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1、行业报告行业报告 | 行业深度研究行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 中小市值中小市值证券证券研究报告研究报告 2018 年年 01 月月 09 日日 投资投资评级评级 行业评级行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 上次评级 强于大市 作者作者 吴立吴立 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517010002 张倩张倩 联系人 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 1 中小市值-行业深度研究:瓶装水产 业深度：消费升级推动瓶装水产业高增 长，稀缺水源造就企业护城河优势 2017-12-26 行业走势图行业走势图 物业服务行业深度物业服务行业深度：万亿蓝海待掘金，
2、跑马圈地正当万亿蓝海待掘金，跑马圈地正当 时时！ 物业服务行业：市场规模稳步增长，物业服务行业：市场规模稳步增长，万万亿市场可期亿市场可期 物业服务行业发展初期， 政策法规的完善建立了行业成长的基础。 城镇化的 快速发展和人均可支配的收入的增长， 一方面促使业主对物业管理的需求转 变为刚需； 另一方面通过提供不断竣工的商品房面积， 直接实现物业行业管 理规模的持续增长。 多种经营模式的开拓又为行业的发展提供了新的利润增 长点。我们假设物业收费标准维持 2016 年水平不变，保守估计 2023 年物 业服务行业的市场空间将接近万亿元。 竞争格局：行业集中度逐渐提升，并购加速业务扩张竞争格局：行业
3、集中度逐渐提升，并购加速业务扩张 跑马圈地，并购加速业务扩张。TOP10 企业抓紧行业上行机会，快速扩充 管理项目， 百强企业各层级营业收入均值呈现强者恒强， 越抢越快的分化态 势。 百强企业在完成全国化布局的同时， 规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。 未来趋势：重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业未来趋势：重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业 基础物业服务费仍为物业管理企业最主要的收入来源。非住宅物业的兴起， 为行业的未来发展提供新的发展方向。2017 年全国百强物业企业中，排名 前十的物业企业在以服务高端住宅物业为主的基础之上，在公共物管领域， 物业服务方面的内容已大大拓
4、展， 如餐饮、 会务、 消防等， 并呈现出规格高、 品质高、要求高等诸多特点。非住宅物业具有公众性、开放性、安全性等特 点，对环境治理、设施设备和员工服务质量的高标准、严要求使得非住宅物 业企业需要具备更高的专业能力， 进入门槛相对较高。 非住宅物业由传统住 宅物业的 2C 模式转变为 2B 模式，具有更高的盈利能力，竞争更市场化， 服务更高端化。 我们看好高端住宅物业及非住宅物业的发展前景， 尤其是门槛更高、 更专业 化的医院物业及商业物业管理领域。 估值及相关标的：估值及相关标的： 我们按照市盈率对物业管理企业进行估值，港股可选标的目前的市盈率在 20-40 倍之间。我们通过比较资本市场上
5、物业服务公司的估值水平、营收规 模、成长性、盈利能力、品牌效应、管理物业业态发展潜力等指标，认为重 点关注以下标的： A 股：股：南都物业（A 股第一股，独立第三方品牌物业） 新三板：新三板：开元物业（独立第三方，多业态管理模式） 、星河商置（稀缺商管 类物业标的） 、第一物业（绿色科技引导高品质住宅物业） 、美的物业（特色 智能化的多业态物业管理） 、 嘉宝股份 （大地产集团下的高增长型物业公司） 港股：港股：浦江中国（战略性布局，专注于公众物业的管理） 风险风险提示提示：房地产行业大幅度下行；物业新业务拓展不达预期 重点标的推荐重点标的推荐 股票股票 主营主营 营业收入（营业收入（RMB
6、万元）万元） 归母净利润（归母净利润（RMB 万元）万元） 名称名称 业务业务 2016 YOY 2016 YOY EPS(2016) PE(TTM) 备注备注 南都物业 603506.SH 独立第三方物业 57774 22.73% 6296 184% - - A 股 美的物业 839955.OC 特色化多业态 27259 50.40% 2768 218.38% 1.71 21.9 新三板 第一物业 837498.OC 绿色科技住宅 30309 30.54% 4076 41.65% 1.20 18.7 新三板 星河商置 839819.OC 商管稀缺标的 30076 14.80% 3648 44
7、.57% - - 新三板 嘉宝股份 834962.OC 大地产集团下高增长型 68011 23.49% 10053 66.38 1.16 18.6 新三板 浦江中国 1417.HK 专注于公众物业管理 31003 5.60% 3096 （10.13%） 0.11（HKD） 16.8 港股 资料来源：wind，天风证券研究所，注：PE=收盘价/EPS，因部分公司在三板上协议转让缺少收盘价，或已摘牌，或停牌，无法获得 PE 数据 -6%-1%4%9%14%19%24%2017-012017-052017-09中小市值 沪深300 行业报告 | 行业深度研究 行业报告 | 行业深度研究 请务必阅读正
8、文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录内容目录 1. 物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期物业服务行业：行业规模稳步增长，万亿市场可期 . 61.1. 行业规模稳步增长 . 6 1.2. 行业成长驱动力. 6 1.3. 行业市场空间 . 12 2. 行业商业模式行业商业模式 . 132.1. 收费模式：包干制 vs 酬金制 . 13 2.2. 物业背景：地产商子公司 vs 独立第三方 . 13 2.3. 服务业态：住宅物业 vs 非住宅物业 . 13 3. 行业发展趋势行业发展趋势 . 213.1. 百强完成全国化布局，规模扩张重点逐渐向区域深耕 . 21 3.2. 强者恒强，并购加
9、速扩张规模 . 22 3.3. 重点发展基础物业服务，品牌发展商涉足非住宅物业 . 24 3.4. 基础外包+智能化建设，降低人工成本+提升服务品质 . 26 4. 估值及相关标的介绍估值及相关标的介绍 . 284.1. A 股 . 30 4.1.1. 南都物业：A 股物业第一股 . 30 4.2. 港股 . 31 4.2.1. 彩生活：物业行业资本市场第一股 . 31 4.2.2. 中海物业：三十年丰富行业经验 . 32 4.2.3. 中奥到家：社区 O2O 新模式 . 32 4.2.4. 绿城服务：高端住宅物业领先者 . 33 4.2.5. 浦江中国：专注打造公众物业管理 . 34 4.3. 新三板成物业公司集中地 . 35 4.3.1. 荣超股份：立足高端写字楼物业 .
