信用评级报告-巨潮资讯

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1、 本报告表述了中诚信评估对本期债券信用的评级观点，并非建议投资者买卖或持有本债券。 报告中引用的资料主要由企业提供，中诚信评估不保证引用信息的准确性及完整性。 苏州新区高新技术产业股份有限公司苏州新区高新技术产业股份有限公司公司债券公司债券2011年年跟踪跟踪评级报告评级报告 发行主体发行主体 苏州新区高新技术产业股份有限公司 发行规模发行规模 10 亿元 存续存续期限期限 2009/11/92014/11/9 担保方式担保方式 苏州高新区经济发展集团总公司不可 撤销的连带责任保证担保 上次上次评级时间评级时间 2010/05/05 上上次评级结果次评级结果 债项级别 AA 主体级别 AA 评

2、级展望：稳定稳定 跟踪跟踪评级结果评级结果 债项级别 AA 主体级别 AA 评级展望：稳定稳定 概况数据概况数据 苏州高新苏州高新 2008 2009 2010 2011.Q1 所有者权益（亿元） 29.61 ?32.96 35.15 35.68 总资产（亿元） 99.97 130.75 138.89 146.39 总债务（亿元） 46.54 58.50 53.89 60.52 营业总收入（亿元） 30.57 31.17 48.45 6.21 营业毛利率（%） 23.75 24.66 28.35 34.46 EBITDA（亿元） 4.45 4.32 6.38 - 全面摊薄权益收益 率（%） 8

3、.32 7.86 10.93 3.69 资产负债率（%） 70.38 74.79 74.69 75.63 总债务/EBITDA （X） 10.45 13.55 8.44 - EBITDA 利息倍数 （X） 1.46 1.59 2.18 - 苏高新集团苏高新集团 2008 2009 2010 所有者权益（亿元） 61.93 64.25 70.15 总资产（亿元） 229.27 265.72 291.66 总债务（亿元） 132.67 146.44 146.75 营业收入（亿元） 39.77 34.11 58.12 毛利率（%） 24.08 26.30 30.06 EBITDA（亿元） 7.20

4、6.78 8.68 全面摊薄的净资产收益率（%） 1.49 0.20 5.37 资产负债率（%） 72.99 75.82 75.95 总债务/EBITDA（X） 18.42 21.59 16.91 EBITDA利息倍数 （X） 1.08 1.22 1.56 注：所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益 分分 析析 师师 刘刘 固固 王文华王文华 Tel： （021）51019090 Fax： （021）51019030 2011年年5月月1212日日 基本观点基本观点 2010 年苏州新区高新技术产业股份有限公司（以下简称“苏州高新”或“公司” ）营业收入大幅增长，并且受益于苏州

5、市场整体价格上涨，其当期毛利率水平也有所提升。公司不断调整房产业务结构，高端住宅项目比重继续增加，商业房地产项目稳步推进。但同时我们也注意到，受政策调控影响，公司当期商品房销售面积和销售额均较上年有所下滑，后续的业绩增长可能会存在一定压力；2011 年加大项目开发及土地储备力度的计划将使公司面临较高的资本支出压力。 此外，苏州高新区经济发展集团总公司（以下简称“苏高新集团”或者“集团” ）提供的无条件的不可撤销连带责任保证担保对本次债券本息偿付起保障作用。 综上，中诚信评估维持本次公司债券信用等级为 AA， 发行主体苏州高新主体信用等级为 AA，评级展望为稳定。 正正 面面 行业长期看好， 短

6、期内的政策调控使行业整合有加速趋势。在城市化进程加快、居民自住及投资需求增长等因素的推动下，中国房地产行业增长趋势仍将在较长时期得以维持；土地成本波动、金融财税政策调整短期内虽可能对市场预期和行业盈利水平产生影响，但同时也相应地提高了行业进入门槛和持续经营的难度，这将为综合实力强、品牌影响力大和股东支持力度大的房地产企业提供市场整合机会，优势房地产企业的综合竞争力将得到加强。 后续增长较有保障。截止 2010 年底，公司土地储备、在建项目约 267 万平方米，为后续的增长提供了较稳定的保障。 开发业务结构不断改善。 商品房中高端住宅比重不断上升，商业地产项目也在稳步推进，随着区域交通的完善和商

7、业环境的日益成熟，商业项目未来有望给公司带来可观收益。 苏州新区高新技术产业股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告 2 股东支持。公司控股股东为苏高新集团，作为控股股东发展房地产业务的重要平台和载体，公司能够在资金、业务、管理等诸多方面得到股东的持续支持。 关关 注注 政策导向性明显，需关注短期调控政策波动对房地产市场的影响。房地产企业融资渠道日益收紧和近期部分地方政府出台严厉的限购政策对2011年中国房地产市场带来一定的影响。 。 资产负债率较高。2010 年年末公司资产负债率为74.69%，处于同业较高水平。随着公司前期储备的土地以及在建项目在 2011 年全面开工，未来负债率仍将

8、保持较高水平，偿债压力较大。 资本支出压力加大。 公司 2011 年总施工面积预计将达到 267 万平方米，资本支出规模约为 75 亿元，公司面临较大的资金压力。 苏州新区高新技术产业股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级报告 3 行业关注行业关注 2010年调控政策愈发严厉， 但全年投资增速、成交量仍创出新高，未来调控政策继续趋紧 的可能性较大 2010 年我国房地产行业经历了历史上最为严厉的一轮调控，政府出台了紧信贷、限融资、调整供应结构等一系列措施抑制房价上涨。 表表 1：2010年年以来以来国内国内房地产调控政策一览房地产调控政策一览 日期日期 政策主要内容政策主要内容 2010.

9、01.10 关于促进房地产市场平稳健康发展的 通知明确规定二套房贷首付不得低于 40% 2010.01.21 国土资源部关于改进报国务院批准城 市建设用地申报与实施工作的通知提 出申报住宅用地的，经济适用住房、廉 租住房和中低价位、中小套型普通商品 住房用地占住宅用地的比例不得低于 70% 2010.03.08 关于加强房地产用地供应和监管有关 问题的通知规定开发商竞买保证金最 少两成、1 月内付清地价 50%等 19 条内 容 2010.03.09 关于首次购买普通住房有关契税政策 的通知明确规定对两个或两个以上个 人共同购买 90 平方米及以下普通住房， 其中一人或多人已有购房记录的，该套

10、 房产的共同购买人均不适用首次购买普 通住房的契税优惠政策 2010.04.13 关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知明 确要求房地产开发企业应将取得预售许 可的商品住房项目在 10 日内一次性公 开全部准售房源及每套房屋价格 2010.04.14 “新国四条”提出对贷款购买第二套住 房的家庭，贷款首付款不得低于 50%， 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍等 措施 2010.04.17 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨 的通知明确规定商品住房价格过高、 上涨过快、供应紧张的地区，商业银行 可根据风险状况，暂停发放购买第三套 及以上住房贷款 2010.06.03

11、 国税总局规定，除保障性住房外，东部 地区省市预征率不得低于 2%， 中部和东 北地区省市不得低于 1.5%，西部地区省 市不得低于 1%。 2010.09.27 关于进一步加强房地产用地和建设管 理调控的通知明确规定企业违约开发 土地、因自身原因土地闲置一年的，都 将禁止竞买资格 2010.09.29 关于完善差别化住房信贷政策有关问 题的通知规定，各商业银行暂停发放 居民家庭购买第三套及以上住房贷款 2010.11.03 关于规范住房公积金个人住房贷款政 策有关问题的通知明确规定停止向购 买第三套及以上住房的缴存职工家庭发 放住房公积金个人住房贷款 资料来源：根据公开资料整理 从投资和新开

12、工情况看， 2010 年中国房地产开发投资增速达到了 33.2%，较上年增加 17.1 个百分点，超全社会固定资产投资增速 9.4 个百分点。同时，2010 年市场新开工面积 16.38 亿平方米，较上年大幅增长 40.7%，达到了近十年来的高点。一方面表现出开发商对市场的后续走势较为乐观的态度，另一方面也反映出市场流动性泛滥的事实。 图图 1：20052010年全国房地产开发投资情况年全国房地产开发投资情况 资料来源：国家统计局，中诚信评估整理 从成交量数据来看， 2010 年全国商品房销售面积和销售额分别达到了 10.43 亿平方米和 5.25 万亿元，创下了历史新高，但是同比增速却较上年

13、分别下降了32和57.2个百分点， 分别为10.1%和18.3%。2010 年在政府调控政策的影响下， 成交量同比增速出现的大幅下滑，一方面是由于投资性购房的需求得到了一定的抑制，另一方面也反映出在政府连续重拳出击后市场呈现的观望态度。 图图 2：2008年年 6月以来月以来中国中国部分国房景气部分国房景气指数指数 资料来源：国家统计局，中诚信评估整理 整体看，虽然国房景气指数全年持续走低，但仍保持在 100 点以上的景气区间内。在调控政策的影响下， 2010 年年初房价上涨过快的势头得到了一定的抑制，全年上涨幅度已经趋缓，但是房价经过8590951001051101152008-06 200

14、8-08 2008-10 2008-12 2009-03 2009-05 2009-07 2009-09 2009-11 2010-02 2010-04 2010-06 2010-08 2010-10 2010-12国房景气指数房地产开发投资分类指数商品房销售价格分类指数土地开发面积分类指数050,000100,000150,000200,000250,000300,000200520062007200820092010亿元05101520253035%房地产开发投资完成额全社会固定资产投资完成额同比增长（房地产）同比增长（全社会）苏州新区高新技术产业股份有限公司公司债券 2011 年跟踪评级

15、报告 4 7、8 月份僵持后，从 9 月份开始连续四个月保持增长，并且该趋势一直延续至 2011 年 2 月。短期内来看，政府遏制房价过快上涨的决心依然很大，因此近期政府进一步加强调控力度的可能性较大。 持续紧缩的流动性和融资渠道以及愈发严厉的调控政策， 使开发商面临的经营风险加大， 行业加速整合 2010 年资本市场和银行均收紧了房地产融资。资本市场上进行股权和债权融资均须经土地管理部门审批， 2010 年没有一家房地产企业或含房地产业务的企业在中国资本市场上融资成功。银行方面，国内对开发商贷款的监管不断加强，严格执行“四证齐全”的放款条件，银监会对银信产品提出规范要求也在一定上限制了中小开发商的融资渠道。 表表 2：20092010年年房地产开发投资资金来源房地产开发投资资金来源 2009 2010 资金来源合计（亿元） 57,127.63 72,494.00 增速 44.2% 25.4% 其中： 自筹资金自筹资金（亿元） 17,905.99 26,705.00 占比 31.34% 36.84% 增速 16.9% 48.8% 国内贷款国内贷款（亿元） 11,292.69 12,540.00 占比 19.77% 17.30% 增速 48.5% 10.3% 利用外资利用外资（亿元） 469.73 796.00 占比 0.82% 1.10% 增速 -