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1、买房流程全接触买房流程全接触 教您一步步买房教您一步步买房 买房是个复杂的过程，要接触到各种各样的人不说，还得要有各种各样的手续流程。很多人在买房之前都比较茫然，当然任何事情总是要做好准备才好哦。现在就给大家整理下整个买房过程中需要了解的信息。也欢迎大家跟帖说说自己的买房经验。 前期准备：前期准备： 决定买房，实在是一件高兴的事情。但是，从下定了决心到买着了满意的住房，可不是一件容易的过程。毕竟，对任何人来讲，购买住房，都是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，而且可能一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。 那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前北京众多的房地产项目中挑选到适合自
2、己的房子呢？ 更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？ 房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。 买房的第一步：明确购
3、房目的买房的第一步：明确购房目的 无数遍地问自己：为什么要买房？ 无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？ 买房的资金准备买房的资金准备您准备用多少钱买房？您准备用多少钱买房？ 一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20 万元、50 万元，还是 80 万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想购买物业的品质。 更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？ 房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是一个比较专业的行为。在一些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人可以为个体购房者提供专业的
4、咨询和服务，个人买房已经有一套比较成熟的模式，法律法规和操作程序都比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。但是，现阶段我们的个人购房行为还做不到这么轻松，因为北京的房地产市场是一个正在发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜事，目前房地产市场还没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪人，因而，每个购房者都要自己学点买房常识。 实地看房： 1.1.二手房二手房: :实地看房实地看房 7 7 大窍门大窍门： 晚上看房好过白天晚上看房好过白天：晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的
5、，只有在晚上才能得到最确切的信息。 雨天看房很关键雨天看房很关键： 大雨过后， 无论房主先前对房屋进行过怎样的“装饰”， 都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。雨天看房时尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。 多看空房子的格局多看空房子的格局：购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。 不看墙面看墙角不看墙面看墙角：查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有
6、渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 不看窗帘看窗外：不看窗帘看窗外：注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。需要提示的是，一些老房子多是“品”字格局，买方要仔细检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。 看楼梯、消防通道是否通畅看楼梯、消防通道是否通畅：新建商品房大都有电梯，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通道是否通畅等。 多问邻居和保安多问邻居和保安：同小区邻居或保安聊天，往往可以获得许多有价值的信息。因为他们是最了解该小区基
7、本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。一位买房的业主就是从保安口中得知，她看的房子根本不是房主所说的只有 8 年，而是有 12 年房龄了，只是小区进行过粉刷，外观上看不出来。因此，从邻居或保安口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。 2 2教你购房如何杀价教你购房如何杀价： 一要不动声色，多方了解：一要不动声色，多方了解： 1 看房屋 房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养 周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。 2 掌握背景材料 房屋推出市场多久，有多少人出
8、过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。 3 让卖主知道你购房是自住， 非为转卖 通常卖主不希望房屋销售人员居间获利， 而且喜欢自住之买家， 一可卖得高价，再者比较简单。 二要摸透卖方心理二要摸透卖方心理： 1 卖方多久内必须卖屋 对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。 2 了解卖主售得屋款拟作何用途 如果卖方信得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。 3 定金方面 定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。 三要会杀价：三要会杀价： 1 暴露房屋的缺点
9、 对于卖主的房屋所有缺点加以揭露， 使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。 2 拖延战术 若卖主急欲脱手， 可刻意拖延时间， 如谎称需时间汇集资金等， 等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。 3 合伙战术 你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。 4 欲擒故纵 对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。 贷款：贷款： 1.掌握房贷技巧可让你少奋斗十年 在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，想着早上起床一睁眼就欠人家银行 100 块钱，不但让房奴从物质上大大降低了生活标准，更使他们的精神备受折磨，心理健康
10、受到极大伤害。 可见，房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项，很多网友们都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经； 虽然房贷苦， 但如何办理房贷却大有讲究， 掌握了房贷技巧， 往往可以四两拨千金，让你少奋斗 10 年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。（部分参考信息时报资料） 选择合适的房贷还款法 1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有 3-5 年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了 5 年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。 2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可
11、随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。 3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、 利息比重逐月递减。 可见对于收入稳定、 经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式
12、。 4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。 5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你 7 折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。 6、 按月调息。 在目前降息趋势下， 市民以前若选择的是房贷固定利率， 那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。 7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期
13、，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。 8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利
14、息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。 9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。 所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实的省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到
15、相当大的实惠。 选择合适的银行产品 1、渣打活利贷，100 万贷款省息近 60 万。包括下面的也都是提前还贷的一种方法，通过将闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，在省息的同时自动缩短了还款期限。假如你贷款 100万买一套 2 室一厅的新房，贷款期限 30 年，由于每月可以节省 3000 元，可将这笔资金存入还款账户，在还款的第 2 个月， 贷款本金就比原来减少了 3000 元， 如果坚持每月将节省的 3000 元存入还款账户不支取，最终还款的利息总额为 55.5641 万元，而普通住房贷款利息总额需要 115.8379 万元，可节省的利息近 60万元，同时，你的还款期限也由原
16、来的 30 年缩短为 22 年。从还贷年限上再加上节省的利息岂止让你少奋斗 10 年？ 2、深发展“存抵贷”：提前还贷资金也有收益。该产品将账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，而非全部资金用于抵偿本金，其次，节省的贷款利息还可返还到账户中，并有一定的理财收益。收益包括存款额的活期利率和存款抵扣部分贷款产生的利差收益。假如你办理 80 万元贷款，如果还款账户余额为 10 万元，则相当于抵扣了 2.75 万元的贷款本金，如果接下来两天分别存入 10 万元、70 万元，则以这三天的理财收益计算，其年收益率约为 4.2%，远高于活期存款利率。 3、建行“存贷通”：有不良记录难享该账户。将还款账户设定为贷款通增值账户，可将活期账户的钱存入“增值账户”，按银行约定的比例，将其视为提前还贷的资金，账户余额越多，视作抵扣的还贷额就越高。 需要资金时， 可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款， 包括被视同提前还贷的部分。 例如，你在建行办理贷款金额为 60 万，期限为 30 年的个人住房贷款，如果增值账户余额为
