作；（三）选聘、解聘家属院物业管理的物业管理公司，代表业主
6、与物业管理公司签订委托管理合同；（四）审议物业管理公司制定家属院物业的年度管理计划、配套工程和重大的维修工程项目；（五）审议家属院管理服务费的收费标准；（六）监督物业管理公司对家属院的物业管理工作；（七）督促业主遵守业主公约；（八）行使法律、法规和管委会章程赋予的其他职责。第十三条 管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，应符合国家和郑州市的有关法律、法规的规定。违反前款规定的，家属院所在地的房产办管理部门有权予以纠正或撤销。第三章第三章物业管理公司物业管理公司第十四条 家属院业主管理管委会员成立后，由管委会公开选聘物业管理公司。第十五条 物业管理公司依据管委会的委托对家属院实施物
7、业管理。第十六条 物业管理公司须具有下列条件：（一）具备固定的经营场所，经工商行政管理部门登记注册，取得营业执照；（二）具有三十万元以上的注册资金；（三）具有八名以上技术管理人员，其中中级职称以上的须达到百分之三十；（四）法律、法规规定的其他条件。第十七条 管委会应与被委托物业管理公司签订委托管理合同。委托管理合同应包括下列内容：（一）委托管理事项；（二）管理服务标准；（三）管理服务权限；（四）管理服务期限；（五）管理服务费用；（六）监督、检查违约的责任；（七）双方约定的其他权利、义务。第十八条 物业管理公司的管理范围包括下列内容：（一）房屋的维修、养护；（二）家属院内消防、机电设备、供电、供
8、暖、卫生保洁、健身器材及场地、路灯、走廊、自行车车房（棚）、园林绿地、沟渠、池、井、道路、停车场等公用设施和公共场地的维修、养护和管理；（三）车辆通行及停泊服务；（四）治安保卫服务和小区公共秩序管理；（五）委托管理合同规定的其他物业管理事项。第十九条 物业管理公司的职责：（一）根据有关法律、法规规定，结合实际情况，制定本家属院的物业管理办法，并报本家属院所在地房产办事处备案；（二）按照国家和郑州市房屋物业管理标准和委托管理合同的要求，对家属院实行物业管理，制止违反家属院物业管理规定的行为；（三）依据委托管理合同和有关规定收取住宅管理服务费，并负责管理；（四）接受管委会和业主的监督；（五）依照法
9、律、法规从事经营管理活动，协助有关部门提供社区生活服务和社区文化活动。第四章第四章 业主公约业主公约第二十条 业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在家属院使用、维护、管理物业、收费等方面权利和义务的行为守则。第二十一条 业主公约应包括下列内容；（一）家属院的名称、地点、面积及户数；（二）公共场所及公用设施状况；（三）业主代表大会的召开程序及决定家属院重大事项的方式；（四）业主使用其住宅和住宅小区内公共场所及公用设施的权益；（五）业主参与家属院物业管理的权利；（六）业主对管委会和物业管理公司的监督权；（七）家属院各项物业维修、养护和管理费用的缴纳；（八）业主在本家属院内应
10、遵守的行为准则；（九）违反业主公约的责任；（十）其他有关事项。业主公约应有房产管理部门提供范本，业主代表大会可以根据家属院或整幢房屋的实际情况进行必要的修改和补充。第二十二条 业主公约经三分之二以上业主签署生效后，报家属院所在地的房产部门备案。第二十三条 业主公约的制定应符合法律、法规和政策有关规定。第五章第五章 物业的使用与维护物业的使用与维护第二十四条 相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修等方面的关系。修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其他财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相
11、邻住户阻挠修缮的，由管委会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。第二十五条 凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，管委会可授权物业公司进行修缮，费用由业主承担。第二十六条 房屋的维修责任，按下列规定划分：（一）室内部分由业主负责维修，可以向本住宅小区的物业管理公司报修，也可以向其他修缮单位报修；维修费用业主承担。（二）房屋的外墙面、房顶、楼梯间、通道、屋面、配电设施、暖气交换站、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电机设备和消防设施等房屋本体公用设施，由学院养护和维修，其费用在专项维修费用中支
12、出，列入当年学院预算。第二十七条 家属院的道路、路灯、沟渠、池、井、绿地、娱乐场所、停车场、住宅走廊、自行车车房（棚）等住宅小区公用设施由物业管理公司统一管理、维修、养护。其费用由物业公司在收取的物业管理费中支出。第二十八条 家属院的卫生保洁、保安服务、物业公司的家属院管理人员、维修人员工资等费用由物业公司在收取的物业管理费中支出。第二十九条 家属院的消防设施、监控系统、红外线报警系统由学院负责安装、更新，日常维修养护由物业公司负责，可以向业主收取一定费用。其费用不在物业管理费中，与业主另定收取标准并签协议。第三十条（一）家属院各住户外、围墙以内部分的水（水表以外）、电（电表以外）、煤气、电讯
13、等管道、管线的维修养护，由学院负责维修养护。（二）家属院各住户内的水（非主管道）、电、煤气、电讯、网络等管道、管线的维修养护，由各住户负责，维修费用自理。第三十一条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共
14、用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过学院专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。第三十二条 物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准，建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。另有约定的除外。第三十三条 物业管理公司应按规定公布住宅修缮的收费标准，并严格按规定收费。按照三级物业管理服务等级标准提供服务；管理住宅区建筑面积多层 30000 平方米以下，住宅区符合规划设计要求，有绿化，房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、共用设施及业主资料。 多层住宅
15、 0.26 元/月.m2,可以经物业管理公司与业主管理委员会协商上下浮动。基本要求1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示 24 小时服务电话。急修 1 小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，
16、公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每 3 日巡查 1 次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 2 日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主
